Feil og mangler ved nybygg

Det bygges og selges mange nybygg i Norge årlig. Man skulle tro at tvister omkring salg av nybygg var mindre enn salg av bruktboliger, da det er naturlig å anta at det er færre feil og mangler ved nybygg. Dette er overraskende nok ikke tilfelle, og vi opplever at mange forbrukere ikke er fornøyde med den nye boligen de overtar.

Entreprenøren har ofte dårlig tid, mange håndverkere må koordineres og det blir ofte en siste innspurt før bygget overleveres. Dette kan føre til at kvaliteten på alle detaljene kanskje ikke blir like bra som ønsket.

Mye kan være galt, eksempelvis kan forbruker mene at håndverkertjenestene ikke er faglig utført, at utsikten ikke er slik som lovet i prospektet, at arealet har blitt mindre enn opplyst om og lignende. Det er utrolig mange scenarioer som kan oppstå.

I denne artikkelen skal vi forklare deg hvilke rettigheter du har dersom du mener at det foreligger en feil eller mangel i den nye boligen som du har overtatt. Vi skal først forklare hvilke lover som kommer til anvendelse, hvilke feil du som oftest vil måtte tåle og hvilke som vil gi deg visse rettigheter. I tillegg til dette vil vi forklare deg om hvilke beføyelser du kan rette mot selger, og hvordan du rent praktisk burde klage etter boligkjøpet.

Forskjellige lover

Ved forbrukerkjøp av en ny bolig – der selger er næringsdrivende og kjøper en privatperson – vil to lover komme til anvendelse avhengig av saksforholdet. Bustadoppføringsloven regulerer avtaler mellom entreprenører og forbrukere om oppføring av en ny bolig. Denne loven kommer til anvendelse i alle tilfellene der avtalen inngås mens boligen enda ikke er fullført. Typisk kjøper forbruker en leilighet i et bygg som fortsatt er under bygging.

Dersom avtalen mellom forbruker og næringsdrivende inngås etter at boligen er fullført er det avhendingsloven som kommer til anvendelse. Generelt inneholder denne loven ikke like sterkt vern som bustadoppføringsloven. Loven inneholder imidlertid regler om at den ikke kan fravikes til ugunst for kjøper når det er snakk om en nyoppført bolig som ikke har vært brukt som bolig i mer enn 1 år på avtaletidspunktet. Denne bestemmelsen er ment å gi forbrukere et økt vern i de tilfellene der saksforholdet ikke er så langt unna å falle inn under bustadoppføringsloven.

Hvor bra kvalitet kan man forvente?

Dersom du kjøper en bruktbolig vil det vanligvis stå i kontrakten at boligen er solgt “som den er”. Dette gir selger et særlig vern mot senere krav fra kjøper. Motsetningsvis er reglene strengere ved kjøp av nye boliger.

I forhold til bustadoppføringsloven vil det foreligge en mangel dersom resultatet ikke er i samsvar med det som følger av avtalen. Ofte er ikke avtalen så spesifikk i forhold til kvaliteten på alt arbeidet. Derfor følger det også av loven at entreprenøren skal utføre arbeidet på faglig godt vis, og at materialene skal ha vanlig god kvalitet dersom ikke annet er avtalt. Videre vil det foreligge en mangel dersom boligen ikke er i samsvar med offentligrettslige krav.

Tilsvarende regler følger av avhendingsloven. Etter denne loven skal eiendommen være i samsvar med de kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen. Normalt vil det ved kjøp av en nyoppført bolig stå i kontrakten at arbeidet er utført på faglig godt vis og at materialene skal ha en vanlig god kvalitet, slik at dette er noe kjøper normalt vil ha en rettslig beskyttet forventning om.

Spørsmålet blir egentlig hvor store avvikene eller feilene må være før det utgjør en mangel. Dette vil som oftest bero på en konkret helhetsvurdering av hvert enkelt saksforhold, hvor kontrakten og andre avtaleopplysninger må sammenholdes med det faktiske resultatet.

