Jordskifte er betegnelsen på avgjørelsene som tas av jordskifteretten. Disse avgjørelsene handler om eiendommer, som det er vanskelig å gjøre bruk av på en hensiktsmessig måte. Jordskifteloven trådte i kraft 1. januar 2016, og har kort fortalt som formål å legge til rette for effektiv og hensiktsmessig bruk av fast eiendom. Dette betyr at jordskifteretten blant annet kartlegger og fastsetter slike ting som grenser og rettigheter.
Det er mange grunner til at en eiendom ikke benyttes på en hensiktsmessig måte, som blant annet sameie (jordfellesskap), kompliserte bruksrettigheter og grenser som ikke er hensiktsmessige. Målet er å ordne opp i dette, slik at hvert bruk kan samle jorden sin og fungere som en driftsenhet. Det er Jordskifteretten som utfører jordskifte.
Det er altså det som kalles Jordskifteretten som behandler saker om jordskifte. Hver sak behandles av en jordskiftedommer og to meddommere. Jordskiftedommeren har fått sin utdannelse fra jordskifteavdelingen ved Norges miljø- og biovitenskapelige universitet. Det finnes flere jordskifteretter rundt om i landet, og her jobber det også ingeniører som bistår når det kommer til landmåling, kart og teknisk arbeid.
Jordskifteretten har relativt frie hender når det kommer til hvordan sakene kan løses. Det er mulig å avløse bruksretter og flytte på både bygninger og veier. Alle nye grenser blir både beskrevet og merket. Jordskifteretten har også myndighet til å ordne beiteforhold i områder som felles for flere.
Dersom du ikke er fornøyd med avgjørelsen i Jordskifteretten, kan du anke til lagmannsretten. Tidligere kunne du anke til enten jordskifteoverretten eller lagmannsretten, men dette ble endret etter at den jordskifteloven trådte i kraft i 2016. Det vil si at alle lagmannsrettene rundt omkring i Norge har en dommer med kompetanse i jordskifte.
Jordskifte er ikke noe nytt. Røttene går helt tilbake til middelalderen, og assosieres ofte med landbrukseiendommer. Etter at loven ble endret i 2008 omfatter jordskifteloven også alle varianter av fast eiendom, både private og næringseiendommer.
Jordskifteretten kan bistå med praktisk bistand. Det vil si at dersom du har en sak som omhandler uklare eiendomsgrenser, kan jordskifteretten ikke bare avklare hvor grensen går. De vil også sørge for at den blir oppmålt og registrert i matrikkelen, og tinglyse rettsboken.
Jordskifteretten behandler såkalte underliggende rettsforhold og ikke tvister, men noen ganger må tvisten behandles først. For å forklare dette nærmere kan vi bruke en sak om veirett som eksempel. Her vil jordskifterettens jobb være å enten fastslå veirettens innhold, lage regler for hvordan veien skal brukes eller hvordan man skal kjøpe seg inn i en allerede eksisterende vei.
Her må retten først avgjøre om det eksisterer en veirett eller ikke før den kan jobbe med de underliggende rettsforholdene vi har nevnt over.
Slik vi allerede har nevnt jobber jordskifteretten med alle saker som handler om fast eiendom eller rettigheten til fast eiendom, enten vi snakker om privat eiendom eller næringseiendom. Retten jobber med 4 saksområder:
· Jordskifte
· Rettsutgreiing
· Grensefastsetting
· Skjønn og andre avgjørelser etter andre lover
Jordskifte er såkalt rettsendrende saker. Det skyldes at jordskifteretten kan forandre på eiendomsforhold eller rettighetsforhold som ikke er hensiktsmessige. Dette er det ingen andre domstoler som kan gjøre.
Dette handler om å endre eksisterende forhold og bruk av eiendom for å gjøre den mer hensiktsmessig.
Danne og oppløse sameie – Sameier kan dannes eller oppløses for å gjøre bruken av eiendommen mer hensiktsmessig. Det vil si at de eksisterende matrikkelenhetene omformes, og siden det ikke opprettes nye trenger man ikke å få tillatelse i henhold til plan- og bygningsloven.
Deling av eiendom – Jordskifteretten har mulighet til å dele personlige sameier.
Regler om sambruk (bruksordning) – Dette handler om å lage regler for sambruk, slik at utmarksressursene utnyttes på en bedre måte. Dette er et svært praktisk virkemiddel når det kommer til utbygging av mindre kraftverk eller vindkraftverk ettersom det gir grunneierne muligheten til å gå sammen om å utnytte ressursene. Alle brukere av en og samme private vei vil også ha nytte av dette, slik at man får tydelige og klare regler om bruk av veien og fordeling av kostnader til vedlikehold.
Jordskifteretten kan fastsette rettigheter og eiendomsforhold, noe som betyr at de kartlegger eksisterende eiendomsforhold og rettigheter.
