Kjøp og salg av fast eiendom er en vanlig aktivitet i Norge, og de fleste av oss kjøper eller selger bolig minst én gang i løpet av livet. Boligsalg er også gjenstand for stor konflikt. Dette skyldes at de fleste boliger som selges er bruktboliger, og dermed kan det i ettertid dukke opp avvik som gjør at kjøperen krever erstatning. Men, hva utgjør egentlig en vesentlig mangel?
Fra 2022 gjelder det nye regler for salg av bolig. Alle boliger solgt fra og med 2022 er omfattet av de nye reglene. Utgangspunktet nå er at boligens tilstand skal være i tråd med dokumentasjonen som oppgis. Boligen skal være i henhold til det som er avtalt, og i forbindelse med et boligsalg består avtalen av selgerens dokumentasjon og kjøperens aksept av denne dokumentasjonen. Kjøperens aksept gis gjennom et bud i en budrunde.
For deg som skal selge bolig betyr de nye reglene at du virkelig må dokumentere alt som gjelder bolig din, og det så godt som overhode mulig. Den viktigste dokumentasjonen du må skaffe til veie før du skal selge er:
Den som ønsker å kjøpe boligen plikter å sette seg inn i disse dokumentene, og kan i ettertid ikke klage på feil eller mangler som står beskrevet i disse.
I henhold til lovverket skal boligen vurderes ut fra alder, tilstand og type. Det vil si at feil som antas å være normale med tanke på boligens alder, tilstand eller type ikke regnes som mangler. Enkelt sagt er det slik at du må regne med å finne flere feil i en eldre bolig enn i en av nyere dato. Dette vurderingskriteriet kommer i tillegg til det som allerede er dokumentert om boligens tilstand.
Tidligere kunne selgeren ta forbehold, og skrive at boligens selges som den er. Nå er dette altså ikke mulig lenger. Den nye loven skal bidra til at selgeren må dokumentere boligens faktiske tilstand, slik at kjøperen får mindre å klage på i ettertid. Man ønsker altså å redusere den store mengden klager på boligkjøp.
Det er spesielt 2 ting som gir kjøperen mulighet til å rette et krav mot selgeren. Det ene tilfellet er om selgeren har gitt manglende opplysninger om boligen og det andre er om selgeren har gitt uriktige opplysninger.
Boligen vil ha en mangel dersom selgeren kjente eller måtte kjenne til vesentlige opplysninger om boligen uten å gi disse videre til kjøperen. Som boligselger er det viktig å være klar over at du har en ganske omfattende opplysningsplikt. Dette kan handle om alt fra at garasjegulvet blir oversvømt hver gang det regner, til at det er dårlig vanntrykk. Offentlige eller private planer for området boligen ligger i samt elektriker- eller rørleggerarbeid som er utført av selv er andre eksempler på opplysninger det er viktig å gi kjøperen. Dette er opplysninger boligkjøperen har grunn til å regne med å få, og han eller hun kan derfor rette krav mot selgeren om disse opplysningene ikke ble gitt. Det er dermed viktig å bruke god tid på å utarbeide salgsdokumentasjonen og få med alt av viktige opplysninger om eiendommen.
Som boligselger er det også viktig å være oppmerksom på at du og takstmannen regnes som en og samme person. Det vil si at dersom takstmannen kjenner eller måtte kjenne til en svakhet ved boligen uten å oppgi dette i tilstandsrapporten, vil ansvaret falle på deg.
Et siste vilkår er at de manglende opplysningene må ha virket inn på avtalen. Det vil si om opplysningene ville ha medført at kjøperen ikke hadde kjøpt boligen om han hadde blitt gjort oppmerksom på dem før kjøpet fant sted.
Boligen har en mangel dersom boligens tilstand ikke svarer til de opplysningene som selger har gitt til kjøper. Dette gjelder også dersom boligens tilstand ikke er i samsvar med det som er oppgitt i salgsannonsen, prospektet eller i annen markedsføring.
Det er altså en mangel dersom opplysningene gitt om boligen ikke samsvarer med den faktiske tilstanden. Dette gjelder selv om selgeren ikke kan klandres for at opplysningene som ble gitt ikke medførte riktighet, og det har heller ingenting å si om opplysningene var gitt skriftlig eller muntlig.
Nå kan man kanskje tro at det foreligger en vesentlig mangel dersom det står i prospektet at boligen er av god standard og du som kjøper i ettertid ikke er enig i dette. Det er ikke tilfelle. Loven stiller nemlig krav til formen på opplysningene. God standard er altfor vagt, og derfor kreves det at opplysninger som skal danne grunnlag for et mangelskrav er konkrete, pålitelige og spesifiserte.
Det er også nødvendig at den uriktige opplysningen kan anses for å ha påvirket avtalen. Den må altså være av en viss viktighet, både når det kommer til verdi og til hvordan den ville ha påvirket kjøperens ønske om å kjøpe boligen.
Før 2022 kunne man selge boligen med forbeholdet om at den er solgt som den er. Dersom du kjøpte bolig før de nye reglene trådte i kraft, vil du kunne gjøre gjeldende et mangelskrav dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å forvente gitt hva du har betalt for boligen samt andre forhold.
Her vil boligens alder, type feil, hva det vil koste å utbedre mangelen og hvilke opplysninger selgeren har gitt veie inn i den totale vurderingen. Det vil, for eksempel, si at om boligen du har kjøpt er fra 1980, vil forventningene til standarden være mindre enn om boligen hadde vært av langt nyere dato. I slike saker er det vanlig å legge til grunn at et slikt rom som badet har en levetid på 20 til 20 år, og dermed kan ikke du som kjøper ha store forventinger til standarden på et bad som er så gammelt. Med andre ord vil du ha problemer med å vinne frem med et mangelskrav på dette grunnlaget.
Dersom mangelskravet handler om vesentlige konstruksjonsfeil, vil du derimot ha større sjanse for å vinne frem. Spesielt om disse feilene kan være til fare for sikkerheten. Står det i salgsdokumentene at boligen er renovert i senere tid eller svært godt vedlikeholdt, betyr det at kjøperen har høye forventinger til boligen og kan ha grunnlag for å fremme mangelskrav dersom disse opplysningene ikke medførte riktighet.
