Jordskifte er betegnelsen på avgjørelsene som tas av jordskifteretten. Disse avgjørelsene handler om eiendommer, som det er vanskelig å gjøre bruk av på en hensiktsmessig måte. Jordskifteloven trådte i kraft 1. januar 2016, og har kort fortalt som formål å legge til rette for effektiv og hensiktsmessig bruk av fast eiendom. Dette betyr at jordskifteretten blant annet kartlegger og fastsetter slike ting som grenser og rettigheter.
Det er mange grunner til at en eiendom ikke benyttes på en hensiktsmessig måte, som blant annet sameie (jordfellesskap), kompliserte bruksrettigheter og grenser som ikke er hensiktsmessige. Målet er å ordne opp i dette, slik at hvert bruk kan samle jorden sin og fungere som en driftsenhet. Det er Jordskifteretten som utfører jordskifte.
Det er altså det som kalles Jordskifteretten som behandler saker om jordskifte. Hver sak behandles av en jordskiftedommer og to meddommere. Jordskiftedommeren har fått sin utdannelse fra jordskifteavdelingen ved Norges miljø- og biovitenskapelige universitet. Det finnes flere jordskifteretter rundt om i landet, og her jobber det også ingeniører som bistår når det kommer til landmåling, kart og teknisk arbeid.
Jordskifteretten har relativt frie hender når det kommer til hvordan sakene kan løses. Det er mulig å avløse bruksretter og flytte på både bygninger og veier. Alle nye grenser blir både beskrevet og merket. Jordskifteretten har også myndighet til å ordne beiteforhold i områder som felles for flere.
Dersom du ikke er fornøyd med avgjørelsen i Jordskifteretten, kan du anke til lagmannsretten. Tidligere kunne du anke til enten jordskifteoverretten eller lagmannsretten, men dette ble endret etter at den jordskifteloven trådte i kraft i 2016. Det vil si at alle lagmannsrettene rundt omkring i Norge har en dommer med kompetanse i jordskifte.
Jordskifte er ikke noe nytt. Røttene går helt tilbake til middelalderen, og assosieres ofte med landbrukseiendommer. Etter at loven ble endret i 2008 omfatter jordskifteloven også alle varianter av fast eiendom, både private og næringseiendommer.
Jordskifteretten kan bistå med praktisk bistand. Det vil si at dersom du har en sak som omhandler uklare eiendomsgrenser, kan jordskifteretten ikke bare avklare hvor grensen går. De vil også sørge for at den blir oppmålt og registrert i matrikkelen, og tinglyse rettsboken.
Jordskifteretten behandler såkalte underliggende rettsforhold og ikke tvister, men noen ganger må tvisten behandles først. For å forklare dette nærmere kan vi bruke en sak om veirett som eksempel. Her vil jordskifterettens jobb være å enten fastslå veirettens innhold, lage regler for hvordan veien skal brukes eller hvordan man skal kjøpe seg inn i en allerede eksisterende vei.
Her må retten først avgjøre om det eksisterer en veirett eller ikke før den kan jobbe med de underliggende rettsforholdene vi har nevnt over.
Slik vi allerede har nevnt jobber jordskifteretten med alle saker som handler om fast eiendom eller rettigheten til fast eiendom, enten vi snakker om privat eiendom eller næringseiendom. Retten jobber med 4 saksområder:
· Jordskifte
· Rettsutgreiing
· Grensefastsetting
· Skjønn og andre avgjørelser etter andre lover
Jordskifte er såkalt rettsendrende saker. Det skyldes at jordskifteretten kan forandre på eiendomsforhold eller rettighetsforhold som ikke er hensiktsmessige. Dette er det ingen andre domstoler som kan gjøre.
Dette handler om å endre eksisterende forhold og bruk av eiendom for å gjøre den mer hensiktsmessig.
Danne og oppløse sameie – Sameier kan dannes eller oppløses for å gjøre bruken av eiendommen mer hensiktsmessig. Det vil si at de eksisterende matrikkelenhetene omformes, og siden det ikke opprettes nye trenger man ikke å få tillatelse i henhold til plan- og bygningsloven.
Deling av eiendom – Jordskifteretten har mulighet til å dele personlige sameier.
Regler om sambruk (bruksordning) – Dette handler om å lage regler for sambruk, slik at utmarksressursene utnyttes på en bedre måte. Dette er et svært praktisk virkemiddel når det kommer til utbygging av mindre kraftverk eller vindkraftverk ettersom det gir grunneierne muligheten til å gå sammen om å utnytte ressursene. Alle brukere av en og samme private vei vil også ha nytte av dette, slik at man får tydelige og klare regler om bruk av veien og fordeling av kostnader til vedlikehold.
Jordskifteretten kan fastsette rettigheter og eiendomsforhold, noe som betyr at de kartlegger eksisterende eiendomsforhold og rettigheter.
Vilkårene for rettsutgreiing følger av jordskifteloven § 4-1. Det må foreligge sameie (bokstav a og d) eller sambruk mellom eiendommer. Et sameie defineres som en eiendom som eies av flere. Sambruk handler om at, for eksempel, to eller flere eiendommer har bruksrett på en og samme vei eller brygge. Dersom det ikke er enighet om denne sambruken, kan jordskifteloven avgjøre om det faktisk foreligger et sambruk og hva innholdet i denne retten er.
I tillegg kan jordskifteretten fastsette grenser for både eiendommer og rettigheter. Dette gjelder imidlertid kun om det allerede finnes en grense, men at den er uklar. Dersom eiendommen det gjelder allerede har tydelige oppmerkede grenser, vil ikke dette være en sak for jordskifteretten. Det er veldig vanlig at jordskifteretten må hjelpe naboer med å finne den korrekte grensen mellom tomtene deres. Dokumentasjonen jordskifteretten benytter seg av for å fastsette grensene inkluderer tidligere avtaler samt informasjon om fradelinger og utskiftninger. I tillegg foretas det alltid en befaring av området.
Det finnes også saker som jordskifteretten avgjør som skjønn. Disse handler ofte om ekspropriasjon eller innskrenkning av råderetten. Her er rettens oppgave å bestemme hvor stor erstatningsbeløpet skal være.
Jordskifteretten kan også holde skjønn i saker som berører andre lover enn jordskifteloven. Eksempler på dette er lover om servitutter på eiendom, vei, beiteskade og kulturminner. I praksis vil dette si at om du ikke har veirett i forbindelse med eiendommen din, kan du begjære skjønn i jordskifteretten for å få en.
Å få en sak avgjort som skjønn kan gjøres på to måter. Det kan enten kreves som egen sak eller i forbindelse med en jordskiftesak. I det første tilfellet vil saksbehandlingsreglene følge det som står i skjønnsprosessloven. I det andre tilfellet vil reglene for saksbehandling følge jordskifteloven.
Siden dommerne i jordskifteretten er både praktiske og opptatte av å finne en løsning, er det ikke uvanlig at partene klarer seg uten hjelp fra en advokat. Regelverket er imidlertid både komplisert og omfattende, og dermed kan det likevel være nyttig å få gode råd og veiledning fra en advokat.
Her følger svar på ofte stilte spørsmål om jordskifte og jordskifteretten.
Hvem kan kreve jordskifte?
Dersom du har fast eiendom, eller varig rett til for eksempel vei, beite, båt eller parkeringsplass, kan du kreve jordskifte. Det holder med at en av partene i saken krever at det skal foretas et jordskifte.
Hva er et jordskiftekart?
Det finnes om lag 30 000 kart fordelt på hele 25 000 katalognumre. Disse dekker hele landet i perioden fra 1859 til 1987. Her finner man opplysninger om gårdsnavn, gårdsnummer, datering og driftsområde.
Hvem betaler for jordskifte?
Den som ber om jordskifte må forskuddsbetale et såkalt inngangsgebyr, slik at jordskifteretten kan starte behandlingen. Når saken er avsluttet, vil kostnadene fordeles på partene etter hvilken nytte hver enkelt har hatt av saken.
Hva er urbant jordskifte?
Dette er et virkemiddel som brukes til å fordele verdiøkningen mellom flere eiendommer innen et regulert utbyggingsområde eller for å gjennomføre en reguleringsplan.
Hvor lang tid tar en jordskiftesak?
Den gjennomsnittlige behandlingstiden i jordskifteretten er omtrent 16 måneder. Det er imidlertid store forskjeller mellom de ulike jordskifterettene.
Det er ikke uvanlig at naboer krangler om et eller annet, og det blir garantert bråk om naboen eller noen andre tar seg til rette på din eiendom. Det er flere som opplever at naboen bruker eiendommen deres, bygger på den eller feller trær. I slike tilfeller kan du ha rett på erstatning.