Vilkårene for rettsutgreiing følger av jordskifteloven § 4-1. Det må foreligge sameie (bokstav a og d) eller sambruk mellom eiendommer. Et sameie defineres som en eiendom som eies av flere. Sambruk handler om at, for eksempel, to eller flere eiendommer har bruksrett på en og samme vei eller brygge. Dersom det ikke er enighet om denne sambruken, kan jordskifteloven avgjøre om det faktisk foreligger et sambruk og hva innholdet i denne retten er.
I tillegg kan jordskifteretten fastsette grenser for både eiendommer og rettigheter. Dette gjelder imidlertid kun om det allerede finnes en grense, men at den er uklar. Dersom eiendommen det gjelder allerede har tydelige oppmerkede grenser, vil ikke dette være en sak for jordskifteretten. Det er veldig vanlig at jordskifteretten må hjelpe naboer med å finne den korrekte grensen mellom tomtene deres. Dokumentasjonen jordskifteretten benytter seg av for å fastsette grensene inkluderer tidligere avtaler samt informasjon om fradelinger og utskiftninger. I tillegg foretas det alltid en befaring av området.
Det finnes også saker som jordskifteretten avgjør som skjønn. Disse handler ofte om ekspropriasjon eller innskrenkning av råderetten. Her er rettens oppgave å bestemme hvor stor erstatningsbeløpet skal være.
Jordskifteretten kan også holde skjønn i saker som berører andre lover enn jordskifteloven. Eksempler på dette er lover om servitutter på eiendom, vei, beiteskade og kulturminner. I praksis vil dette si at om du ikke har veirett i forbindelse med eiendommen din, kan du begjære skjønn i jordskifteretten for å få en.
Å få en sak avgjort som skjønn kan gjøres på to måter. Det kan enten kreves som egen sak eller i forbindelse med en jordskiftesak. I det første tilfellet vil saksbehandlingsreglene følge det som står i skjønnsprosessloven. I det andre tilfellet vil reglene for saksbehandling følge jordskifteloven.
Siden dommerne i jordskifteretten er både praktiske og opptatte av å finne en løsning, er det ikke uvanlig at partene klarer seg uten hjelp fra en advokat. Regelverket er imidlertid både komplisert og omfattende, og dermed kan det likevel være nyttig å få gode råd og veiledning fra en advokat.
Her følger svar på ofte stilte spørsmål om jordskifte og jordskifteretten.
Hvem kan kreve jordskifte?
Dersom du har fast eiendom, eller varig rett til for eksempel vei, beite, båt eller parkeringsplass, kan du kreve jordskifte. Det holder med at en av partene i saken krever at det skal foretas et jordskifte.
Hva er et jordskiftekart?
Det finnes om lag 30 000 kart fordelt på hele 25 000 katalognumre. Disse dekker hele landet i perioden fra 1859 til 1987. Her finner man opplysninger om gårdsnavn, gårdsnummer, datering og driftsområde.
Hvem betaler for jordskifte?
Den som ber om jordskifte må forskuddsbetale et såkalt inngangsgebyr, slik at jordskifteretten kan starte behandlingen. Når saken er avsluttet, vil kostnadene fordeles på partene etter hvilken nytte hver enkelt har hatt av saken.
Hva er urbant jordskifte?
Dette er et virkemiddel som brukes til å fordele verdiøkningen mellom flere eiendommer innen et regulert utbyggingsområde eller for å gjennomføre en reguleringsplan.
Hvor lang tid tar en jordskiftesak?
Den gjennomsnittlige behandlingstiden i jordskifteretten er omtrent 16 måneder. Det er imidlertid store forskjeller mellom de ulike jordskifterettene.
Det er ikke uvanlig at naboer krangler om et eller annet, og det blir garantert bråk om naboen eller noen andre tar seg til rette på din eiendom. Det er flere som opplever at naboen bruker eiendommen deres, bygger på den eller feller trær. I slike tilfeller kan du ha rett på erstatning.
Naboer kan være uenige om mye, men naboloven fastslår at det ikke er lov å ta seg til rette på en annen manns eiendom sånn uten videre. I nabolovens hovedparagraf, § 2 fremkommer det at “Ingen må ha, gjera eller setja i verk noko som urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe på granneeigedom.”
Det regnes altså som et grovt inngrep om noen tar seg til rette på din eiendom. Mange har brukt mye penger og tid på eiendommen sin, og hvis naboen forsyner seg av eiendommen vil mange oppleve å miste store verdier. Opplever du at naboen din eller andre gjør dette hos deg, er det viktig at du tar grep.
I denne artikkelen skal vi forklare deg alt du trenger å vite hvis noen tar seg til rette på din eiendom. Vi går gjennom klageprosessen, og hva du har krav på.
Det er naboloven som regulerer forholdet mellom naboer, og det er den som gjør seg aktuell om du opplever at noen andre tar seg til rette hos deg. Loven fastsetter hva som er og ikke er lov. Den sier også noe om hvilke konsekvenser ulovlige handlinger har. Naboloven er kjennetegnet av at den gir rom for skjønnsmessige vurderinger. Dette innebærer at den i mindre grad enn andre lover gir konkrete holdepunkter, men legger opp til at det skal gjøres helhetlige vurderinger av hver enkelt situasjon.