Norsk rettspraksis sier at kostnadene ved å utbedre mangelen må være på minst 5 til 6 % av kjøpesummen. Hvis ikke, vil ikke mangelen regnes som vesentlig. Det er imidlertid ikke garantert at det foreligger en mangel til tross for at dette vilkåret er oppfylt.
Loven inneholder en 5-årsfrist for å fremme et mangelskrav. Det vil si at dersom du kjøpte en bolig i 2021, kan du fremme mangelskrav helt frem til 2026.
Her følger svar på noen av de mest vanlige spørsmålene når det gjelder vesentlige mangler ved boligkjøp.
Hva er en mangel ved boligkjøp?
Boligen har en mangel dersom selgeren ikke har gitt fra seg alle de opplysningene om boligen, som kjøperen hadde grunn til å regne med å få.
Hva regnes som skjulte feil og mangler?
Skjulte feil og mangler er slikt som dukker opp etter at kjøperen har overtatt boligen.
Hva menes med en vesentlig mangel?
En vesentlig mangel er rett og slett et betydelig avvik fra forventet standard.
Hva kan man ikke klage på etter boligkjøp?
Dersom du har kjøpt en bolig, kan du ikke klage på feil og mangler som du kjente til eller måtte ha kjent til da du kjøpte boligen. Du er altså pliktig til å sette deg inn i tilstandsrapporten og alle de andre dokumentene som foreligger om boligen, og kan i ettertid ikke klage på feil eller mangler det er opplyst om i disse.
Kan man angre på et boligkjøp?
Boligkjøp er et av de kjøpene man ikke kan angre på. Budet du legger inn er juridisk bindende, og den eneste måten å komme seg ut av kontrakten er om det foreligger mangler som er så vesentlige at kjøpet kan heves.
Hva dekker en boligkjøperforsikring?
Boligkjøperforsikringen gir deg som kjøper bolig juridisk bistand dersom det i ettertid må rette mangelskrav mot selgeren.
Hva dekker boligselger forsikring?
En boligselgerforsikring dekker erstatningsansvaret for deg som selger boligen.
Bolig er for nordmenn flest den største økonomiske investeringen som foretas. Vanligvis går ting slik som de skal; man kjøper en bolig og får det man har betalt for. Dette skyldes dels at vi bor i en kultur preget av tillitt og ærlighet, og dels at det det som regel er profesjonelle aktører involvert i en boligoverdragelse (meglere, takstmenn, banker osv.).
Enkelte ganger går ting allikevel ikke som de skal; man kjøper en bolig, men får ikke det man mener å ha betalt for. I slike tilfeller vil man typisk klage på boligen og kreve et prisavslag. Det kan f.eks. tenkes at man kjøper en leilighet der alt ser fint og flott ut, men så viser det seg at veggene på badet er fulle av råte. Eller kanskje man kjøper en praktfull villa, men så viser det seg at garasjeporten må fornyes eller skiftes ut.
Et samfunn hvor man fritt skulle kunne overdra boliger til samme pris uavhengig av om det foreligger slike skjulte mangler eller kolliderende rettigheter, ville vært problematisk. Det hele hadde blitt et stort sjansespill hvor man fort hadde risikert å kjøpe «katta i sekken».
Ikke bare kunne dette fått konsekvenser for villigheten til å foreta handler (og måten handler hadde blitt gjennomført på), men det kunne dessuten rokket ved den allmenne rettsfølelse; tilliten til rettssystemet kunne stått på spill.
Lovgiver har derfor oppstilt følgende bestemmelse i avhendingsloven § 4-12 (1): «har eigedommen mangel, kan kjøparen krevje eit forholdsmessig prisavslag». Spørsmålet for denne artikkelen blir dermed når en eiendom kan sies å ha en «mangel».
Les videre enten du er boligkjøper, boligselger, eller bare interessert i å øke din forståelse rundt eiendomsinvestering og alt som følger med. Det presiseres at dette er et komplekst regelverk, og at det til stadighet skjer endringer i jussen. Vi er ikke innom samtlige relevante rettsregler, poenget er derfor kun å bidra til økt innsikt. Ønsker du en mer utfyllende veiledning oppfordrer vi til å ta kontakt med en advokat.
Før vi går inn og drøfter hva som utgjør en «mangel» er det viktig å være klar over to ting:
Det første er det faktum at prisavslag kun er et av bøtemidlene ved en konstatert mangel, og at lovens «hovedregel» faktisk er å gi selger adgang til å rette en mangel. Det følger nemlig av avhendingsloven § 4-10 at«tilbyr seljaren seg å rette ein mangel ved eigedomen, må kjøparen godta dette dersom rettinga ikkje vil føre med seg urimeleg ulempe for kjøparen, og kjøparen ikkje har særleg grunn til å motsetje seg rettinga.»
Det andre er at mangelbegrepet er i denne anledning objektivt. Avhendingsloven § 4-12 (1) oppstiller altså ikke noe krav om at det foreligger subjektivt skyld, eller at mangelen lå innenfor misligholdenes kontrollsfære.
Det betyr altså at det kan bli aktuelt med prisavslag i et tilfelle hvor selger av en bolig med et bad fullt av råte eller skjeggkre, ikke har ant noe om råten, og heller ikke har gjort noe for å forårsake råten (enten bevisst eller ubevisst). Dette skiller seg fra reglene om erstatning der det som hovedregel oppstilles et krav om skyld eller annet ansvarsgrunnlag for at vilkårene for erstatning skal være oppfylt.
Når det gjelder det konkrete innholdet i mangelbegrepet i avhendingsloven § 4-12 (1) kan man oppstille som et utgangspunkt at dersom kontraktsgjenstanden (her; eiendommen) avviker fra det som følger av avtalen, vil det foreligge en mangel.
Dette følger av avhendingsloven §3-1 (1) som legger til grunn at «eigedommen har mangel dersom han ikkje er i samsvar med dei krav til kvalitet, utrustning og anna som følgjer av avtala». Herunder er det viktig å peke på at mangler som oppstår senere (f.eks. et år etter et boligkjøp) også kan anses som en mangel, dersom årsaken til mangelen skyldes et «avtalbrot» fra selgeren, jf. §3-1 (2).