Naboer kan være uenige om mye, men naboloven fastslår at det ikke er lov å ta seg til rette på en annen manns eiendom sånn uten videre. I nabolovens hovedparagraf, § 2 fremkommer det at “Ingen må ha, gjera eller setja i verk noko som urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe på granneeigedom.”
Det regnes altså som et grovt inngrep om noen tar seg til rette på din eiendom. Mange har brukt mye penger og tid på eiendommen sin, og hvis naboen forsyner seg av eiendommen vil mange oppleve å miste store verdier. Opplever du at naboen din eller andre gjør dette hos deg, er det viktig at du tar grep.
I denne artikkelen skal vi forklare deg alt du trenger å vite hvis noen tar seg til rette på din eiendom. Vi går gjennom klageprosessen, og hva du har krav på.
Det er naboloven som regulerer forholdet mellom naboer, og det er den som gjør seg aktuell om du opplever at noen andre tar seg til rette hos deg. Loven fastsetter hva som er og ikke er lov. Den sier også noe om hvilke konsekvenser ulovlige handlinger har. Naboloven er kjennetegnet av at den gir rom for skjønnsmessige vurderinger. Dette innebærer at den i mindre grad enn andre lover gir konkrete holdepunkter, men legger opp til at det skal gjøres helhetlige vurderinger av hver enkelt situasjon.
Naboloven er en ganske kort lov som kun inneholder 24 paragrafer. Fordelen er at dette gjør at den ikke er så omfattende og vanskelig å sette seg inn i. For de aller fleste vil lovens paragraf 2 være den mest aktuelle. Det er denne som går i dybden på hvilke handlinger som er innenfor lovens rammer, og hvilke som ikke er det.
Paragrafen fastslår at man ikke skal gjøre noe som er til skade eller vesentlig stor ulempe for naboen. Hva som regnes som vesentlig skade eller ulempe er det opp til retten å vurdere, men om noen tar av eiendommen din er dette som sagt å anse som en vesentlig stor ulempe.
Vi skal gå litt nærmere innpå hva naboloven mener med skade og ulempe:
En vanlig måte å ta seg til rette på, er at naboen setter opp byggverk som beslaglegger deler av eiendommen din. Når kan du egentlig klage på naboens byggverk? Det er paragraf 11 i naboloven som har bestemmelser rundt dette, og denne paragrafen slår fast at byggverk heller ikke skal reises tett inntil tomtegrensen. Paragrafen lyder som følger:
“Hus eller anna byggverk som ulovleg står såleis at noko av det er inne på granneeigedom, har grannen krav på vert bortteke eller retta opp. I tilfelle då dette kom til å valda så store utlegg eller tap elles at det klårt stod i mishøve til gagnet, og det ikkje er noko nemnande å leggja eigaren av byggverket til last, kan det gjerast unnatak frå rettingsskyldnaden mot at grannen får vederlag som ikkje må setjast mindre enn skaden eller ulempa”
Naboloven nevner både hus og byggverk, og dette kan være litt forvirrende. Alle vet hva hus er, men hva ligger egentlig i begrepet byggverk? Byggverk kan omfatte veldig mye, inkludert stolper og rør. Fordelen med dette er at du kan klage på det meste som blir til ulempe for deg.
Hvis naboen har reist opp hus eller andre byggverk på eiendommen din eller tett på eiendommen, er hovedregelen at det skal rives, fjernes eller rettes på. Ingen regel uten unntak, og i slike situasjoner blir det alltid gjort konkrete vurderinger og det er spesielt tre faktorer som blir tatt i betraktning:
I de fleste situasjoner hvor rivekostnadene blir små, vil som oftest hovedregelen gjøre seg gjeldende. Det er først i situasjoner hvor rivekostnadene blir svært høye, at det kan oppstå mer konflikter. Som regel vil en slik situasjon ofte løse seg med en erstatning, men unntaket er ikke alltid å foretrekke ettersom du som skadelidende må leve med skaden som er gjort på eiendommen.
Blir det bestemt at du skal få en erstatning for skaden som er gjort, vil spørsmålet være hvor stor erstatning du kan få. Størrelsen på erstatningen bestemmes av flere vurderinger som bygger på ulike faktorer.
Erstatningen må ikke være lavere enn fordelen utbygger får av oppføringen av byggverket. Det vil si at naboen som har tatt seg til rette på eiendommen din, ikke skal sitte med langt større fordeler enn du som ble den skadelidende part. På en eller annen måte skal det rettes opp i det overtrampet som har skjedd.
Prosessen starter med at man regner ut hvilken fordel naboen har, og det finnes flere modeller man kan bruke til dette. Man kan, for eksempel, se på verdiøkningen til naboen eller verdireduksjonen til den skadelidende. Det går også an å se på markedsverdien til arealet som ble rammet av utbyggingen.
Å regne ut erstatningen, kan bli en krevende prosess for alle som er involvert. Det kan oppstå mange konflikter, spesielt om erstatningssummen kan bli på mange tusen kroner. Beløpet det er snakk om kan fort komme opp i 100 000 kroner om ikke mer, og det betyr at begge parter vil være sterkt økonomisk berørt.
I slike situasjoner, kan det være lurt å hyre inn en advokat. En advokat som har god kjennskap til naboloven, kan hjelpe deg med å navigere, finne løsningen, skrive inn klager, bestemme erstatningssum og hjelpe til med å dempe konflikter.
Hvis du synes naboen bruker deler av eiendommen din, eller du reagerer på at byggeprosessen nærmer seg din grense eller overstiger den, er det viktig at du sier ifra. Gjør dette gjerne også skriftlig, slik at du kan dokumentere hele prosessen hvis det skulle bli en konflikt.
I nabolovens paragraf 9 står det at:
“Når skadelidaren etter god granneskikk burde sagt frå tidlegare, kan skadebotkravet falla bort eller skadebota setjast ned.“
Dette betyr rett og slett at du kan miste retten til erstatning om du ikke har gjort noen forsøk på å kommunisere med naboen.
Under følger noen svar på ofte stilte spørsmål om dette temaet.
Når kan man kreve at naboen fjerner et tre?
Du kan kreve at naboen feller et tre om det er til vesentlig ulempe eller til fare for deg. Det er likevel viktig at du prater med naboen, og løser alt det som må løses. Du kan ikke bare begynne å hogge ned treet.
Er det lov til å gi inn på andres eiendommer?
Nei, ifølge straffeloven har du ikke lov til å gå inn på områder som ikke er fritt tilgjengelig. Dette gjelder de aller fleste hus og hager. Generelt skal man ikke ta seg til rette på andres eiendommer uten tillatelse.
Kan naboen nekte gjerde?
Du har lov til å sette opp et gjerde mot naboen, så lenge det ikke er til unødvendig hinder for naboen. Gjerdet bør heller ikke ta deler av naboens eiendom. Ofte kan det lønne seg å bli enig med naboen, spesielt hvis begge kan ha nytte av et gjerde.
Veldig mange er glade i stranden. Strendene våre er en kilde til naturopplevelser og friluftsliv, og mange forbinder det med lykkelige minner fra barndommen. Det er også mange som ønsker å bygge i strandsonen, og som gjennom dette privatiserer området. Heldigvis har Norge strenge regler rundt nettopp bygging i strandsonen.
Strandsonen er i dag under sterkt press. Mange opplever at hytte- og boligeiere privatiserer strandsonen, og driver andre vekk fra området. På sin side ønsker de med eiendomsrett å utnytte sine rettigheter til fulle. Dette kan ofte føre til store konflikter.
Med strandsonen mener man området hvor land møter hav. I Norge er bygging i strandsonen strengt regulert, og det er ikke lov å bygge innenfor 100-metersonen ved kysten. Dette har med allemannsretten å gjøre, og ikke minst er denne regelen til for å sikre verdifull natur. Likevel oppstår det stadig flere konflikter rundt dette, noe som skyldes at det er mange som trosser det gjeldende forbudet. Tall fra SSB viser det i 2022 ble innvilget rekordmange søknader om å bygge i strandsonen. Dette var en økning på hele 53 % sammenlignet med de to foregående årene. Det er spesielt hytter som gjør beslag på strandsonen.
I denne artikkelen skal vi fokusere på reglene rundt strandsonen, spesielt i forhold til bygging.
[oxygen-template id="207"]Reglene for bygging i strandsonen finner vi både i friluftsloven, og i plan- og bygningsloven. Friluftslivloven verner spesielt om allemannsretten, mens plan- og bygningsloven slår fast at man ikke har lov til å bygge nærmere enn 100 meter fra sjø eller vassdrag. Denne sonen kalles også for 100-metersbeltet.