Naboloven er en ganske kort lov som kun inneholder 24 paragrafer. Fordelen er at dette gjør at den ikke er så omfattende og vanskelig å sette seg inn i. For de aller fleste vil lovens paragraf 2 være den mest aktuelle. Det er denne som går i dybden på hvilke handlinger som er innenfor lovens rammer, og hvilke som ikke er det.
Paragrafen fastslår at man ikke skal gjøre noe som er til skade eller vesentlig stor ulempe for naboen. Hva som regnes som vesentlig skade eller ulempe er det opp til retten å vurdere, men om noen tar av eiendommen din er dette som sagt å anse som en vesentlig stor ulempe.
Vi skal gå litt nærmere innpå hva naboloven mener med skade og ulempe:
En vanlig måte å ta seg til rette på, er at naboen setter opp byggverk som beslaglegger deler av eiendommen din. Når kan du egentlig klage på naboens byggverk? Det er paragraf 11 i naboloven som har bestemmelser rundt dette, og denne paragrafen slår fast at byggverk heller ikke skal reises tett inntil tomtegrensen. Paragrafen lyder som følger:
“Hus eller anna byggverk som ulovleg står såleis at noko av det er inne på granneeigedom, har grannen krav på vert bortteke eller retta opp. I tilfelle då dette kom til å valda så store utlegg eller tap elles at det klårt stod i mishøve til gagnet, og det ikkje er noko nemnande å leggja eigaren av byggverket til last, kan det gjerast unnatak frå rettingsskyldnaden mot at grannen får vederlag som ikkje må setjast mindre enn skaden eller ulempa”
Naboloven nevner både hus og byggverk, og dette kan være litt forvirrende. Alle vet hva hus er, men hva ligger egentlig i begrepet byggverk? Byggverk kan omfatte veldig mye, inkludert stolper og rør. Fordelen med dette er at du kan klage på det meste som blir til ulempe for deg.
Hvis naboen har reist opp hus eller andre byggverk på eiendommen din eller tett på eiendommen, er hovedregelen at det skal rives, fjernes eller rettes på. Ingen regel uten unntak, og i slike situasjoner blir det alltid gjort konkrete vurderinger og det er spesielt tre faktorer som blir tatt i betraktning:
I de fleste situasjoner hvor rivekostnadene blir små, vil som oftest hovedregelen gjøre seg gjeldende. Det er først i situasjoner hvor rivekostnadene blir svært høye, at det kan oppstå mer konflikter. Som regel vil en slik situasjon ofte løse seg med en erstatning, men unntaket er ikke alltid å foretrekke ettersom du som skadelidende må leve med skaden som er gjort på eiendommen.
Blir det bestemt at du skal få en erstatning for skaden som er gjort, vil spørsmålet være hvor stor erstatning du kan få. Størrelsen på erstatningen bestemmes av flere vurderinger som bygger på ulike faktorer.
Erstatningen må ikke være lavere enn fordelen utbygger får av oppføringen av byggverket. Det vil si at naboen som har tatt seg til rette på eiendommen din, ikke skal sitte med langt større fordeler enn du som ble den skadelidende part. På en eller annen måte skal det rettes opp i det overtrampet som har skjedd.
Prosessen starter med at man regner ut hvilken fordel naboen har, og det finnes flere modeller man kan bruke til dette. Man kan, for eksempel, se på verdiøkningen til naboen eller verdireduksjonen til den skadelidende. Det går også an å se på markedsverdien til arealet som ble rammet av utbyggingen.
Å regne ut erstatningen, kan bli en krevende prosess for alle som er involvert. Det kan oppstå mange konflikter, spesielt om erstatningssummen kan bli på mange tusen kroner. Beløpet det er snakk om kan fort komme opp i 100 000 kroner om ikke mer, og det betyr at begge parter vil være sterkt økonomisk berørt.
I slike situasjoner, kan det være lurt å hyre inn en advokat. En advokat som har god kjennskap til naboloven, kan hjelpe deg med å navigere, finne løsningen, skrive inn klager, bestemme erstatningssum og hjelpe til med å dempe konflikter.
Hvis du synes naboen bruker deler av eiendommen din, eller du reagerer på at byggeprosessen nærmer seg din grense eller overstiger den, er det viktig at du sier ifra. Gjør dette gjerne også skriftlig, slik at du kan dokumentere hele prosessen hvis det skulle bli en konflikt.
I nabolovens paragraf 9 står det at:
“Når skadelidaren etter god granneskikk burde sagt frå tidlegare, kan skadebotkravet falla bort eller skadebota setjast ned.“
Dette betyr rett og slett at du kan miste retten til erstatning om du ikke har gjort noen forsøk på å kommunisere med naboen.
Under følger noen svar på ofte stilte spørsmål om dette temaet.