Avhendingsloven fortsetter så med å oppstille enkelte eksempler på typiske mangler ved en fast eiendom. Blant annet fremgår det i §3-2 (1,a) at eiendommen har en mangel dersom den ikke passer til de formål som tilsvarende eiendommer vanligvis blir brukt til.
Man kan f.eks. tenke seg et tilfelle hvor man har kjøpt en leilighet for å bo i den, men at det pga. asbest i bygningsmaterialene vil være helseskadelig å bo der. Dette utgjør ifølge forarbeidene til loven en mangel etter denne bestemmelsen.
Et annet eksempel kan være der man har kjøpt en bolig med en utleie-del (hybel), men at det pga. manglende lydisolering vil være umulig (eller i det minste sterkt uønsket) for noen å bo i denne hybelen. I Rt. 2003 s. 1312 kom Høyesterett frem til at et slikt tilfelle medførte prisavslag etter bestemmelsen i § 4-12.
Ønsker du å komme i gang med utleie, så anbefaler vi Utleieguiden som en god veileder for nyttig informasjon.
I avhendingsloven §3-3 fremgår det at boligen kan ha en mangel ved arealsvikt. Det vil si at man har kjøpt en eiendom der avtalen opplyser at eiendommen har et annet areal enn det den faktisk har. Bestemmelsen legger imidlertid til grunn at arealet må være «vesentlig mindre» enn det som er oppgitt av selgeren, slik at det ofte kan være vanskelig å nå frem med et krav om prisavslag etter denne bestemmelsen.
Det naturlige spørsmålet i forlengelse av denne bestemmelsen blir derfor hva «vesentlig mindre» skal innebefatte? Her må vi se hen til Høyestrett, som i Rt. 2003 s. 612 uttalte at:
«Hvor grensen skal gå er det vanskelig å si noe konkret om. Således antar jeg at en liten leilighet tåler mindre avvik enn en stor - også forholdsmessig sett. I vårt tilfelle er det tale om 10 kvadratmeter, som representerer et avvik fra opplysningen i prospektet på 8,9%. Både i prosent og i areal er det etter min mening klart at dette representerer et avvik av en størrelse som gjør at leiligheten har en mangel”.
I avhendingsloven §§ 3-4 og 3-5 fremgår det at eiendommen for ikke å ha en mangel, må ha en del tilbehør. Dette gjelder imidlertid kun så lenge noe annet ikke følger av avtalen (det foreligger en generell avtalefrihet etter norsk rett, men denne avtalefriheten er vel og merke begrenset når det gjelder forbrukerkjøp).
Blant annet følger det av avhendingsloven § 3-4 a at ting som er på eiendommen og som etter lov, forskrift, eller annet offentlig vedtak skal være der, er å regne som tilbehør, og dernest må befinne seg på eiendommen for at det ikke skal foreligge en mangel. Bestemmelsene i §§ 3-4 og 3-5 innebærer blant annet at hvitevarer på kjøkkenet skal følge med ved et boligkjøp (unntaket er løse småapparater).
Videre skal ulike varmekilder følge med, blant annet peiser, ovner og panelovner (så lange de har vært tilkoblet på visning, og de ikke f.eks. står på hjul). Dessuten skal kjøkkeninnredning, baderomsinnredning, avtreksvifter, brannslukningsapparat osv. følge med. Listen her er nokså lang dersom noe annet ikke er avtalt.
NB: i forbrukerkjøp (der det er en profesjonell part, og en vanlig part) kan det være begrensninger i muligheten til å avtale seg bort fra disse reglene. Det kan derfor være verdt å bite seg merke i om du kjøper en bolig fra en annen privatperson, eller en næringsvirksomhet. Generelt vil det ofte være lettere å kreve prisavslag ved forbrukerkjøp.
Avhendingsloven § 3-7 tar for seg tilfeller der det er gitt manglende opplysninger om eiendommen. Det legges til grunn at «eigedomen har mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt».
Denne bestemmelsen er en mye brukt bestemmelse, og har vært grunnlag for prisavslag i flere dommer.
Det er viktig å se denne bestemmelsen i lys av avhendingsloven § 3-9. Avhendingsloven § 3-9 baserer seg på et prinsipp om at eiendom i Norge selges «som han er», dersom dette avtales. Majoriteten av boligoverdragelser mellom private i Norge selges på dette grunnlaget.
Det vil si at avtalen mellom kjøper og selger i utgangspunktet er at eiendommen overdras i den tilstanden eiendommen er i. Dersom dette hadde vært en ufravikelig regel, kunne det aldri foreligget en mangel ved en eiendom dersom det var avtalt at den selges «som han er».
Som vi har sett er det imidlertid unntak fra regelen i avhendingsloven § 3-9. Vi har vært innom tilfeller der eiendommen ikke kan brukes til det tilsvarende eiendommer vanligvis benyttes til, arealsvikt, og tilbehør som skal følge med.
Avhendingsloven § 3-7 er mindre konkret enn disse tilfellene, idet en må foreta en vurdering av opplysningsplikten til selger etter denne bestemmelsen. Vi skal nå dykke litt nærmere ned i denne opplysningsplikten.
Avhendingsloven c forplikter selger til å opplyse om negative forhold ved eiendommen, eller informasjon om f.eks. hvordan en bestemt anordning skal betjenes. Bestemmelsen bygger på et grunnleggende avtalerettslig prinsipp om lojalitet i kontraktsforhold.
Dette er en ufravikelig bestemmelse ved forbrukerkjøp. Det betyr at en profesjonell part som selger en bolig til en privatperson, ikke har mulighet til å avtale seg bort fra avhendingsloven § 3-7.
Når det gjelder måten opplysningene skal være gitt på, eksisterer det ingen formkrav. Forarbeidene legger til grunn at det vesentlige er at opplysningene må være gitt slik at kjøperen «får de med seg». Typiske kommunikasjonskanaler ved et boligkjøp er annonse på finn, kjøpsprospekt, og informasjon som blir gitt på visning.