I plan- og bygningsloven § 1-8 står det at det er et forbud mot tiltak i dette 100-metersbeltet, altså i strandsonen. Dette innebærer at man ikke får lov til å sette opp bygninger, endre bruken av eksisterende bygninger eller gjøre andre tiltak som innebærer endringer av terrenget uten at det foreligger en dispensasjon fra den kommunen strandsonen er registrert i.
Selv om det i utgangspunktet er et forbud mot bygging i strandsonen, er det mulig å få unntak fra dette gjennom arealplaner eller dispensasjoner. Slike unntak vurderes av den enkelte kommune, og derfor må man alltid søke den aktuelle kommunen om lov. Er man nysgjerrig, kan man også lese mer i kommuneplanene og reguleringsplanene. Selv om 2022 viste at mange av søknadene ble godkjent, er det også mange som ikke blir det. Er du uenig i kommunens vedtak, kan du vurdere å engasjere en advokat.
[oxygen-template id="204"]Friluftslivloven regulerer allemannsretten. Denne retten innebærer at alle kan bevege seg fritt i norsk natur. Det er spesielt denne retten som skaper konflikter om kommunen åpner opp for bygging i strandsonen. Det kan også bli en del forvirring rundt at utmark, som strandsonen jo egentlig er, kan få status som innmark etter utbygging. I innmark gjelder ikke allemannsretten på samme måte som i utmark.
Allemannsretten gir hver enkelt en frihet til å ferdes i utmark, men forutsetningen er at man oppfører seg på en hensynsfull og varsom måte overfor både naturen og grunneieren. Dette betyr rett og slett at man verken skal ødelegge områder eller skape utfordringer for andre. Når det kommer til strandsonen, er det spesielt viktig å ta hensyn her, da presset mot sonen er stort.
Ønsker du å bygge i strandsonen? Da er du nødt til å søke om tillatelse, og da er det en prosess som du må gjennom. Dette fordi du i utgangspunktet ikke har lov til å bygge i strandsonen.
Kommunen kan, gjennom kommuneplanen og reguleringsplanen, gi disposisjon fra forbudet om å bygge i strandsonen. Hvis kommunen der du ønsker å bygge ikke har en reguleringsplan eller kommuneplan som åpner for dette, kan du likevel sende en søknad til kommunen der du ber om tillatelse til å bygge i strandsonen. Du må sende denne søknaden i tillegg til den ordinære byggesøknaden.
Det er opp til hver enkelt kommune å fatte en beslutning i slike saker. En del kommuner har litt ulik praksis på hvor strenge de er når det kommer til håndheving av byggeforbudet, men det betyr ikke at enkelte kommuner kan gjøre hva de vil, og de to lovene må fremdeles følges. I en del tilfeller vil det være lettere å tillate bygging i et område der det er vanskelig å komme til for andre, hvor det har blitt bygget fra før og det ikke er lagt til rette for ferdsel eller bading. Ved kyststier og ved strender vil det naturlig nok være enda vanskeligere å få dispensasjon fra forbudet.
Det er som sagt ikke alle som får tillatelse til å sette i gang med byggeprosjektet sitt. I tillegg til at kommunen må godkjenne byggingen, er det egne regler i plan- og bygningsloven. Det er en del faktorer som spiller inn for å få tillatelse, som blant annet å vise til et formål og vise hensyn. Om kommunen ønsker å redusere privatisering i strandsonen, kan det være vanskelig å få gjennomslag for å bygge hytte nede ved sjøen. Ønsker man derimot å sette opp en kiosk som skal fungere som et sosialt møtested, viser man både til et formål som gagner flere og samtidig tar hensyn.
Alle søknader vil bli gitt en samlet vurdering. Dine ønsker vil bli målt mot kommunens behov for å respektere byggeforbudet. Det er derfor svært viktig at planene dine har større fordeler enn ulemper. Her vil alle situasjoner være forskjellige, og det er viktig å sørge for at søknaden er tilpasset din situasjon.
Noen viktige faktorer som blir vurdert er:
· Hvilke tiltak man ønsker å gjøre.
· Hensynet til dyreliv og planteliv i området.
· Hvilke konsekvenser tiltaket har for andres utøvelse av allemannsretten.
· Hva slags terreng det er der man ønsker å bygge.
Når man ønsker å bygge i strandsonen, kan det være veldig kjedelig eller frustrerende å få avslag. Derfor melder spørsmålet seg om det er lurt å engasjere en advokat. En advokat kan hjelpe deg med å sende inn søknadene du trenger for å få lov til å bygge i strandsonen. Han eller hun kan også gi deg tips til hvordan søknaden bør utformes.
Det er et generelt forbud mot å bygge i strandsonen. Strandsonen er blant annet beskyttet av friluftslivloven og plan- og bygningsloven. Forbudet skyldes at strandsonen skal beskyttes, og at den skal være åpen for alle. Likevel er det ikke uvanlig at hytter eller andre bygg blir satt opp i strandsonen.
Mange har en interesse av å bygge i strandsonen. Selv om man er grunneier, kan man ikke gjøre det man ønsker i strandsonen. Aller først må du søke den aktuelle kommunen om tillatelse. Kommunen har en rammeplan, og kan i visse situasjoner fravike det generelle forbudet. Det blir tatt en helhetlig vurdering av søknaden din, og flere faktorer vil bli vurdert. Kommunen legger blant annet stor vekt på formål og hensyn. Det vil ofte være i din favør om du kan vise til hensyn for allmennheten. Mange velger å engasjere en advokat, som kan hjelpe dem med søknadsprosessen og generelt komme med tips.
Under følger noen svar på ofte stilte spørsmål om bygging i strandsonen.
Kan man bygge i strandsonen uten å søke?
Dette er et område hvor det gjelder et forbud mot å bygge, og dette forbudet er nedfelt i § 1-8 i plan- og bygningsloven. Forbudet i strandsonen gjelder også små bygg eller påbygg, som for eksempel små uthus, levegger og lignende. Med andre ord kan du ikke bygge noe som helst i strandsonen uten å søke først. Bygger du uten tillatelse, kan det føre til strenge konsekvenser for deg.
Hva er det lov å bygge i strandsonen?
I henhold til plan- og bygningsloven er det er byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag. Dette er imidlertid en lov som kan fravikes gjennom planer og dispensasjoner. Mange søker om tillatelse fordi de ønsker å bygge hytter, kiosker eller tilbygg. Det er spesielt mange som får dispensasjon til å bygge hytter i strandsonen.
Når ble det forbudt å bygge i strandsonen?
Det ble forbudt å bygge i strandsonen ved lov av 25. juni 1965.
Er strandsone utmark?
Ja, strandsonen regnes som utmark og derfor har alle rett til å ferdes der. I Norge er allemannsretten sterkt forankret, men når man for byggetillatelse i strandsonen vil deler av sonen hvor det bygges i få status som innmark hvor allemannsretten ikke lenger gjelder på samme måte.
Er det lov med privat strand?
Noen ganger kan man komme til en strand som er gjerdet inn. Det er ulike grunner til at grunneieren gjerder inn et område, og generelt skal man respektere det. Så lenge strandsonen har status som utmark, kan du likevel ferdes i området. Det faller under allemannsretten. I noen tilfeller kan det uansett være høflig å snakke med grunneieren først.
Hvorfor er det så strengt rundt bygging i strandsonen?
De strenge reglene handler om vern. I dag er strandsonen under sterkt press grunnet privatisering og utbygging. Dette påvirker allmennheten i stor grad, og kan i tillegg ramme planteliv og dyreliv.
Har du ønsker om å starte en byggeprosess på eiendommen din? Da må du først og fremst søke om byggetillatelse. Det kan virke komplisert å søke om dette, men prosessen er heldigvis ganske rett frem.
Når du ønsker å sette opp nye bygg eller gjøre vesentlige endringer på eksisterende bygg, må du i de aller fleste tilfeller sende inn en søknad slik at du kan få byggetillatelse. Hovedregelen er at du må ha tillatelse for å oppføre et nytt bygg eller gjennomføre endringer på eksisterende bygg som medfører en økning av det eksisterende arealet, som skifte av vindu, bygging av veranda eller platting rundt eiendommen eller hvis du skal gjøre endringer i terrenget på eiendommen din.
Du trenger normalt ikke å søke om byggetillatelse hvis du skal gjøre endringer innendørs, med mindre dette påvirker bygget i større grad.
Søknaden om byggetillatelse skal sendes inn til Plan- og Bygningsetaten i kommunen der eiendommen befinner seg. Det er viktig å huske å søke, ettersom det å gjøre enkelte endringer uten å ha tillatelsen i orden rett og slett kan være ulovlig. Er det ulovlig, kan kommunen faktisk kreve at du fjerner det.