Når kan man kreve at naboen fjerner et tre?
Du kan kreve at naboen feller et tre om det er til vesentlig ulempe eller til fare for deg. Det er likevel viktig at du prater med naboen, og løser alt det som må løses. Du kan ikke bare begynne å hogge ned treet.
Er det lov til å gi inn på andres eiendommer?
Nei, ifølge straffeloven har du ikke lov til å gå inn på områder som ikke er fritt tilgjengelig. Dette gjelder de aller fleste hus og hager. Generelt skal man ikke ta seg til rette på andres eiendommer uten tillatelse.
Kan naboen nekte gjerde?
Du har lov til å sette opp et gjerde mot naboen, så lenge det ikke er til unødvendig hinder for naboen. Gjerdet bør heller ikke ta deler av naboens eiendom. Ofte kan det lønne seg å bli enig med naboen, spesielt hvis begge kan ha nytte av et gjerde.
Veldig mange er glade i stranden. Strendene våre er en kilde til naturopplevelser og friluftsliv, og mange forbinder det med lykkelige minner fra barndommen. Det er også mange som ønsker å bygge i strandsonen, og som gjennom dette privatiserer området. Heldigvis har Norge strenge regler rundt nettopp bygging i strandsonen.
Strandsonen er i dag under sterkt press. Mange opplever at hytte- og boligeiere privatiserer strandsonen, og driver andre vekk fra området. På sin side ønsker de med eiendomsrett å utnytte sine rettigheter til fulle. Dette kan ofte føre til store konflikter.
Med strandsonen mener man området hvor land møter hav. I Norge er bygging i strandsonen strengt regulert, og det er ikke lov å bygge innenfor 100-metersonen ved kysten. Dette har med allemannsretten å gjøre, og ikke minst er denne regelen til for å sikre verdifull natur. Likevel oppstår det stadig flere konflikter rundt dette, noe som skyldes at det er mange som trosser det gjeldende forbudet. Tall fra SSB viser det i 2022 ble innvilget rekordmange søknader om å bygge i strandsonen. Dette var en økning på hele 53 % sammenlignet med de to foregående årene. Det er spesielt hytter som gjør beslag på strandsonen.
I denne artikkelen skal vi fokusere på reglene rundt strandsonen, spesielt i forhold til bygging.
[oxygen-template id="207"]Reglene for bygging i strandsonen finner vi både i friluftsloven, og i plan- og bygningsloven. Friluftslivloven verner spesielt om allemannsretten, mens plan- og bygningsloven slår fast at man ikke har lov til å bygge nærmere enn 100 meter fra sjø eller vassdrag. Denne sonen kalles også for 100-metersbeltet.
I plan- og bygningsloven § 1-8 står det at det er et forbud mot tiltak i dette 100-metersbeltet, altså i strandsonen. Dette innebærer at man ikke får lov til å sette opp bygninger, endre bruken av eksisterende bygninger eller gjøre andre tiltak som innebærer endringer av terrenget uten at det foreligger en dispensasjon fra den kommunen strandsonen er registrert i.
Selv om det i utgangspunktet er et forbud mot bygging i strandsonen, er det mulig å få unntak fra dette gjennom arealplaner eller dispensasjoner. Slike unntak vurderes av den enkelte kommune, og derfor må man alltid søke den aktuelle kommunen om lov. Er man nysgjerrig, kan man også lese mer i kommuneplanene og reguleringsplanene. Selv om 2022 viste at mange av søknadene ble godkjent, er det også mange som ikke blir det. Er du uenig i kommunens vedtak, kan du vurdere å engasjere en advokat.
[oxygen-template id="204"]Friluftslivloven regulerer allemannsretten. Denne retten innebærer at alle kan bevege seg fritt i norsk natur. Det er spesielt denne retten som skaper konflikter om kommunen åpner opp for bygging i strandsonen. Det kan også bli en del forvirring rundt at utmark, som strandsonen jo egentlig er, kan få status som innmark etter utbygging. I innmark gjelder ikke allemannsretten på samme måte som i utmark.
Allemannsretten gir hver enkelt en frihet til å ferdes i utmark, men forutsetningen er at man oppfører seg på en hensynsfull og varsom måte overfor både naturen og grunneieren. Dette betyr rett og slett at man verken skal ødelegge områder eller skape utfordringer for andre. Når det kommer til strandsonen, er det spesielt viktig å ta hensyn her, da presset mot sonen er stort.
Ønsker du å bygge i strandsonen? Da er du nødt til å søke om tillatelse, og da er det en prosess som du må gjennom. Dette fordi du i utgangspunktet ikke har lov til å bygge i strandsonen.
Kommunen kan, gjennom kommuneplanen og reguleringsplanen, gi disposisjon fra forbudet om å bygge i strandsonen. Hvis kommunen der du ønsker å bygge ikke har en reguleringsplan eller kommuneplan som åpner for dette, kan du likevel sende en søknad til kommunen der du ber om tillatelse til å bygge i strandsonen. Du må sende denne søknaden i tillegg til den ordinære byggesøknaden.