Det foreligger begrenset med høyesterettspraksis rundt denne bestemmelsen. I Rt. 1935 s. 699 ble imidlertid bestemmelsen satt på prøve. Spørsmålet var om selger hadde plikt til å informere om at en eiendom tidligere hadde vært angrepet av farlig hussopp.
Retten uttaler at «den omstendighet at en gaard for kort tid siden har vært angrepet av den farlige hussopp, er av vesentlig betydning for libhaber paa grunn av den risiko som der vil være for ytterligere soppangrep, og at selgeren maa ha plikt til å gi oplysning herom.»
Typiske tilfeller som setter avhendingsloven § 3-7 på prøve, er når selger har unnlatt å gi informasjon om fuktskader, lekkasjer og mangler ved isolasjon. Det er et vilkår etter bestemmelsen at det må ha virket inn på avtalen at opplysningene ikke ble gitt. Det vil si at dersom man kommer frem til at kjøper hadde foretatt kjøpet uavhengig av hvorvidt selger hadde gitt de aktuelle opplysningene, kommer bestemmelser uansett ikke til anvendelse.
Denne bestemmelsen legger til grunn at «eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.».
Slikt som tilfelle er med tilbakeholdte opplysninger, er dette en veldig aktuell bestemmelse som i flere dommer har gitt grunnlag for prisavslag til boligkjøper
I annet ledd i bestemmelsen fremgår det imidlertid at bestemmelsen kun får anvendelse dersom en kan gå ut ifra at opplysningene har virket inn på avtalen (vi kan altså trekke en parallell til vilkåret om innvirkning på avtalen som vi drøftet i vår gjennomgang av § 3-7).
Annet ledd legger dessuten til grunn at dersom opplysningene i tide er rettet på en tydelig måte, kommer heller ikke bestemmelsen til anvendelse.
Det er viktig å peke på at selger identifiseres med takstmannen i spørsmål om hvorvidt det har blitt uriktige opplysninger. Så dersom takstmannen f.eks. har opplyst om at badet på en bolig er utstyrt med tilstrekkelige sluk og ventilering, og dette viser seg å være feil, kan det foreligge en mangel ved boligen.
I slike tilfeller kan det imidlertid bli aktuelt for selger å reise et regress-søksmål mot takstmannen, og nettopp tilfeller som dette kan gjøre det lurt å tegne en eierskifteforsikring for selger.
Vi har allerede omtalt avhendingsloven § 3-9 og forklart at dette er en bestemmelse som bygger på et prinsipp om at boliger kan avtales til å selges «som han er». De fleste boliger selges i dag med denne ansvarsfraskrivelsen, slik at denne bestemmelsen er særlig viktig.
I slike tilfeller skal det mer til for å få prisavslag. Poenget med bestemmelsen er å overføre risikoen for skjulte feil og mangler fra selger til kjøper, slik at kjøper ikke kan holde selger ansvarlig for slike feil etter overtakelse.
Bestemmelsen oppstiller imidlertid en viktig sikkerhetsventil for å unngå at selger avtaler seg helt bort fra ansvaret, det fremgår nemlig at «eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.»
I de tilfellene det er tatt inn et «som den er»-forbehold er altså vilkåret at eiendommen er i «vesentlig ringare stand» enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Det er altså ikke umulig å nå frem med et krav om prisavslag, men terskelen er vesentlig høyere enn dersom det ikke hadde vært tatt inn et slikt forbehold.
Det finnes ekstremt mye rettspraksis om denne bestemmelsen, og det er vanskelig å si generelt hvor terskelen for å nå frem med en mangel basert på en eiendom som er solgt «som den er». En må foreta en konkret helhetsvurdering, der selgerens objektive forventning basert på kjøpesummen og andre viktige forhold blir sentrale.
Typiske momenter ved vesentlighetsvurderingen vil for eksempel være mangelens betydning for kjøper, mangelens objektive verdireduksjon på boligen, om selgeren kan være å bebreide og lignende.
Typiske mangler som det kan være aktuelt å påberope seg etter denne bestemmelsen er råte- og fuktskader, eller mangler ved det elektriske eller rørmessige anlegget.
Det minnes om at denne bestemmelsen er på vei ut i den nye avhendingsloven. Dette betyr at det snart ikke lenger vil være mulig å selge boliger med et «som den er»-forbehold. Konsekvensen av dette er at det sannsynligvis vil være enklere å påvise en mangel fra kjøpers side – hvilket vil innebære at det er enklere å nå frem med et krav om prisavslag.
Les mer om: Kontroll av elektrisk anlegg
Vi har nå vært gjennom noen ulike bestemmelser som kan lede til prisavslag ved boligkjøp. Det er imidlertid viktig å huske på at det ikke er noen automatikk i dette. Rettsreglene er skjønnsmessige, og det kan være spesielle forhold som gjør at de diskuterte bestemmelsene ikke får anvendelse.
Dessuten er det viktig å huske på som vi var inne på innledningsvis at prisavslag ikke er det eneste bøtemiddelet ved mangler. Som vi allerede har pekt på har selger en vid adgang til å tilby retting. Også bøtemidler som heving, erstatning og tilbakeholding av kjøpesummen kan være aktuelle bøtemidler ved en konstatert mangel.
Det bygges og selges mange nybygg i Norge årlig. Man skulle tro at tvister omkring salg av nybygg var mindre enn salg av bruktboliger, da det er naturlig å anta at det er færre feil og mangler ved nybygg. Dette er overraskende nok ikke tilfelle, og vi opplever at mange forbrukere ikke er fornøyde med den nye boligen de overtar.
Entreprenøren har ofte dårlig tid, mange håndverkere må koordineres og det blir ofte en siste innspurt før bygget overleveres. Dette kan føre til at kvaliteten på alle detaljene kanskje ikke blir like bra som ønsket.
Mye kan være galt, eksempelvis kan forbruker mene at håndverkertjenestene ikke er faglig utført, at utsikten ikke er slik som lovet i prospektet, at arealet har blitt mindre enn opplyst om og lignende. Det er utrolig mange scenarioer som kan oppstå.