I denne artikkelen skal vi forklare deg alt du trenger å vite om byggetillatelse. Vi går nærmere innpå hvordan du søker, og eventuelle kostnader.
Søknaden skal sendes til kommunen hvor eiendommen befinner seg, og det er ikke vanskelig å søke. Det er likevel noen elementer du bør være klar over. Ingen søknader er like, og det samme gjelder for søknader om byggetillatelser. Søknaden bør gjenspeile prosjektet ditt. Hvis du er usikker på hva som bør legges ved søknaden, kan du ringe inn til Plan- og bygningsetaten og få råd og tips. Kommunens hjemmeside har også mye informasjon lett tilgjengelig.
I søknaden skal du først og fremst oppgi en del standard informasjon, og du bør også kunne vise til en detaljert plan over prosjektet. Da er det enklere for de som skal gjennomgå søknaden å foreta en helhetlig vurdering. Det er også nødvendig med en tegning som viser prosjektet ditt og et oppdatert kart. Generelt er det lurt å tenke at jo mer detaljer du gir, jo bedre er det. Av annen informasjon anbefales det at du også tar med arealplanen for det aktuelle området samt eventuelle forskrifter og regler som er relevante for søknaden. Hvis du synes det er vanskelig å skrive søknaden, kan du få hjelp av en advokat.
Til slutt må du ikke glemme å vise til at du har varslet alle naboene dine. I Norge er det lovpålagt at naboer skal varsles om større byggeprosjekter, da de kan bli forstyrret av bråk eller at det blir andre hindringer grunnet byggingen. Hvis naboene har kommet med klager eller andre synspunkter, skal dette legges ved i søknaden.
Når du har skrevet ferdig søknaden, skal den sendes inn til kommunen der eiendommen befinner seg. Du velger selv om du vil sende inn søknaden på papir eller elektronisk, men det anbefales at velger elektronisk.
Hvis du er usikker, kan du på nettsiden til direktoratet for byggekvalitet lese mer om hvordan du kan sende inn byggesøknaden. På denne nettsiden har de også mye relevant informasjon, deriblant eksempler på maler til søknaden.
Veldig mange byggeprosjekter er naturlig av stor betydning for eieren, og for eiendommens verdi. Det kan derfor være nervepirrende å sende inn en søknad. Mange er også redde for å få avslag. Det er heller ikke alltid så lett å orientere seg i alle reglene som gjelder, eller vite hva som skal være med i søknaden. I slike situasjoner kan du be om hjelp fra en advokat. Da sikrer du at søknaden blir korrekt, og dermed øker du sjansene for at du får den nødvendige byggetillatelsen.
Du bør bruke en advokat som er ekspert på Plan- og bygningsloven. De vet hva som gjelder for din kommune, og kan raskt og enkelt veilede deg. Advokaten kan også hjelpe deg med å skrive selve søknaden, og hente frem all nødvendig informasjon. Skulle du få avslag av kommunen på søknaden din, kan advokaten hjelpe deg med klageprosessen.
Hvis du engasjerer en advokat, vil det naturligvis være kostnader knyttet til dette. Advokaten kan jobbe på timepris eller til en fastpris. Prisen kan variere, men den ligger gjerne på fra 1500 til 5000 kroner i timen. Kostnader knyttet til kjøring er som regel ikke inkludert.
Selve byggetillatelsen koster også penger, uavhengig om du får den godkjent eller ikke. Kommunen tar en avgift bare for å se på selve søknaden, men prisen på dette varierer fra kommune til kommune. Prisen finner du på kommunens hjemmeside. Kostnadene vil også bli påvirket av hvilke prosjekter det er snakk om.
Det generelle rådet når det kommer til byggeprosjekter, er at du setter av litt penger til uforutsette utgifter. Alle som skal starte et byggeprosjekt utarbeider et budsjett over kostnader, og i dette budsjettet bør du føre inn minst 10 % av summen til andre utgifter. Dette inkluderer gebyrer til selve søknadsprosessen.
Saksbehandlingstid er noe du ikke kommer utenom når du sender inn en søknad om byggetillatelse. Derfor anbefales det at du sender inn søknaden i god tid før du har tenkt å starte med byggingen.
Det er nesten umulig å si noe generelt om hvor lang tid det tar å få behandlet en søknad om byggetillatelse. Saksbehandlingstiden vil variere ut ifra hva slags sak det er og hvilken kommune som behandler den. Praksisen er ganske ulik, og preges også av hva hver enkel kommune har kapasitet til. Kommuner som får få søknader vil kunne behandle søknaden raskere, mens store kommuner som mottar mange søknader vil kunne ha en saksbehandlingstid som strekker seg fra uker til måneder.
Det er ting du kan gjøre selv for å sørge for raskest mulig behandling, og det er å levere en komplett søknad med all nødvendig dokumentasjon. Mangler eller gale opplysninger kan føre til lengre saksbehandlingstid, eller i verste fall avslag som vil føre til at du må starte prosessen helt på nytt.
Det er dessverre slik at en del opplever å få avslag på søknaden om byggetillatelse. Dette er utrolig kjedelig for de det gjelder, og kan ha mye å si for eiendommen og videre planer. Heldigvis er det ikke slik at du bare må godta et avslag. Du har nemlig anledning til å sende inn en klage.
Har du fått avslag, anbefaler vi at du tar kontakt med en advokat som kan hjelpe deg med å gå gjennom vedtaket fra kommunen og sende inn en klage. En advokat kan se om det har skjedd eventuelle saksbehandlingsfeil, og om det er grunnlag for å klage. Advokaten vil ha god kunnskap om hvordan klagen bør utformes, og hva den bør inneholde.
Grunnlag for klage har nemlig mye å si for den videre prosessen. Du må kunne skrive en god begrunnelse på hvorfor vedtaket fra kommunen er feilvurdert, og legge ved eventuell tilleggsinformasjon.
Skal du gjøre store endringer utendørs, er det viktig å sende inn en søknad om byggetillatelse. Denne sender du inn til kommunen der eiendommen du skal endre på befinner seg. Du må betale et gebyr for å få søknaden vurdert, og størrelsen på gebyrer avhenger av omfanget på prosjektet ditt. Det er viktig å dokumentere søknaden ordentlig, slik at det er større sjanse for at den blir godkjent. Kommunens nettsider har mye nyttig informasjon, men det kan også være lurt å be om hjelp fra en advokat. Dette gjelder spesielt om du har fått avslag, og ønsker å klage. Saksbehandlingstiden kan være svært lang i enkelte kommuner, og derfor er det viktig at du søker i god tid før du har tenkt å sette i gang med byggeprosessen.
Under følger det svar på noen ofte stilte spørsmål om byggetillatelse.
Når trenger man byggetillatelse?
I utgangspunktet må du alltid søke om byggetillatelse om du skal bygge nytt eller gjøre endringer på et eksisterende bygg. Endringer av bygg vil si å fjerne eller sette inn/installere vinduer, lage stor platting og lignende. Enklere oppussing inne eller ute trenger du vanligvis ikke å søke tillatelse til.
Hva koster det å søke om byggetillatelse?
Saksbehandlingsgebyret vil normalt være mellom 5 410 og 27 060 kr for søknader knyttet til byggetillatelser. Dette vil selvfølgelig variere fra kommune til kommune og fra sak til sak.
Når er en søknad om byggetillatelse komplett?
En søknad må sies å være komplett når den inneholder all nødvendig informasjon. Det inkluderer en plan over prosjektet, oppdaterte kart, informasjon om miljøet, naboenes eventuelle synspunkter og lignende.
Hvor lenge varer en tillatelse?
En byggetillatelse etter plan- og bygningsloven har en gyldighet på tre år. Det betyr ikke at du må fjerne bygget etter tre år, men at du har hele tre år på deg til å sette i gang med byggeprosjektet. Har det gått over tre år uten at du har startet opp, må du sende inn en ny søknad.
Er det vanskelig å få byggetillatelse?
Det er i utgangspunktet ikke vanskelig å skrive selve søknaden, men det er en del faktorer som kan gjøre det vanskelig å få tillatelse.
Benytter du deg av en eiendom, som noen andre får kjøpe? Da kan du ha rett til å kreve hevd. Mange nordmenn har hatt rett til å kreve hevd, men har ikke gjort det rett og slett fordi de ikke vet hva det er. Vi skal forklare deg hva hevd er, hvilke vilkår som gjelder og hvordan du går frem for å kreve hevd på eiendom.