Det er opp til hver enkelt kommune å fatte en beslutning i slike saker. En del kommuner har litt ulik praksis på hvor strenge de er når det kommer til håndheving av byggeforbudet, men det betyr ikke at enkelte kommuner kan gjøre hva de vil, og de to lovene må fremdeles følges. I en del tilfeller vil det være lettere å tillate bygging i et område der det er vanskelig å komme til for andre, hvor det har blitt bygget fra før og det ikke er lagt til rette for ferdsel eller bading. Ved kyststier og ved strender vil det naturlig nok være enda vanskeligere å få dispensasjon fra forbudet.
Det er som sagt ikke alle som får tillatelse til å sette i gang med byggeprosjektet sitt. I tillegg til at kommunen må godkjenne byggingen, er det egne regler i plan- og bygningsloven. Det er en del faktorer som spiller inn for å få tillatelse, som blant annet å vise til et formål og vise hensyn. Om kommunen ønsker å redusere privatisering i strandsonen, kan det være vanskelig å få gjennomslag for å bygge hytte nede ved sjøen. Ønsker man derimot å sette opp en kiosk som skal fungere som et sosialt møtested, viser man både til et formål som gagner flere og samtidig tar hensyn.
Alle søknader vil bli gitt en samlet vurdering. Dine ønsker vil bli målt mot kommunens behov for å respektere byggeforbudet. Det er derfor svært viktig at planene dine har større fordeler enn ulemper. Her vil alle situasjoner være forskjellige, og det er viktig å sørge for at søknaden er tilpasset din situasjon.
Noen viktige faktorer som blir vurdert er:
· Hvilke tiltak man ønsker å gjøre.
· Hensynet til dyreliv og planteliv i området.
· Hvilke konsekvenser tiltaket har for andres utøvelse av allemannsretten.
· Hva slags terreng det er der man ønsker å bygge.
Når man ønsker å bygge i strandsonen, kan det være veldig kjedelig eller frustrerende å få avslag. Derfor melder spørsmålet seg om det er lurt å engasjere en advokat. En advokat kan hjelpe deg med å sende inn søknadene du trenger for å få lov til å bygge i strandsonen. Han eller hun kan også gi deg tips til hvordan søknaden bør utformes.
Det er et generelt forbud mot å bygge i strandsonen. Strandsonen er blant annet beskyttet av friluftslivloven og plan- og bygningsloven. Forbudet skyldes at strandsonen skal beskyttes, og at den skal være åpen for alle. Likevel er det ikke uvanlig at hytter eller andre bygg blir satt opp i strandsonen.
Mange har en interesse av å bygge i strandsonen. Selv om man er grunneier, kan man ikke gjøre det man ønsker i strandsonen. Aller først må du søke den aktuelle kommunen om tillatelse. Kommunen har en rammeplan, og kan i visse situasjoner fravike det generelle forbudet. Det blir tatt en helhetlig vurdering av søknaden din, og flere faktorer vil bli vurdert. Kommunen legger blant annet stor vekt på formål og hensyn. Det vil ofte være i din favør om du kan vise til hensyn for allmennheten. Mange velger å engasjere en advokat, som kan hjelpe dem med søknadsprosessen og generelt komme med tips.
Under følger noen svar på ofte stilte spørsmål om bygging i strandsonen.
Kan man bygge i strandsonen uten å søke?
Dette er et område hvor det gjelder et forbud mot å bygge, og dette forbudet er nedfelt i § 1-8 i plan- og bygningsloven. Forbudet i strandsonen gjelder også små bygg eller påbygg, som for eksempel små uthus, levegger og lignende. Med andre ord kan du ikke bygge noe som helst i strandsonen uten å søke først. Bygger du uten tillatelse, kan det føre til strenge konsekvenser for deg.
Hva er det lov å bygge i strandsonen?
I henhold til plan- og bygningsloven er det er byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag. Dette er imidlertid en lov som kan fravikes gjennom planer og dispensasjoner. Mange søker om tillatelse fordi de ønsker å bygge hytter, kiosker eller tilbygg. Det er spesielt mange som får dispensasjon til å bygge hytter i strandsonen.
Når ble det forbudt å bygge i strandsonen?
Det ble forbudt å bygge i strandsonen ved lov av 25. juni 1965.
Er strandsone utmark?
Ja, strandsonen regnes som utmark og derfor har alle rett til å ferdes der. I Norge er allemannsretten sterkt forankret, men når man for byggetillatelse i strandsonen vil deler av sonen hvor det bygges i få status som innmark hvor allemannsretten ikke lenger gjelder på samme måte.
Er det lov med privat strand?
Noen ganger kan man komme til en strand som er gjerdet inn. Det er ulike grunner til at grunneieren gjerder inn et område, og generelt skal man respektere det. Så lenge strandsonen har status som utmark, kan du likevel ferdes i området. Det faller under allemannsretten. I noen tilfeller kan det uansett være høflig å snakke med grunneieren først.