I denne artikkelen skal vi forklare deg hvilke rettigheter du har dersom du mener at det foreligger en feil eller mangel i den nye boligen som du har overtatt. Vi skal først forklare hvilke lover som kommer til anvendelse, hvilke feil du som oftest vil måtte tåle og hvilke som vil gi deg visse rettigheter. I tillegg til dette vil vi forklare deg om hvilke beføyelser du kan rette mot selger, og hvordan du rent praktisk burde klage etter boligkjøpet.
Ved forbrukerkjøp av en ny bolig - der selger er næringsdrivende og kjøper en privatperson - vil to lover komme til anvendelse avhengig av saksforholdet. Bustadoppføringsloven regulerer avtaler mellom entreprenører og forbrukere om oppføring av en ny bolig. Denne loven kommer til anvendelse i alle tilfellene der avtalen inngås mens boligen enda ikke er fullført. Typisk kjøper forbruker en leilighet i et bygg som fortsatt er under bygging.
Dersom avtalen mellom forbruker og næringsdrivende inngås etter at boligen er fullført er det avhendingsloven som kommer til anvendelse. Generelt inneholder denne loven ikke like sterkt vern som bustadoppføringsloven. Loven inneholder imidlertid regler om at den ikke kan fravikes til ugunst for kjøper når det er snakk om en nyoppført bolig som ikke har vært brukt som bolig i mer enn 1 år på avtaletidspunktet. Denne bestemmelsen er ment å gi forbrukere et økt vern i de tilfellene der saksforholdet ikke er så langt unna å falle inn under bustadoppføringsloven.
Dersom du kjøper en bruktbolig vil det vanligvis stå i kontrakten at boligen er solgt "som den er". Dette gir selger et særlig vern mot senere krav fra kjøper. Motsetningsvis er reglene strengere ved kjøp av nye boliger.
I forhold til bustadoppføringsloven vil det foreligge en mangel dersom resultatet ikke er i samsvar med det som følger av avtalen. Ofte er ikke avtalen så spesifikk i forhold til kvaliteten på alt arbeidet. Derfor følger det også av loven at entreprenøren skal utføre arbeidet på faglig godt vis, og at materialene skal ha vanlig god kvalitet dersom ikke annet er avtalt. Videre vil det foreligge en mangel dersom boligen ikke er i samsvar med offentligrettslige krav.
Tilsvarende regler følger av avhendingsloven. Etter denne loven skal eiendommen være i samsvar med de kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen. Normalt vil det ved kjøp av en nyoppført bolig stå i kontrakten at arbeidet er utført på faglig godt vis og at materialene skal ha en vanlig god kvalitet, slik at dette er noe kjøper normalt vil ha en rettslig beskyttet forventning om.
Spørsmålet blir egentlig hvor store avvikene eller feilene må være før det utgjør en mangel. Dette vil som oftest bero på en konkret helhetsvurdering av hvert enkelt saksforhold, hvor kontrakten og andre avtaleopplysninger må sammenholdes med det faktiske resultatet.
Om et arbeid er utført på faglig godt vis eller om materialene har vanlig god kvalitet må avgjøres ut fra en helhetsvurdering. Ofte vil man se hen til ulike norske standarder, eksempelvis Byggforskserien til SINTEF, motasje- eller bruksanvisninger fra produsenter, tekniske godkjenninger og lignende. Ofte vil takstkyndige fagmenn måtte engasjeres av kjøper og vurdere forholdet konkret.
Generelt kan man si at det ikke skal så mye til før det konstateres at en feil utgjør en mangel i lovens forstand ved kjøp av nybygg. I slike tilfeller vil kjøper ha en rekke rettigheter, hvilke vi vil gå gjennom nedenfor.
Dersom man kan påvise at selger enten har gitt uriktige opplysninger eller tilbakeholdt opplysninger vil det oftere være en kortere vei til å påvise at det foreligger en mangel. I forhold til uriktige opplysninger kan det eksempelvis tenkes at den nye boligen viser seg å være mindre areal enn opplyst om. Tilbakeholdelse av opplysninger er ikke like praktisk ved kjøp av nybygg, men en kan for eksempel tenke seg at entreprenør er fullt klar over at det vil bli bygget et kjøpesenter som vil avstenge utsikten totalt, men likevel ikke informerer om dette til kjøper.
Som et absolutt krav stilles det at disse feilene ville virket inn på avtalen. Det holder at avtalen ville blitt inngått til en annen pris eller andre betingelser, det er altså ikke et krav om at avtalen ikke ville blitt inngått som følge av opplysningen. Inneholder eksempelvis malingen for eksempel en annen fargenyanse enn det som opprinnelig ble opplyst om, vil man normalt si at innvirkningskravet ikke er oppfylt.
Dersom avtalen dekkes av bustadoppføringsloven vil det komme inn særlige regler om garanti. Dette går ut på at entreprenøren skal stille garanti for oppfyllelse av avtalen. Denne garantien skal dekke en sum som tilsvarer minst ti prosent av vederlaget. Kjøper plikter i disse tilfellene ikke å betale noe av kjøpesummen før en slik garanti er stilt av entreprenøren.
Denne regelen kan være særlig nyttig ved feil og mangler da garantien dekker alle krav som forbrukeren måtte ha mot entreprenøren dersom det oppstår forsinkelser eller feil eller mangler ved nybygget. Det er ikke en helt upraktisk situasjon at entreprenøren for eksempel går konkurs rett etter byggearbeidene, hvilket kan føre til at forbrukeren sitter igjen med et erstatningskrav som de aldri får pengene fra. Dermed er denne garantien en særlig viktig beskyttelse for forbruker.
Reguleres forholdet av avhendingsloven er det dessverre intet krav om en slik garanti. Det er selvfølgelig helt lovlig å gjøre dette uansett, og enkelte gjør også dette.
Dersom du kan påvise at det foreligger en mangel vil du ha en rekke forskjellige sanksjoner du kan rette mot entreprenøren. Vi skal forklare hvilke sanksjoner som vil være de mest aktuelle nedenfor. Reglene er relativt like innenfor de to lovene slik at vi vil gå gjennom den samlet.