Hva er hevd? Enkelt fortalt er hevd en rettsregel som gjør at du kan bli eier av en eiendom eller en annen verdigjenstand som du i utgangspunktet ikke eide. Det er viktig å huske på at hevd går begge veier, og ulempen er naturlig nok at noen andre kan kreve hevd på en eiendom som egentlig tilhører deg. Du kan dermed tape retten din til eiendommen.
Det er likevel ikke bare, bare å kreve hevd. Når spørsmålet om hevd blir brakt på banen, skal man alltid avveie hensynet til den personen som er den opprinnelige eieren av eiendommen. Hevd er kun ment for å verne om forhold som allerede er godt etablerte. Med andre ord kan personen som har innrettet seg som om han eller hun var eier, ende opp som eier av eiendommen.
Siden hevd innebærer at du blir eier av noe som i utgangspunktet tilhører noen andre, er det noen vilkår som må oppfylles. Det skal tross alt ikke være vilkårligheter rundt hevd.
Vilkår nummer en er at du må bruke eiendommen:
Det første vilkåret handler om at du må ha brukt eiendommen som om du var eieren. Dette innebærer ikke noe annet enn at du bruker eiendommen på samme måte som den som er den faktiske eieren, og at du samtidig hindrer at andre kan gjøre det samme.
Hvis du for eksempel skal hevde et beite, er det naturlig at du har hatt beitedyr på dette området når forholdene har ligget til rette for det. Har du også gjerdet inn området, har du samtidig sørget for at andre ikke kan bruke området på samme måte som deg. Det samme prinsippet gjelder for eiendom.
Sammenhengende bruk:
Et annet vilkår er at du må ha brukt eiendommen sammenhengende over mange år. Når det kommer til eiendom, sier lovet at minstekravet er på hele 20 år. Hvis bruken av eiendommen opphører over en lengre periode, forsvinner med andre ord retten din til å kreve hevd. Hvor lang tid det er snakk om, varierer fra sak til sak.
God tro:
Det siste vilkåret er vanskeligere fordi det handler om god tro. Hvis du for eksempel har brukt et beite som om det var ditt eget i 20 år, vil du ikke kunne hevde eiendomsrett hvis du vet eller burde ha visst at eiendommen ikke var din. Med andre ord skal du ikke vite at det tilhører noen andre. Dette er et komplisert spørsmål, og bygger på en veldig konkret vurdering.
Lånt eiendom vil ikke gi rett på hevd.
Alle vilkårene for hevd må være oppfylt samtidig. Hvis du kun har brukt eiendommen som om du var eier i 9 av de 20 årene, vil ikke dette være nok til å hevde eiendomsrett. Det samme gjelder hvis det er andre avbrudd i hevdstiden.
Det er sjeldent det skjer, men noen ganger kan flere personer kreve hevd på samme eiendom. Hvis det skjer, kan situasjonen fort bli vanskelig for alle involverte. Slike situasjoner er mest vanlig når flere generasjoner i en familie har brukt eiendommen.
I slike tilfeller vil det lønne seg å involvere en advokat. Det er nemlig slik at hvis alle personene oppfyller vilkårene, har egentlig alle rett til å kreve hevd over eiendommen eller tingen. Her vil ofte spørsmålet handle om hvem som har opptrådt i best tro, og dette er igjen en individuell vurdering.
Reglene om hevd finnes i hevdslova av 1966. Et morsomt faktum om denne loven er at den er svært kort. Hevdslova bygger på tidligere bestemmelser i Kong Christian Den Femtes Norske Lov og den såkalte snikhevdloven av 1874. Det er selvfølgelig blitt en del forenklinger og oppklaringer samt nye regler siden den gang.
Som lovverket tilsier, er hevd en svært gammel rettsinstitusjon. Den har også en lang historie her i Norge. På grunn av den eldre karakteren til hevd, er det ofte nødvendig at domstoler tar avgjørelsene i disse sakene.
Det er mange som er usikre på hvilket vern en hevdet eiendom har. Mange er ofte redde for å miste eiendommen igjen. Som med alt annet skal man i utgangspunktet forholde seg til rettighetene som er oppgitt i grunnboken. En hevdet eiendomsrett som ikke har blitt tinglyst, vil ikke stå i denne og derfor vil rettighetene være dårligere.
Når du etablerer en eiendomsrett gjennom hevd, er det ikke behov for å tinglyse kravet. Eiendomsretten vil derfor bestå. Med andre ord vil det ikke være grunn til bekymring så fort hevden er offentlig godkjent.
Hvordan går man frem for å kreve hevd? Det er veldig sjeldent at den opprinnelige eieren gir fra seg eiendommen sin frivillig, og derfor må man beregne å engasjere advokater i saken. Det lønner seg selvfølgelig å velge advokater med kjennskap til gjeldende rettsområde.
Når du skal kreve hevd på en eiendom, anbefaler vi at du dokumenterer situasjonen så godt du kan. Bilder, vitner og alt som kan virke av interesse kan underbygge din side av saken, og være avgjørende for utfallet. Som med alt annet, er dokumentasjon det aller viktigste. Dette er ikke alltid så lett å skaffe, og igjen er det her det kan være godt å få hjelp av en advokat.
En advokat hjelper deg også med å starte søknaden rundt hevd, og fører saken videre i retten. Vi anbefaler at du starter prosessen med å snakke med den faktiske eieren av eiendommen før du velger å gå til det skritt å ta saken til retten.
Det kan være stor inspirasjon å se i tidligere rettssaker som handler om hevd. Her kommer noen av dem:
I en sak fra 2015 om veirett handlet det hele om det var mulig å overføre andeler av en hevdet veirett til de delene som senere skulle skilles ut fra eiendommen, eller ny bebyggelse på eksisterende tomter. Høyesterett mente at det fulgte av bakgrunnsretten at en hevdet veirett har samme innhold som om retten var stiftet ved avtale, og at veiretten dermed kan overføres til parseller.
En sak fra 2011 handlet om rett til båtplass og opplag av båt. Den synlige bruken av båtplassen hadde foregått i omtrent 20 år uten at eieren av eiendommen hadde reagert. I stedet hadde eieren faktisk akseptert skriftlig både båtplassen og personens rett til å bruke den. Denne saken ordnet seg dermed til det beste for begge de involverte partene.
· Be om advokathjelp tidlig i prosessen. En advokat vil kunne bistå deg med mye, alt fra å få kartlagt rettighetene dine til å bistå med et eventuelt søksmål. I tillegg kan en advokat gi gode råd.
· Mistenker du at noen bruker et område som er ditt, bør du få kartlagt rettighetene dine. Er det ditt område? Da bør du tidligst mulig si ifra til de personene som bruker ditt område, om du ikke ønsker at hevd skal bli aktuelt.
· Hvis du er bevist på at du bruker en annens område, vil ikke det gi grunnlag for hevd. Har du allikevel stor nytte av område, bør du snakke med eieren. Kanskje dere kan komme frem til en avtale?
Hevd handler om å ta over en eiendom som du opprinnelig ikke eier. I Norge har dette historiske røtter, men det er en del moderniserte vilkår som skal til før du kan hevde en annens eiendom. Du må ha opptrådd i god tro, og brukt eiendommen sammenhengende i 20 år.
Det lønner seg å engasjere en advokat når det kommer til hevd. På grunn av vilkårene kan det være vanskelig å bevise på egen hånd at man har rett til eiendommen. Det finnes i midlertidig flere saker i Norge hvor folk har fått eiendom gjennom hevd.
Hva vil det si å ha hevd?
Hevd vil si at dersom du kan bli eier av en eiendom dersom du har brukt denne i god tro over lengre tid.
Når kan man kreve hevd?
Dersom du skal gjøre bruk av hevdsretten må du ha brukt eiendommen på samme måte som en eier over en periode som kalles hevdstid. For fast eiendom er denne på 20 år, mens den for løsøre er på 10 år. Hevdstiden kan gå gjennom flere generasjoner.
Kan man tinglyse hevd?
I følge jf. tinglysingsloven § 21 annet ledd, annet punktum har rettigheter som er ervervet gjennom hevd rettsvern for senere tinglyste rettigheter. Det betyr at den som hevder ikke mister retten selv om noen tinglyser en eiendomsrett i eiendommen det er snakk om.
Kan hevd overføres?
Ja, med hevd overføres rettigheter ved langvarig passivitet og at ting er som de er og alltid har vært.
Kjøp og salg av fast eiendom er en vanlig aktivitet i Norge, og de fleste av oss kjøper eller selger bolig minst én gang i løpet av livet. Boligsalg er også gjenstand for stor konflikt. Dette skyldes at de fleste boliger som selges er bruktboliger, og dermed kan det i ettertid dukke opp avvik som gjør at kjøperen krever erstatning. Men, hva utgjør egentlig en vesentlig mangel?