Hvorfor er det så strengt rundt bygging i strandsonen?
De strenge reglene handler om vern. I dag er strandsonen under sterkt press grunnet privatisering og utbygging. Dette påvirker allmennheten i stor grad, og kan i tillegg ramme planteliv og dyreliv.
Benytter du deg av en eiendom, som noen andre får kjøpe? Da kan du ha rett til å kreve hevd. Mange nordmenn har hatt rett til å kreve hevd, men har ikke gjort det rett og slett fordi de ikke vet hva det er. Vi skal forklare deg hva hevd er, hvilke vilkår som gjelder og hvordan du går frem for å kreve hevd på eiendom.
Hva er hevd? Enkelt fortalt er hevd en rettsregel som gjør at du kan bli eier av en eiendom eller en annen verdigjenstand som du i utgangspunktet ikke eide. Det er viktig å huske på at hevd går begge veier, og ulempen er naturlig nok at noen andre kan kreve hevd på en eiendom som egentlig tilhører deg. Du kan dermed tape retten din til eiendommen.
Det er likevel ikke bare, bare å kreve hevd. Når spørsmålet om hevd blir brakt på banen, skal man alltid avveie hensynet til den personen som er den opprinnelige eieren av eiendommen. Hevd er kun ment for å verne om forhold som allerede er godt etablerte. Med andre ord kan personen som har innrettet seg som om han eller hun var eier, ende opp som eier av eiendommen.
Siden hevd innebærer at du blir eier av noe som i utgangspunktet tilhører noen andre, er det noen vilkår som må oppfylles. Det skal tross alt ikke være vilkårligheter rundt hevd.
Vilkår nummer en er at du må bruke eiendommen:
Det første vilkåret handler om at du må ha brukt eiendommen som om du var eieren. Dette innebærer ikke noe annet enn at du bruker eiendommen på samme måte som den som er den faktiske eieren, og at du samtidig hindrer at andre kan gjøre det samme.
Hvis du for eksempel skal hevde et beite, er det naturlig at du har hatt beitedyr på dette området når forholdene har ligget til rette for det. Har du også gjerdet inn området, har du samtidig sørget for at andre ikke kan bruke området på samme måte som deg. Det samme prinsippet gjelder for eiendom.
Sammenhengende bruk:
Et annet vilkår er at du må ha brukt eiendommen sammenhengende over mange år. Når det kommer til eiendom, sier lovet at minstekravet er på hele 20 år. Hvis bruken av eiendommen opphører over en lengre periode, forsvinner med andre ord retten din til å kreve hevd. Hvor lang tid det er snakk om, varierer fra sak til sak.
God tro:
Det siste vilkåret er vanskeligere fordi det handler om god tro. Hvis du for eksempel har brukt et beite som om det var ditt eget i 20 år, vil du ikke kunne hevde eiendomsrett hvis du vet eller burde ha visst at eiendommen ikke var din. Med andre ord skal du ikke vite at det tilhører noen andre. Dette er et komplisert spørsmål, og bygger på en veldig konkret vurdering.
Lånt eiendom vil ikke gi rett på hevd.
Alle vilkårene for hevd må være oppfylt samtidig. Hvis du kun har brukt eiendommen som om du var eier i 9 av de 20 årene, vil ikke dette være nok til å hevde eiendomsrett. Det samme gjelder hvis det er andre avbrudd i hevdstiden.
Det er sjeldent det skjer, men noen ganger kan flere personer kreve hevd på samme eiendom. Hvis det skjer, kan situasjonen fort bli vanskelig for alle involverte. Slike situasjoner er mest vanlig når flere generasjoner i en familie har brukt eiendommen.
I slike tilfeller vil det lønne seg å involvere en advokat. Det er nemlig slik at hvis alle personene oppfyller vilkårene, har egentlig alle rett til å kreve hevd over eiendommen eller tingen. Her vil ofte spørsmålet handle om hvem som har opptrådt i best tro, og dette er igjen en individuell vurdering.
Reglene om hevd finnes i hevdslova av 1966. Et morsomt faktum om denne loven er at den er svært kort. Hevdslova bygger på tidligere bestemmelser i Kong Christian Den Femtes Norske Lov og den såkalte snikhevdloven av 1874. Det er selvfølgelig blitt en del forenklinger og oppklaringer samt nye regler siden den gang.
Som lovverket tilsier, er hevd en svært gammel rettsinstitusjon. Den har også en lang historie her i Norge. På grunn av den eldre karakteren til hevd, er det ofte nødvendig at domstoler tar avgjørelsene i disse sakene.
Det er mange som er usikre på hvilket vern en hevdet eiendom har. Mange er ofte redde for å miste eiendommen igjen. Som med alt annet skal man i utgangspunktet forholde seg til rettighetene som er oppgitt i grunnboken. En hevdet eiendomsrett som ikke har blitt tinglyst, vil ikke stå i denne og derfor vil rettighetene være dårligere.