Prisavslag vil innebærer at selger vil betale deg en økonomisk sum skal i korte trekk skal representere mangelens økonomiske verdi for boligen. Prisavslag kan være en praktisk sanksjon, fordi da betaler selger enkelt en sum til kjøper og så sier man seg ferdig med saken. Er forholdet regulert av bustadoppføringsloven vil også entreprenøren ha stilt garanti, hvilket vil gjøre det økonomiske oppgjøret enklere.
Vilkåret for prisavslag i tillegg til at det foreligger en mangel er at mangelen på representere en økonomisk verdi. Dette må vurderes konkret, og gjøres ofte av takstmenn som vurderer konkret hvilken økonomisk sum mangelen utgjør.
Retting innebærer at entreprenøren reparerer mangelen tilbake i den standen boligen skulle være etter kontrakten. Er for eksempel dørene ikke i henhold til brannforskriftene, vil entreprenøren måtte bytte ut disse med dører som følger forskriftene.
Som oftest vil entreprenøren ha et krav om å få rette før kjøper kan kreve andre beføyelser. Dette innebærer at forbrukeren for eksempel ikke kan kreve prisavslag, fordi han eller hun heller ønsker å leve med mangelen og heller få en økonomisk kompensasjon. Denne regelen kan være særlig praktisk for entreprenøren som ofte vil ha håndverkere og øvrige midler disponert til å raskt og billig reparere mangelen.
Heving innebærer at forbrukeren flytter ut av boligen og får pengene tilbake av entreprenøren. Å heve et boligkjøp er en særlig streng beføyelse og er en unntaksregel i norsk rett. Derfor er vilkåret for heving at mangelen er vesentlig.
Om mangelen er vesentlig vil bero på en konkret helhetsvurdering. I denne vurderingen er det avgjørende spørsmålet om forbruker har rimelig grunn til å si seg løst fra kontrakten. I denne vurderingen er momenter som mangelens betydning for selger, mangelens objektive størrelse, selgers skyldgrad og alternative beføyelser særlig viktige.
Heving er som oftest ikke så veldig praktisk innenfor kjøp av nybygg, da manglene som oftest ikke er store nok til å rettferdiggjøre heving. Mens en bruktbolig kan ha betydelige skjulte feil og mangler som følge av boligens alder og lignende, vil dette som oftest ikke være tilfelle med et nybygg. Men det finnes selvfølgelig tilfeller hvor heving kan være aktuelt.
Erstatning innebærer at forbruker får kompensasjon for sitt økonomiske tap. Det er viktig å ikke blande prisavslag med erstatning. Mens prisavslag skal kompensere forbruker for den økonomiske verdien mangelen utgjør, skal erstatning kompensere forbruker for annet økonomisk tap han har fått som følge av mangelen. Dette kan for eksempel være utgifter til konstatering av mangelen, tapte leieinntekter og lignende.
Dersom du skal klage på feil og mangler ved nybygg er det viktig at du reklamerer riktig. Både bustadoppføringsloven og avhendingsloven inneholder nemlig viktige regler om reklamasjonsfrister. Dersom ikke disse følges vil du faktisk risikere at du mister hele kravet du måtte ha mot entreprenøren.
I begge lovene er det for det første et krav om at forbrukeren reklamerer innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde oppdaget mangelen. I dette ligger det at også uaktsomhet straffes. Burde forbrukeren oppdaget mangelen, men gjorde ikke det, vil også fristen begynne å løpe. Det gjelder derfor å være aktsom.
Hva som ligger i rimelig tid vil variere ut fra det konkrete saksforholdet. Er det en stor vannlekkasje må man nødvendigvis si ifra raskere enn dersom du kun mener at gulvet knirker. Høyesterett har uttalt at fristen normalt vil ligge på omkring 2 måneder, men vær oppmerksom på at denne kan være langt kortere i enkelte tilfeller.
I tillegg til denne relative reklamasjonsfristen oppstiller lovene også en såkalt absolutt reklamasjonsfrist. Denne går ut på at forbruker ikke kan reklamere på feil eller mangler han oppdager senere enn 5 år etter overtakelse. Hensynet bak denne reglene er at selger en eller annen gang skal kunne si seg ferdig med kjøpet.
Normalt vil reklamasjonen gå ut på at du gir entreprenøren en skriftlig beskjed om hva du mener utgjør en mangel. Det gjelder her å beskrive forholdet så godt som mulig, slik at entreprenøren enklest mulig kan sette seg inn i saken.
I tillegg til at du informerer om mangelen lønner det seg også å informere om hvilke mangelsbeføyelser du ønsker å gjøre dersom dette utgjør en mangel i lovens forstand. Dette kan for eksempel være prisavslag, heving, erstatning eller lignende.
Det anbefales å gå frem på en diplomatisk måte, fremfor å med en gang kreve helt voldsomme summer av entreprenør. Ofte vil entreprenøren være helt inneforstått med at det nevnte forholdet er en mangel og raskt reparere mangelen.
En av de største årsaker til tvister innenfor eiendomskjøp er skjulte feil og mangler på boligen. Kjøper har i dette tilfellet overtatt en bolig som senere viser seg å ha skjulte feil og mangler. De dette som oftest kan utgjøre store verdier er det en naturlig kilde til tvister i rettssystemet.
Ifølge statistikk fra forsikringsselskapene oppstår det faktisk tvister i etterkant av hele 25 % av alle boligsalg. Typiske problemer er ofte skjulte feil og mangler, og omfatter ofte bad, vann, fuktskade, mugg, råte, lekkasjer, dårlig håndverkerarbeid, skadedyr og lignende. Kjøpere av rekkehus er ofte de som finner flest feil og mangler. Statistikk fra domstolene viser at boligkjøper ofte får medhold i slike klager.
I denne artikkelen skal vi forklare deg om reglene rundt skjulte feil og mangler på boligen. Reglene kan virke kompliserte, men er egentlig ikke så vanskelig å forstå. Vi har derfor fokusert på å skrive artikkelen så enkelt og oversiktlig som overhodet mulig. Som oftest vil tvister i forhold til boligkjøp reguleres av avhendingsloven, slik at det er disse reglene vi primært vil fokusere på.