Fra 2022 gjelder det nye regler for salg av bolig. Alle boliger solgt fra og med 2022 er omfattet av de nye reglene. Utgangspunktet nå er at boligens tilstand skal være i tråd med dokumentasjonen som oppgis. Boligen skal være i henhold til det som er avtalt, og i forbindelse med et boligsalg består avtalen av selgerens dokumentasjon og kjøperens aksept av denne dokumentasjonen. Kjøperens aksept gis gjennom et bud i en budrunde.
For deg som skal selge bolig betyr de nye reglene at du virkelig må dokumentere alt som gjelder bolig din, og det så godt som overhode mulig. Den viktigste dokumentasjonen du må skaffe til veie før du skal selge er:
Den som ønsker å kjøpe boligen plikter å sette seg inn i disse dokumentene, og kan i ettertid ikke klage på feil eller mangler som står beskrevet i disse.
I henhold til lovverket skal boligen vurderes ut fra alder, tilstand og type. Det vil si at feil som antas å være normale med tanke på boligens alder, tilstand eller type ikke regnes som mangler. Enkelt sagt er det slik at du må regne med å finne flere feil i en eldre bolig enn i en av nyere dato. Dette vurderingskriteriet kommer i tillegg til det som allerede er dokumentert om boligens tilstand.
Tidligere kunne selgeren ta forbehold, og skrive at boligens selges som den er. Nå er dette altså ikke mulig lenger. Den nye loven skal bidra til at selgeren må dokumentere boligens faktiske tilstand, slik at kjøperen får mindre å klage på i ettertid. Man ønsker altså å redusere den store mengden klager på boligkjøp.
Det er spesielt 2 ting som gir kjøperen mulighet til å rette et krav mot selgeren. Det ene tilfellet er om selgeren har gitt manglende opplysninger om boligen og det andre er om selgeren har gitt uriktige opplysninger.
Boligen vil ha en mangel dersom selgeren kjente eller måtte kjenne til vesentlige opplysninger om boligen uten å gi disse videre til kjøperen. Som boligselger er det viktig å være klar over at du har en ganske omfattende opplysningsplikt. Dette kan handle om alt fra at garasjegulvet blir oversvømt hver gang det regner, til at det er dårlig vanntrykk. Offentlige eller private planer for området boligen ligger i samt elektriker- eller rørleggerarbeid som er utført av selv er andre eksempler på opplysninger det er viktig å gi kjøperen. Dette er opplysninger boligkjøperen har grunn til å regne med å få, og han eller hun kan derfor rette krav mot selgeren om disse opplysningene ikke ble gitt. Det er dermed viktig å bruke god tid på å utarbeide salgsdokumentasjonen og få med alt av viktige opplysninger om eiendommen.
Som boligselger er det også viktig å være oppmerksom på at du og takstmannen regnes som en og samme person. Det vil si at dersom takstmannen kjenner eller måtte kjenne til en svakhet ved boligen uten å oppgi dette i tilstandsrapporten, vil ansvaret falle på deg.
Et siste vilkår er at de manglende opplysningene må ha virket inn på avtalen. Det vil si om opplysningene ville ha medført at kjøperen ikke hadde kjøpt boligen om han hadde blitt gjort oppmerksom på dem før kjøpet fant sted.
Boligen har en mangel dersom boligens tilstand ikke svarer til de opplysningene som selger har gitt til kjøper. Dette gjelder også dersom boligens tilstand ikke er i samsvar med det som er oppgitt i salgsannonsen, prospektet eller i annen markedsføring.
Det er altså en mangel dersom opplysningene gitt om boligen ikke samsvarer med den faktiske tilstanden. Dette gjelder selv om selgeren ikke kan klandres for at opplysningene som ble gitt ikke medførte riktighet, og det har heller ingenting å si om opplysningene var gitt skriftlig eller muntlig.
Nå kan man kanskje tro at det foreligger en vesentlig mangel dersom det står i prospektet at boligen er av god standard og du som kjøper i ettertid ikke er enig i dette. Det er ikke tilfelle. Loven stiller nemlig krav til formen på opplysningene. God standard er altfor vagt, og derfor kreves det at opplysninger som skal danne grunnlag for et mangelskrav er konkrete, pålitelige og spesifiserte.
Det er også nødvendig at den uriktige opplysningen kan anses for å ha påvirket avtalen. Den må altså være av en viss viktighet, både når det kommer til verdi og til hvordan den ville ha påvirket kjøperens ønske om å kjøpe boligen.
Før 2022 kunne man selge boligen med forbeholdet om at den er solgt som den er. Dersom du kjøpte bolig før de nye reglene trådte i kraft, vil du kunne gjøre gjeldende et mangelskrav dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å forvente gitt hva du har betalt for boligen samt andre forhold.
Her vil boligens alder, type feil, hva det vil koste å utbedre mangelen og hvilke opplysninger selgeren har gitt veie inn i den totale vurderingen. Det vil, for eksempel, si at om boligen du har kjøpt er fra 1980, vil forventningene til standarden være mindre enn om boligen hadde vært av langt nyere dato. I slike saker er det vanlig å legge til grunn at et slikt rom som badet har en levetid på 20 til 20 år, og dermed kan ikke du som kjøper ha store forventinger til standarden på et bad som er så gammelt. Med andre ord vil du ha problemer med å vinne frem med et mangelskrav på dette grunnlaget.
Dersom mangelskravet handler om vesentlige konstruksjonsfeil, vil du derimot ha større sjanse for å vinne frem. Spesielt om disse feilene kan være til fare for sikkerheten. Står det i salgsdokumentene at boligen er renovert i senere tid eller svært godt vedlikeholdt, betyr det at kjøperen har høye forventinger til boligen og kan ha grunnlag for å fremme mangelskrav dersom disse opplysningene ikke medførte riktighet.
Norsk rettspraksis sier at kostnadene ved å utbedre mangelen må være på minst 5 til 6 % av kjøpesummen. Hvis ikke, vil ikke mangelen regnes som vesentlig. Det er imidlertid ikke garantert at det foreligger en mangel til tross for at dette vilkåret er oppfylt.
Loven inneholder en 5-årsfrist for å fremme et mangelskrav. Det vil si at dersom du kjøpte en bolig i 2021, kan du fremme mangelskrav helt frem til 2026.
Her følger svar på noen av de mest vanlige spørsmålene når det gjelder vesentlige mangler ved boligkjøp.
Hva er en mangel ved boligkjøp?
Boligen har en mangel dersom selgeren ikke har gitt fra seg alle de opplysningene om boligen, som kjøperen hadde grunn til å regne med å få.
Hva regnes som skjulte feil og mangler?
Skjulte feil og mangler er slikt som dukker opp etter at kjøperen har overtatt boligen.
Hva menes med en vesentlig mangel?
En vesentlig mangel er rett og slett et betydelig avvik fra forventet standard.
Hva kan man ikke klage på etter boligkjøp?
Dersom du har kjøpt en bolig, kan du ikke klage på feil og mangler som du kjente til eller måtte ha kjent til da du kjøpte boligen. Du er altså pliktig til å sette deg inn i tilstandsrapporten og alle de andre dokumentene som foreligger om boligen, og kan i ettertid ikke klage på feil eller mangler det er opplyst om i disse.
Kan man angre på et boligkjøp?
Boligkjøp er et av de kjøpene man ikke kan angre på. Budet du legger inn er juridisk bindende, og den eneste måten å komme seg ut av kontrakten er om det foreligger mangler som er så vesentlige at kjøpet kan heves.
Hva dekker en boligkjøperforsikring?
Boligkjøperforsikringen gir deg som kjøper bolig juridisk bistand dersom det i ettertid må rette mangelskrav mot selgeren.
Hva dekker boligselger forsikring?
En boligselgerforsikring dekker erstatningsansvaret for deg som selger boligen.
Det er to hovedtyper boliger: primære og sekundære. Begge har sine fordeler og ulemper, så det er viktig å forstå de viktigste forskjellene før du for eksempel tar en beslutning om å kjøpe sekundærbolig for utleie.
I denne artikkelen vil sammenligne primær- og sekundærboliger ut ifra noen sentrale kategorier, inkludert lån, renter, og skatter, lover og mer. Vi vil også ta et kort blikk på boliglånskalkulatorer og hvordan de kan brukes til å gjøre boligkjøpsprosessen enklere.
Ifølge Skatteetaten er en primærbolig en bolig hvor skattebetalere er offisielt registrert i Folkeregisteret. Sekundærbolig inkluderer en hvilken som helst bolig som skattebetaleren eier, unntatt fritidsbolig.