Når du etablerer en eiendomsrett gjennom hevd, er det ikke behov for å tinglyse kravet. Eiendomsretten vil derfor bestå. Med andre ord vil det ikke være grunn til bekymring så fort hevden er offentlig godkjent.
Hvordan går man frem for å kreve hevd? Det er veldig sjeldent at den opprinnelige eieren gir fra seg eiendommen sin frivillig, og derfor må man beregne å engasjere advokater i saken. Det lønner seg selvfølgelig å velge advokater med kjennskap til gjeldende rettsområde.
Når du skal kreve hevd på en eiendom, anbefaler vi at du dokumenterer situasjonen så godt du kan. Bilder, vitner og alt som kan virke av interesse kan underbygge din side av saken, og være avgjørende for utfallet. Som med alt annet, er dokumentasjon det aller viktigste. Dette er ikke alltid så lett å skaffe, og igjen er det her det kan være godt å få hjelp av en advokat.
En advokat hjelper deg også med å starte søknaden rundt hevd, og fører saken videre i retten. Vi anbefaler at du starter prosessen med å snakke med den faktiske eieren av eiendommen før du velger å gå til det skritt å ta saken til retten.
Det kan være stor inspirasjon å se i tidligere rettssaker som handler om hevd. Her kommer noen av dem:
I en sak fra 2015 om veirett handlet det hele om det var mulig å overføre andeler av en hevdet veirett til de delene som senere skulle skilles ut fra eiendommen, eller ny bebyggelse på eksisterende tomter. Høyesterett mente at det fulgte av bakgrunnsretten at en hevdet veirett har samme innhold som om retten var stiftet ved avtale, og at veiretten dermed kan overføres til parseller.
En sak fra 2011 handlet om rett til båtplass og opplag av båt. Den synlige bruken av båtplassen hadde foregått i omtrent 20 år uten at eieren av eiendommen hadde reagert. I stedet hadde eieren faktisk akseptert skriftlig både båtplassen og personens rett til å bruke den. Denne saken ordnet seg dermed til det beste for begge de involverte partene.
· Be om advokathjelp tidlig i prosessen. En advokat vil kunne bistå deg med mye, alt fra å få kartlagt rettighetene dine til å bistå med et eventuelt søksmål. I tillegg kan en advokat gi gode råd.
· Mistenker du at noen bruker et område som er ditt, bør du få kartlagt rettighetene dine. Er det ditt område? Da bør du tidligst mulig si ifra til de personene som bruker ditt område, om du ikke ønsker at hevd skal bli aktuelt.
· Hvis du er bevist på at du bruker en annens område, vil ikke det gi grunnlag for hevd. Har du allikevel stor nytte av område, bør du snakke med eieren. Kanskje dere kan komme frem til en avtale?
Hevd handler om å ta over en eiendom som du opprinnelig ikke eier. I Norge har dette historiske røtter, men det er en del moderniserte vilkår som skal til før du kan hevde en annens eiendom. Du må ha opptrådd i god tro, og brukt eiendommen sammenhengende i 20 år.
Det lønner seg å engasjere en advokat når det kommer til hevd. På grunn av vilkårene kan det være vanskelig å bevise på egen hånd at man har rett til eiendommen. Det finnes i midlertidig flere saker i Norge hvor folk har fått eiendom gjennom hevd.
Hva vil det si å ha hevd?
Hevd vil si at dersom du kan bli eier av en eiendom dersom du har brukt denne i god tro over lengre tid.
Når kan man kreve hevd?
Dersom du skal gjøre bruk av hevdsretten må du ha brukt eiendommen på samme måte som en eier over en periode som kalles hevdstid. For fast eiendom er denne på 20 år, mens den for løsøre er på 10 år. Hevdstiden kan gå gjennom flere generasjoner.
Kan man tinglyse hevd?
I følge jf. tinglysingsloven § 21 annet ledd, annet punktum har rettigheter som er ervervet gjennom hevd rettsvern for senere tinglyste rettigheter. Det betyr at den som hevder ikke mister retten selv om noen tinglyser en eiendomsrett i eiendommen det er snakk om.
Kan hevd overføres?
Ja, med hevd overføres rettigheter ved langvarig passivitet og at ting er som de er og alltid har vært.
I denne artikkelen skal vi ta en generell gjennomgang av naboloven. Offisiell tittel på loven er «lov om rettshøve mellom grannar», loven er derfor ofte omtalt som «granneloven». Vi skal se på lovens oppbygging, hvilke rettigheter og plikter loven oppstiller, og dessuten skal vi ta et dypdykk ned i lovens mest sentrale bestemmelse: naboloven § 2.
I motsetning til hva som er tilfellet for den klare majoriteten av lover, vil svært mange av oss støte på naboloven i løpet av livet. Det kan derfor være verdt å sette seg litt inn i innholdet i denne loven. Vi skal forsøke å gjøre innholdet i denne artikkelen forståelig også for personer helt uten kjennskap til juss, men gjør oppmerksom på at artikkelen ikke skal fungere som en substitutt til å søke juridisk bistand. Dersom man står ovenfor en juridisk knipe, f.eks. en pågående konflikt med en nabo, anbefaler vi å ta kontakt med en advokat.