Helt sentralt for rettighetene dine er at den skjulte feilen på boligen utgjør en mangel. Dette vil si at den skjulte feilen medfører at boligen ikke står i samsvar med avtalen. Denne vurderingen beror på en konkret helhetsvurdering der spørsmålet er om boligen ikke står i samsvar med kjøpers berettigede forventning.
Denne vurderingen kompliseres som oftest av at nærmest alle boliger i dag selges med et «som den er»-forbehold. Dette er en slags ansvarsfraskrivelse fra selger hvor han fraskriver seg ansvaret for skjulte feil og mangler som kjøper måtte oppdage i etterkant av boligkjøpet. Dette forbeholdet rammer dermed selve kjernen av vårt tema.
Dersom et slikt forbehold er inntatt er det ikke umulig å vinne frem med at den skjulte feilen utgjør en mangel, terskelen blir bare høyere. Etter avhendingsloven må boligen da være i vesentlig dårligere stand en kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.
Merk: Stortinget er nå i ferd med å innta en ny lov som vil medføre at «som den er» forbehold vil bli ulovlig. Dette vil medføre at mangelsvurderingen der en oppdager skjulte feil da vil bero på den normale mangelsvurderingen, der terskelen for å konstatere en mangel er lavere.
I tillegg til den normale mangelsvurderingen inneholder også avhendingsloven særlige regler om opplysningssvikter. Det kan nemlig også være en mangel dersom selger har gitt uriktige opplysninger eller dersom han eller hun har tilbakeholdt viktige opplysninger.
I forhold til tilbakeholdte opplysninger kreves det at selger må ha kjent til eller burde kjent til mangelen, at kjøperen hadde grunn til å regne med å få denne informasjonen, og at man kan gå ut fra at informasjonen hadde innvirket på avtalen.
Typisk vil selger for eksempel være klar over at det har blitt utført dårlig håndverkerarbeid på hele kjøkkenet, men unnlate å si fra om dette for å selge boligen til en høyere pris.
I forhold til uriktige opplysninger gjelder disse også for opplysninger som står i annonse, salgsprospekt og annen markedsføring av eiendommen, og kravet er kun at disse opplysningene har virket inn på avtalen på en eller annen måte.
Typisk har selger overdrevet solforholdene på sommerhalvåret vesentlig, eller skrytt opp kvaliteten på håndverkerarbeidet.
Det har vært mye oppmerksomhet omkring skadedyr og boligkjøp i de siste, de såkalte skjeggkre sakene. Slike skadedyr kan fort utgjøre en sterk redusering på boligens økonomiske verdi, og er dermed en kilde til konflikter i rettssystemet.
Ut fra den foreløpige rettspraksisen virker det som du kan ha gode muligheter for å nå frem med krav basert på funn av for eksempel skjeggkre. Foreløpig er det etter vår viten åtte tingrettsdommer som har konstatert at skjeggkre utgjør en mangel på boligen, og de fleste av disse dommene konstaterer også at skjeggkre utgjør en vesentlig mangel på boligen.
Om skjeggkre utgjør en mangel eller ikke vil naturligvis bero på en konkret helhetsvurdering i det enkelte tilfelle, basert på kontrakten, hvor stort problem skadedyrene utgjør, hvor mange de er og lignende.
Dersom den skjulte feilen utgjør en mangel i avhendingslovens forstand vil du kunne ha en rekke sanksjoner mot selger, forutsatt at du har reklamert rettidig. Reklamasjonsreglene er utrolig viktige da de er helt sentrale for at kravet ditt når gjennom. Vi skal skrive mer om disse i neste bolk. Vi skal nå forklare de mest praktiske sanksjonene ved skjulte feil og mangler.
Avhengig av mangelen vil du nesten alltid ha krav på retting av mangelen. Dette betyr at selger reparerer mangelen selv. Er det en entreprenør som har solgt boligen vil de ofte reparere mangelen personlig. Er det en privatperson vil retting som oftest skje ved at vedkommende betaler håndverkere for å reparere mangelen.
Det spesielle med retting er at dette også fungerer som en defensiv beføyelse fra selgers side. Dette går ut på at selger kan kreve å få rette mangelen for å parere andre beføyelser. Ønsker du for eksempel primært å kreve prisavslag, vil dette ikke komme på tale dersom selger vil reparere mangelen, og kan gjøre dette innen rimelig tid.
Denne regelen er særlig praktisk dersom det for eksempel er et byggefirma som har solgt et nybygg. Prismessig vil denne løsningen som oftest bli mye billigere for dem, og da er det også rettferdig at de må kunne kreve å få reparere mangelen framfor å gi kjøper et prisavslag.
I forhold til rettingen må denne selvfølgelig være utført i henhold til faglig kvalitet. Selger må videre rette mangelen slik at den er på det nivået som kreves ut fra kontrakten. Du kan naturligvis ikke kreve noe merarbeid.
En veldig praktisk sanksjon innenfor boligtvister er prisavslag. I dette tilfellet vil selger gi kjøper en økonomisk sum som skal tilsvare den økonomiske reduksjonen mangelen utgjør i forhold til boligens verdi. Prisavslag regnes ut på forskjellige måter i forhold til hver enkel sak.
For å få et prisavslag kreves det primært kun at det foreligger en mangel, og at selger ikke krever å rette manglene. Sannsynligvis er prisavslag den mest benyttede sanksjonen innenfor boligtvister.
Å heve kjøpet er den mest inngripende sanksjonen innenfor kjøpsretten. Heving går ut på at kjøper flytter ut av boligen og får pengene tilbake. Handelen blir dermed annullert eller opphevet.
Heving av boligkjøp kan være veldig inngripende for boligselger, som ofte har brukt pengene på en ny bolig. Å tilbakebetale pengene til kjøper kan dermed ofte være svært vanskelig.
Det klare utgangspunktet i kjøpsretten er at avtalen holdes, og dermed er heving en klar unntaksregel. Vilkåret for å heve er derfor at mangelen er vesentlig.
Vesentlighetskriteriet har blitt vidt drøftet i dommer, forarbeider og juridisk teori, og har med tiden dermed fått et ganske klart innhold.