Det er i prinsippet ikke mulig å ha en sekundærbolig uten å ha en primærbolig, fordi lovverket sier at man skal bo der man er folkeregistrert.
Videre kan du aldri ha mer enn én primærbolig, men du kan eie flere sekundærboliger. Formuesverdien for førstnevnte er 25 prosent av boligverdien, og 90 prosent for sistnevnte.
En av de største forskjellene mellom primære og sekundære boliger er typen lån du kan få. For primærboliger kan du vanligvis få et konvensjonelt lån med et innskudd på så lite som 15%. For sekundærboliger i Oslo vil du imidlertid trolig måtte betale ned minst 40%.
I tillegg er rentene på lån for sekundærboliger vanligvis høyere enn for primærboliger, men du kan vanligvis forhandle med banken din for å få samme pris.
For å se hvor mye du kan spare ved å forhandle bedre rente, er det nyttig å bruke boliglånskalkulator. Dette er spesielt viktig hvis du allerede har en primærbolig, og skal ta opp et annet boliglån for å kjøpe en sekundærbolig. Du kan regne ut forskjellen direkte på Boliglånskalkulator hjemmeside.
Boliglånskalkulatorer tar hensyn til faktorer som inntekt og gjeld for å gi deg et estimat av hva slags månedlige betalinger du kan forvente. Dette kan gjøre boligkjøpsprosessen enklere og mindre stressende.
Som du kan se, er det noen store forskjeller mellom primær- og sekundærboliger. Hvis du fremdeles har flere spørsmål om emnet, anbefaler vi at du snakker med en megler eller finansrådgiver. De vil vanligvis kunne svare på alt du lurer på.
Det er fort gjort å miste oversikten når du skal selge bolig. Det er mye som skal på plass, fra juridisk papirarbeid til flytting av eiendeler. Vi har gjort prosessen enda litt enklere for deg ved å sette opp en praktisk sjekkliste til boligsalg, slik at du alltid har oversikt over hva du bør gjøre:
Det første du må ta stilling til er om du skal velge en megler eller advokat til å fullføre boligsalget. Det er fordeler og ulemper med begge deler, og du kan lese deg grundig opp på dette ved å lese denne artikkelen her. Til syvende og sist er det viktigste at du velger rett person til å gjøre jobben, enten du velger megler eller advokat.
Det er blant annet viktig å velge noen med god lokalkunnskap som vet hva kjøperne i ditt område er på jakt etter. Vi anbefaler at du legger jobben ut på anbud, slik at du kan velge mellom flere aktuelle kandidater. Du bør sjekke opp i hvilke resultater vedkommende har fått tidligere. Be gjerne etter referanser fra tidligere kunder.
Vi anbefaler å få utarbeidet en tilstandsrapport for å redusere konfliktnivå ved eventuelle tvister og reklamasjoner. Tilstandsrapporten redegjør for boligens tekniske tilstand, slik at kjøper får klarhet i eventuelle behov for reparasjoner og utbedringer. Det gjør at kjøpers tillit øker, og du kan dermed få en bedre pris for boligen.
Megleren eller advokaten kan bistå deg med å innhente alt du trenger av papirer. Selger du boligen selv, kan du benytte deg av tjenester som Propr for å forsikre deg om at du har det juridiske på stell. Det hviler et stort ansvar på deg som selger, og vi anbefaler på det sterkeste at du får hjelp av fagfolk og eksperter.
Det er viktig at boligen ser så innbydende ut som mulig når du skal ta bilder til annonser og når du skal ha visning. Det er slett ikke sikkert at du trenger å pusse opp, små grep kan ofte være nok. Mest sannsynlig kommer du lengst ved å fullføre små prosjekter som å male vegger, sparkle hull, feste løse lister og fikse dryppende kraner. Dekorasjon må heller ikke bli glemt, som f eks. levende lys i form av lavalamper eller andre moderne løsninger som Dekorio kubbelys .
Det er ikke alltid så lett å vite hva kjøperne ser etter, og hvilke grep du kan ta for å style boligen din. En boligstylist kan være til god hjelp når du skal gjøre boligen klar til visning. Og en hageekspert kan hjelpe til med selve uteområdet. Disse ekspertene vet nøyaktig hva som skal til for å få kjøperne så interesserte i boligen din at de byr ivrig under budrunden, og du kan dermed tjene inn igjen kostnaden.
Det er på tide å inngå en gyldig boligavtale etter at visning og budrunde er overstått. Eventuelle forhold må flettes inn i kontrakten, samt informasjon om bolig og transaksjonen. Det er viktig at både kjøper og selger leser kontrakten nøye før den signeres. En advokat kan hjelpe deg med å utarbeide kontrakten om du er i tvil.
Selve flytteprosessen kan være tidkrevende, og du bør sette av tilstrekkelig med tid på å pakke ned eiendeler, flytte møbler og vaske ut av boligen. Vi anbefaler at du er både effektiv og organisert da denne delen av jobben kan fort bli svært omfattende. Ved behov for avlastning kan det være fornuftig å be om hjelp fra et vaskebyrå som kan tilby profesjonelle rengjøringstjenester. Det er flere ting du må huske på når du skal flytte tingene dine:
- Skaff deg nok pappesker
- Merk eskene grundig
- Få tak i egnet kjøretøy
- Få hjelp med å bære tingene dine
- Sett av tid til å pakke ut av eskene
Du sparer mye tid og krefter ved å få hjelp med flyttingen. Et flyttebyrå pakker tingene for deg, bærer dem ut i bilen, kjører alt av møbler til ny bolig og bærer det inn i den nye boligen din. Et par gode flyttebyråer i Oslo som vi anbefaler er Majoren Flyttebyrå og eiendomsdrift og Totalflytting AS.
Vi anbefaler på det sterkeste at du tegner eierskifteforsikring, selv om alt virker greit på tilstandsrapporten. Du er nemlig ansvarlig for feil og mangler i opptil fem år etter salget, selv om feilene var skjulte og umulige å oppdage på det tidspunktet du solgte boligen.
1 av 4 kjøpere ender opp med klage i etterkant av salget, og du kan potensielt spare flere hundretusener ved å overlate det økonomiske ansvaret til forsikringsselskapet. Du slipper dermed mange bekymringer ved å tegne en forsikring.
Utvask kan på mange måter sammenlignes med en julevask, men du må faktisk enda grundigere til verks. Husk på å rengjøre alt ned til den minste detalj, inkludert sluk og ventiler. Mange velger å hyre inn hjelp fra et vaskebyrå for å få unnagjort flyttevasken. Et vaskebyrå kan også være behjelpelig med å vaske ned boligen grundig før en eiendomsfotograf tar bilder i tråd med klargjøringen av en visning.
Sist, men ikke minst, må kjøper og selger gå gjennom boligen sammen og signere overtakelses protokoll. Det er viktig at dere undersøker hva slags varmesystem boligen har, samt. ventilasjon og andre tekniske installasjoner, mens dere går grundig over boligens tilstand. Dere må også passe på at dere leser av strømmen sammen under overtakelsen.
Les også: Når bør du bytte ut varmepumpen?
God planlegging er nøkkelen til et vellykket boligsalg. Vi anbefaler at du skriver opp en liste over alt som skal utføres, samt sette en dato for når du skal gjøre hva. Planlegg gjerne ned til den minste detalj, inkludert dato for når du skal kontakte boligstylist eller ringe flyttebyrået.
Det er nemlig fort gjort å miste oversikten når du skal selge bolig, og det er derfor du bør benytte deg av en sjekkliste for boligsalg og dokumentere hva du gjør underveis. Du kommer ikke til å angre på at du gjør et grundig forarbeid når salgsprosessen er i gang. Da er det bare å ønske deg lykke til med boligsalget.
Vi får mange henvendelser fra mennesker som ønsker å selge boligen sin. Spørsmålet de stiller er imidlertid om det er best å bruke en personlig advokat eller en eiendomsmegler. Svaret er egentlig ikke så enkelt å si, men vi skal prøve å forklare noen fordeler med de forskjellige meglerne.
Fordelen med å bruke en advokat er at en advokat har en lang utdannelse og et godt faglig grunnlag. En advokat har studert juss i 5 år. Dette betyr at vedkommende har et solid grunnlag innen jussen og kan dermed alle lover og regler omkring eiendomssalg. Dette kan være en stor fordel da vedkommende er mindre sannsynlig til å gjøre noen store feil eller lignende.
Etter at en person har gått på juss er det også et krav om å gå 2 år i lære i et advokatfirma før man kan bli advokat. Dette medfører at dersom du bruker en advokat til å selge boligen din vet du at vedkommende sannsynligvis har mye erfaring. Vær obs på at dersom vedkommende har tittelen advokatfullmektig betyr dette at personen ikke har fullført læreperioden, og kan da ha mindre erfaring.