Om et arbeid er utført på faglig godt vis eller om materialene har vanlig god kvalitet må avgjøres ut fra en helhetsvurdering. Ofte vil man se hen til ulike norske standarder, eksempelvis Byggforskserien til SINTEF, motasje- eller bruksanvisninger fra produsenter, tekniske godkjenninger og lignende. Ofte vil takstkyndige fagmenn måtte engasjeres av kjøper og vurdere forholdet konkret.

Generelt kan man si at det ikke skal så mye til før det konstateres at en feil utgjør en mangel i lovens forstand ved kjøp av nybygg. I slike tilfeller vil kjøper ha en rekke rettigheter, hvilke vi vil gå gjennom nedenfor.

Særlig om opplysningssvikt

Dersom man kan påvise at selger enten har gitt uriktige opplysninger eller tilbakeholdt opplysninger vil det oftere være en kortere vei til å påvise at det foreligger en mangel. I forhold til uriktige opplysninger kan det eksempelvis tenkes at den nye boligen viser seg å være mindre areal enn opplyst om. Tilbakeholdelse av opplysninger er ikke like praktisk ved kjøp av nybygg, men en kan for eksempel tenke seg at entreprenør er fullt klar over at det vil bli bygget et kjøpesenter som vil avstenge utsikten totalt, men likevel ikke informerer om dette til kjøper.

Som et absolutt krav stilles det at disse feilene ville virket inn på avtalen. Det holder at avtalen ville blitt inngått til en annen pris eller andre betingelser, det er altså ikke et krav om at avtalen ikke ville blitt inngått som følge av opplysningen. Inneholder eksempelvis malingen for eksempel en annen fargenyanse enn det som opprinnelig ble opplyst om, vil man normalt si at innvirkningskravet ikke er oppfylt.

Særlig om garanti

Dersom avtalen dekkes av bustadoppføringsloven vil det komme inn særlige regler om garanti. Dette går ut på at entreprenøren skal stille garanti for oppfyllelse av avtalen. Denne garantien skal dekke en sum som tilsvarer minst ti prosent av vederlaget. Kjøper plikter i disse tilfellene ikke å betale noe av kjøpesummen før en slik garanti er stilt av entreprenøren.

Denne regelen kan være særlig nyttig ved feil og mangler da garantien dekker alle krav som forbrukeren måtte ha mot entreprenøren dersom det oppstår forsinkelser eller feil eller mangler ved nybygget. Det er ikke en helt upraktisk situasjon at entreprenøren for eksempel går konkurs rett etter byggearbeidene, hvilket kan føre til at forbrukeren sitter igjen med et erstatningskrav som de aldri får pengene fra. Dermed er denne garantien en særlig viktig beskyttelse for forbruker.

Reguleres forholdet av avhendingsloven er det dessverre intet krav om en slik garanti. Det er selvfølgelig helt lovlig å gjøre dette uansett, og enkelte gjør også dette.

Hva kan du kreve av entreprenør?

Dersom du kan påvise at det foreligger en mangel vil du ha en rekke forskjellige sanksjoner du kan rette mot entreprenøren. Vi skal forklare hvilke sanksjoner som vil være de mest aktuelle nedenfor. Reglene er relativt like innenfor de to lovene slik at vi vil gå gjennom den samlet.

Prisavslag vil innebærer at selger vil betale deg en økonomisk sum skal i korte trekk skal representere mangelens økonomiske verdi for boligen. Prisavslag kan være en praktisk sanksjon, fordi da betaler selger enkelt en sum til kjøper og så sier man seg ferdig med saken. Er forholdet regulert av bustadoppføringsloven vil også entreprenøren ha stilt garanti, hvilket vil gjøre det økonomiske oppgjøret enklere.

Vilkåret for prisavslag i tillegg til at det foreligger en mangel er at mangelen på representere en økonomisk verdi. Dette må vurderes konkret, og gjøres ofte av takstmenn som vurderer konkret hvilken økonomisk sum mangelen utgjør.

Retting innebærer at entreprenøren reparerer mangelen tilbake i den standen boligen skulle være etter kontrakten. Er for eksempel dørene ikke i henhold til brannforskriftene, vil entreprenøren måtte bytte ut disse med dører som følger forskriftene.