Ut fra rettspraksis er det overordnede vurderingstemaet om kjøper har rimelig grunn til å si seg løst fra kontrakten. Dette må baseres ut fra en helhetsvurdering av alle sakens forhold. Noen momenter er særlig viktige i denne vurderingen.
Det viktigste momentet er mangelens betydning for selger. Jo større betydning den skjulte feilen utgjør for kjøper, jo mer vil dette tale for at mangelen er vesentlig. Er det tale om en feil som ikke har så stor betydning, taler dette klart mot heving.
Et annet viktig moment er mangelens størrelse i forhold til den totale kjøpesummen. Praksis viser at mange domstoler godtar heving der mangelen utgjør omkring 15/20 % av boligens totale verdi.
Et helt sentralt moment er også muligheten til å foreta andre sanksjoner istedenfor heving. Grunnen til dette er at heving først og fremst er en unntaksbestemmelse. Er det for eksempel mulig å kompensere kjøper med et prisavslag – og dette er en tilstrekkelig konsekvens på kontraktsbruddet – skal det ofte mye til for å få hevet boligkjøpet.
I tillegg til dette vil et annet viktig moment være om selger er å bebreide for mangelen. Har selger for eksempel tilbakeholdt viktige opplysninger vil han ikke lenger være like beskyttelsesverdig, og da er det mindre grunn til å hensynta selger i et hevingsoppgjør. Jo mer klanderverdig selger har opptrådt, jo lettere vil det være å heve.
I tillegg til dette vil hevingens konsekvens for selger også være et lite moment. Dette må en se i forhold til om selger har opptrådt klanderverdig eller ikke. Ofte har ikke selger noen mulighet til å forutse den skjulte feilen eller mangelen, og da burde selger hensyntas i den helhetlige vurderingen.
Dette er de viktigste momentene, men det er viktig å presisere at det avgjørende alltid vil være en helhetsvurdering der alle sakens forhold vil være relevante.
Erstatning er også en ikke upraktisk beføyelse innenfor boligtvister. Erstatning skiller seg litt fra de andre beføyelsene da formålet er noe annerledes.
Mens formålet med sanksjoner som prisavslag, retting og heving er å gjenopprette den økonomiske balansen i avtaleforholdet, er formålet med erstatning å kompensere for det øvrige økonomiske tapet selger har hatt som følge av kontraktsbruddet.
Derfor kan erstatning også kreves i tillegg til beføyelser som prisavslag, retting og heving. Merk at prisavslag, retting og heving naturligvis alltid vil utelukke hverandre.
Erstatning vil typisk dreie seg om tapsposter som utgifter til konstatering av mangelen, tapte leieutgifter, tapt arbeidstid, personskader og lignende, og er en ganske praktisk beføyelse.
Som nevnt tidligere er det ekstremt viktig at du følger reklamasjonsfristene dersom du skal klage på en skjult feil og mangel. Følger du ikke disse reglene er det en god sjanse for at du kan risikere å miste kravet ditt. Dette vil som oftest medføre et stort økonomisk tap. Man skiller mellom absolutt og relativ reklamasjonsfrist.
Den absolutte reklamasjonsfristen går ut på at du ikke kan reklamere på skjulte feil og mangler senere enn 5 år etter at du overtok boligen. Inntrer en skjult feil eller mangel etter dette tidspunktet vil altså kravet ditt ha forfalt. Jo lenger tid som har gått jo mer sannsynlig vil det nok også være at forholdet ikke vil utgjøre en mangel.
I forhold til den relative reklamasjonsfristen må kjøper gi selger en melding om mangelen innen rimelig tid etter at han eller hun oppdaget eller burde oppdaget mangelen.
Dette medfører altså at reklamasjonsfristen faktisk kan ha begynt å løpe før du oppdaget mangelen – dersom du burde ha oppdaget den. Hva som ligger i vilkåret burde oppdaget mangelen er vanskelig å si konkret, men som oftest vil vurderingsmomentet være om en normal person ville ha reagert på mangelen.
I forhold til hva som ligger i rimelig tid vil dette også variere fra sak til sak. Kjøper må få en rimelig mulighet til å sette seg inn i situasjonen før han gir beskjed til selger. Ofte kan det jo også være et behov for å få inn fagfolk for å gjøre nærmere undersøkelser.
I forhold til rettspraksis vil den rimelige fristen sjelden være kortere enn 2 måneder, noe som er vesentlig lengre enn i forhold til kjøp av vanlig løsøre.
I forhold til hva du burde opplyse om i forhold til meldingen om den skjulte feilen eller mangelen burde beskjeden sendes skriftlig, typisk via e-post, sms eller brev. I denne beskjeden burde du opplyse om hva du mener utgjør en mangel og hvilke krav du ønsker å fremme som følge av mangelen.
Om du burde benytte deg av en advokat eller ikke for å få hjelp med skjulte feil og mangler ved boligkjøpet er vanskelig å si generelt. Det enkleste vil alltid være å løse saken i minnelig løsning, og komme til et privat forlik. Dette er imidlertid ofte lettere sagt enn gjort, da det som oftest er snakk om store verdier og begge parter tenderer å hevde at de har retten på sin side.
Dersom du ikke opplever at det er mulig å komme til en løsning du er fornøyd med kan det være en ide å oppsøke en advokat, særlig dersom det er snakk om en stor sum. Skal du benytte deg av en advokat er det svært viktig å benytte seg av advokater som har erfaring innenfor eiendomsrett, fremfor advokater som bare jobber med eiendomsrett fra tid til annen. Det finnes en rekke advokatfirmaer som spesialiserer seg på eiendomsrett (et godt eksempel i lenken rett over), så det er endel forskjellige firmaer å velge mellom.
Ofte vil boligkjøperforsikringen dekke store deler av advokatutgiftene, slik at dette vil gjøre bruken av advokat betydelig billigere. Dette gjør det naturligvis mye mer aktuelt å benytte seg av en advokat, fremfor dersom du måtte betalt alt på egen hånd.
På den måten vil du slippe å ta en stor risiko, i forhold til å betale mye penger for så å tape saken (da må du også av og til betale motpartens sakskostnader). Derfor anbefaler vi deg å sjekke om du har en boligkjøperforsikring før du eventuelt benytter deg av en advokat.