Imidlertid er mange fullmektiger selvfølgelig også svært gode samtidig som at tjenesten de utfører også er rimeligere. Et annet rimelig alternativ til en advokatfullmektig, er en rettshjelper som også kan bistå med juridisk rådgivning og bistand i forhandlinger. Et tredje alternativ for deg som ønsker tilgjengelighet og effektivitet, er å benytte deg av legal tech selskaper som Lexolve. Dette selskapet tilbyr en moderne plattform, der du digitalt kan be om raske svar på det en skulle lure på vedrørende prosesser og kontrakter.
En advokat kan hjelpe deg med å gjøre en grundig kontraktsgjennomgang når du skal kjøpe bolig i utlandet. Dette innebærer å sjekke at avtalen inneholder alle de nødvendige bestemmelsene for å beskytte dine rettigheter og plikter som kjøper, og at den følger lovene i det landet boligen befinner seg i.
Ønsker du å kjøpe bolig i Spania, så kan advokaten også hjelpe deg med å forstå eventuelle klausuler i avtalen som du ikke er kjent med, og gi deg råd om hva du bør være oppmerksom på når du skal kjøpe bolig i utlandet. Det kan også være lurt å få advokaten til å bistå deg med å sikre at du får dekket dine rettigheter og plikter etter kjøpet, for eksempel ved å sjekke at du har fått tilsendt tittelen på eiendommen.
I forhold til en advokat vil en eiendomsmegler ha noe kortere utdannelse enn en advokat. Advokaten vil studere i 5 år, mens en eiendomsmegler kun vil studere i 3 år. Eiendomsmeglerstudiet er også vesentlig mindre rettet mot lover og regler, slik at det er risiko for at eiendomsmegleren kan noe mindre om juss enn det advokaten gjør.
Imidlertid trenger ikke dette være et stort problem, da eiendomsmeglerne selvfølgelig lærer det mest relevante innenfor lover og regler innenfor kjøp og salg av bolig. Dermed trenger det faktum at de ikke kan så mye om lovverket ikke ha så mye å si. Det er imidlertid viktig å poengtere at dette har ført til mangelfulle tjenester tidligere, om ikke så veldig ofte.
Fordelen med en eiendomsmegler er selvfølgelig at vedkommende også lærer mye annet på studiet som en advokat ikke vil gjøre. For eksempel vil eiendomsmegleren lære mye om reklame, hvordan en best selger en bolig, og lignende. Dette har du ingen garanti for at en advokat vet.
En eiendomsmegler er også kun spesialisert på å selge boliger, og er dermed mer spisset inn mot dette. En advokat kan jobbe med mange forskjellige ting, og det er ikke sikkert at advokaten du benytter deg av har så mye erfaring med salg av bolig. Det finnes også utrolig mange eiendomsmeglere, og for å finne de beste eiendomsmeglerne så eksisterer det mange sammenligningstjenester der ute som kan få dem til å konkurrere om deg som kunde.
Kanskje en av de største fordelene er at en eiendomsmegler vil ha ekstremt mange samarbeidspartnere, da de fleste meglerne som oftest jobber i store firmaer. Dette betyr at de vil ha flere å sparre med enn advokaten sannsynligvis vil ha, dersom de møter på noen problemer eller utfordringer.
Sannsynligvis er det ikke mulig å si om advokat eller en ren megler er det beste å velge. Grunnen til dette er at en uansett ikke kan skjære alle under en kam. Noen advokater vil være bedre enn visse eiendomsmeglere, og andre meglere vil være bedre enn enkelte advokater.
Dette leder oss til svaret, som sannsynligvis er at det viktigste er hvem du velger, ikke hvilken bakgrunn personen har. Det viktigste er nettopp at du bruker tid på å sjekke ut det tidligere arbeidet til personen, om personen har solgt boliger for en god pris tidligere, om brukerne er fornøyde, generelt rykte og lignende.
Gjør du dette er det mye mer sannsynlig at du vil finne en person du er fornøyd med, og at du vil selge boligen din for den beste prisen som er mulig å oppnå.
Avslutningsvis vil vi poengtere at dersom du har benyttet deg av en advokat eller megler til å selge boligen din, og du føler at personen har gjort en dårlig jobb, har du mange muligheter til å klage.
Det finnes nemlig mange instanser tilgjengelige som skal fange opp slike klager. Et eksempel er eiendomsmeglingsnemnda.no. Her kan du fritt klage på en megler, og være trygg på at klagen vil få en saklig behandling.
Det er også mange muligheter for å benytte advokater til å klage på eiendomsmeglere som har gjort en dårlig jobb, og også andre advokater dersom du brukte en advokat. Da kan du for eksempel få erstatning, oppreisning eller lignende.
I denne artikkelen vil vi forklare deg hvordan du inngår en gyldig avtale om boligkjøp. Dette vil si hva som skal til før avtalen er bindende. Først vil vi forklare følgene av at en avtale er bindende, deretter vi vi forklare hvordan en bindende avtale om et boligkjøp kommer til. Det er relativt lite som skal til.
Følgene av en bindende avtale er mange. Den mest alvorlige er selvfølgelig at selger er tvunget til å gi fra seg boligen og at kjøper er tvunget til å betale kjøpesummen. Dette vil selvfølgelig være en alvorlig følge for både kjøper og selger.
Oppfyller ikke kjøper eller selger sin del av avtalen er følgen at vedkommende kan bli tvunget til å gjøre det via rettsystemet. Selger kan rett og slett bli båret ut av huset, mens kjøper kan bli tvunget til å betale pengene. I tillegg til dette vil begge parter i mange tilfeller også betale erstatning som følge av kontraktsbruddet, enten dette er merkostnader for den andre part, forsinkelsesrenter og lignende.
En avtale om boligkjøp skiller seg egentlig ikke fra noen andre avtaler. Dette betyr at reglene for avtalebinding generelt også gjør seg gjeldende for boligkjøp. Dette betyr at reglene om tilbud og aksept er gjeldende.
Så hva er så disse reglene? Systemet om tilbud og aksept er egentlig ganske enkelt. Det eneste som gjelder er at begge parter har gitt motsatt part grunn til å tro at han eller hun ønsker å binde seg til avtalen.
Imidlertid er reglene litt spesielle ved boligkjøp, og sannsynligvis vil en nok kreve en kontrakt i de fleste tilfeller. Grunnen til dette er at det er uvanlig å avtale en bolighandel uten å inngå en kontrakt.
På den annen side vil du nok i de aller fleste tilfeller være bundet av avtalen dersom du har budt på et hus og dette budet har blitt godkjent. Godkjenner selger dette budet vil også selger være bundet av tilbudet.
Det er egentlig veldig vanskelig å si helt konkret når en avtale om boligkjøp er bindende. Men det som i hvert fall kan sies er at det gjelder å være veldig forsiktig når du ser på et hus. Ikke gi et bud, skriv under kontrakt eller lignende før du er 100 % sikker på at du vil ha dette huset.
Dersom du mener du har blitt fanget i en avtale om en bolig som du ønsker å komme deg ut av vil det i mange tilfeller lønne seg å benytte seg av en advokat. Grunnen til dette er at det er snakk om så ekstremt store summer, slik at en advokat vil være en liten investering i forhold til hva du vil spare.
Det er mange måter å finne en god advokat på. En nettside som har en god matchingtjeneste for advokater er blant annet Forbrukertorget. Her kan du sende inn en henvendelse og få tilbud fra flere advokater som er eksperter på område. Hvis ikke kan du også lete litt rundt på nett. Husk at ikke alle advokater er eksperter på boliger. Kun enkelte fokusererer på boligsalg, og du burde prioritere å velge en som gjør dette.
Det viktigste du må vite i forhold til et boligkjøp er egentlig at du må være obs på å ikke binde deg uten vilje. Dette skal egentlig en del til ved et boligkjøp, da selger ikke kan lure deg til å binde deg i de fleste tilfeller.
Vær uansett obs på denne potensielle fellen. Konsulter fagfolk og eksperter på området før du bestemmer deg for å inngå en handel du kanskje kan angre på. Husk at det oppstår mange tvister om boligkjøp, så det er mange som ikke er fornøyd.
Alt i alt håper vi konflikten løser seg hvis du har havnet i en avtale du vil ut av. I mange tilfeller kan det også være en mulighet å trekke deg fra avtalen mot å betale en liten erstatning til motparten, dersom motparten godtar dette. Dette synes faktisk å være en ganske vanlig utvei.