Som oftest vil entreprenøren ha et krav om å få rette før kjøper kan kreve andre beføyelser. Dette innebærer at forbrukeren for eksempel ikke kan kreve prisavslag, fordi han eller hun heller ønsker å leve med mangelen og heller få en økonomisk kompensasjon. Denne regelen kan være særlig praktisk for entreprenøren som ofte vil ha håndverkere og øvrige midler disponert til å raskt og billig reparere mangelen.

Heving innebærer at forbrukeren flytter ut av boligen og får pengene tilbake av entreprenøren. Å heve et boligkjøp er en særlig streng beføyelse og er en unntaksregel i norsk rett. Derfor er vilkåret for heving at mangelen er vesentlig.

Om mangelen er vesentlig vil bero på en konkret helhetsvurdering. I denne vurderingen er det avgjørende spørsmålet om forbruker har rimelig grunn til å si seg løst fra kontrakten. I denne vurderingen er momenter som mangelens betydning for selger, mangelens objektive størrelse, selgers skyldgrad og alternative beføyelser særlig viktige.

Heving er som oftest ikke så veldig praktisk innenfor kjøp av nybygg, da manglene som oftest ikke er store nok til å rettferdiggjøre heving. Mens en bruktbolig kan ha betydelige skjulte feil og mangler som følge av boligens alder og lignende, vil dette som oftest ikke være tilfelle med et nybygg. Men det finnes selvfølgelig tilfeller hvor heving kan være aktuelt.

Erstatning innebærer at forbruker får kompensasjon for sitt økonomiske tap. Det er viktig å ikke blande prisavslag med erstatning. Mens prisavslag skal kompensere forbruker for den økonomiske verdien mangelen utgjør, skal erstatning kompensere forbruker for annet økonomisk tap han har fått som følge av mangelen. Dette kan for eksempel være utgifter til konstatering av mangelen, tapte leieinntekter og lignende.

Hvordan går du frem?

Dersom du skal klage på feil og mangler ved nybygg er det viktig at du reklamerer riktig. Både bustadoppføringsloven og avhendingsloven inneholder nemlig viktige regler om reklamasjonsfrister. Dersom ikke disse følges vil du faktisk risikere at du mister hele kravet du måtte ha mot entreprenøren.

I begge lovene er det for det første et krav om at forbrukeren reklamerer innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde oppdaget mangelen. I dette ligger det at også uaktsomhet straffes. Burde forbrukeren oppdaget mangelen, men gjorde ikke det, vil også fristen begynne å løpe. Det gjelder derfor å være aktsom.

Hva som ligger i rimelig tid vil variere ut fra det konkrete saksforholdet. Er det en stor vannlekkasje må man nødvendigvis si ifra raskere enn dersom du kun mener at gulvet knirker. Høyesterett har uttalt at fristen normalt vil ligge på omkring 2 måneder, men vær oppmerksom på at denne kan være langt kortere i enkelte tilfeller.

I tillegg til denne relative reklamasjonsfristen oppstiller lovene også en såkalt absolutt reklamasjonsfrist. Denne går ut på at forbruker ikke kan reklamere på feil eller mangler han oppdager senere enn 5 år etter overtakelse. Hensynet bak denne reglene er at selger en eller annen gang skal kunne si seg ferdig med kjøpet.

Normalt vil reklamasjonen gå ut på at du gir entreprenøren en skriftlig beskjed om hva du mener utgjør en mangel. Det gjelder her å beskrive forholdet så godt som mulig, slik at entreprenøren enklest mulig kan sette seg inn i saken.

I tillegg til at du informerer om mangelen lønner det seg også å informere om hvilke mangelsbeføyelser du ønsker å gjøre dersom dette utgjør en mangel i lovens forstand. Dette kan for eksempel være prisavslag, heving, erstatning eller lignende.

Det anbefales å gå frem på en diplomatisk måte, fremfor å med en gang kreve helt voldsomme summer av entreprenør. Ofte vil entreprenøren være helt inneforstått med at det nevnte forholdet er en mangel og raskt reparere mangelen.