Paragrafene 1-5 i loven inneholder såkalte alminnelige regler. Her er det oppstilt ulike bestemmelser om ting som er forbudt å gjøre ovenfor naboer, blant annet kan vi lese i § 2 at «Ingen må ha, gjera eller setja i verk noko som urimelig eller uturvande er til skade eller ulempe på granneeigedom». Dette kan man se på som lovens hovedprinsipp, og er den klart viktigste bestemmelsen i loven. Vi skal skrive mer om denne nedenfor.
Videre i loven kan man blant annet lese i § 5 at «ingen må setja i verk graving, bygging, sprenging eller liknande, utan å syta for turvande føregjerder mot utrasing, siging, risting, steinsprut, lufttrykk og anna slikt på granneeigedom». Vi ser altså at bestemmelsene i denne delen av loven tar sikte på å verne personer i et nabostrøk, og sørge for at personene opptrer med tilstrekkelig hensynsfullhet.
Dersom noen av disse reglene brytes vil bestemmelsene om erstatning eller retting senere i loven komme til anvendelse, se straks under.
Paragrafene 6-8 inneholder bestemmelser om varsling til naboer, samt forhåndsavgjørelser. I § 6 kan vi lese at «når nokon vil gå i gang med planting, graving, bygging, industriverksemd eller anna tiltak som kan verta til skade eller ulempe på granneeigedom, skal han varsla grannen i rimeleg tid føreåt». Dette er altså en bestemmelse som fastsetter en varslingsplikt ovenfor naboer.
Når det gjelder forhåndsavgjørelser kan vi lese i § 7 at «spørsmål om korleis eit tiltak bør setjast i verk, så det ikkje kjem i strid med denne lova, kan kvar av grannane få avgjort føreåt med granneskjøn». Med granneskjønn menes en vurdering foretatt av domstolene om hvorvidt det aktuelle tiltaket er i strid med naboloven.
Paragraf 9 inneholder bestemmelser om erstatning, eller skadebot som loven formulerer det. Det fastsettes at den «ansvarlige» (eller noen den ansvarlige svarer for) må bære det økonomiske tapet som oppstår som følge av skade eller ulempe etter §§ 2- 5. Har en nabo dermed brutt naboloven §2, vil vedkommende ofte måtte betale en økonomiske sum til naboen, forutsatt at naboen har lidd et økonomisk tap som følge av naboens ulovlige handlinger.
I §§ 10 – 12 finner vi bestemmelser vedrørende retting. § 10 oppstiller hovedregelen om at tilstander eller forhold som strider mot bestemmelsene i §§ 2 – 5 «har grannen krav på vert retta». Bestemmelsen oppstiller imidlertid en rekke unntak for dette utgangspunktet.
Paragrafene 13 – 15 omhandler eiendommer som tåler svært lite, samt rett til særlige foranstaltninger på naboeiendom. Disse bestemmelsene er ikke så veldig praktiske.
Paragraf 16 inneholder bestemmelser rundt fastsetting av erstatning og vederlag. Det oppstilles et utgangspunkt om at erstatningen eller vederlaget skal settes til en engangssum, men dette utgangspunktet skal fravikes dersom man står ovenfor en personskade. Bestemmelsen åpner også for at det på bestemte vilkår kan åpnes for terminvise ytelser også ved andre skader og ulemper enn personskader, jf. bokstav a og b, samt tredje ledd.
§§ 17 – 24 inneholder enkelte opphevede bestemmelser, samt ikrafttredelse av loven. Det fremgår av § 18 at «granneskjønn er rettslig skjønn». Les mer om granneskjønn nedenfor.
Under gjennomgangen av lovens oppbygging nevnte vi at naboloven § 2 kan ses på som lovens hovedprinsipp, vi skal derfor ta en nærmere kikk på denne bestemmelsen. Naboloven § 2 fastsetter at:
«Ingen må ha, gjera eller setja i verk noko som urimelig eller uturvande er til skade eller ulempe på granneeigedom».
Poenget med bestemmelsen er å verne naboer mot andre naboer. Alle har selvfølgelig en relativt stor frihet til å gjøre det de ønsker på eiendommen sin. Man kan ha grillfester og spille musikk, ha en hund som bjeffer, klippe gresset med en bråkete gressklipper og lignende. Det er ikke disse frihetene som angripes i nabolovens $ 2.
Naboloven $ 2 tar sikte på å ramme handlinger som er utenfor alminnelig skikk og orden. En hund som bjeffer er ikke ulovlig etter bestemmelsen, men annerledes kan det være der en nabo i et villastrøk oppretter en hundekennel i hagen med kontinuerlig bjeffete hunder. Lignende er det ikke ulovlig å spille høy musikk nå og da, men å etablere en vindmølle som kontinuerlig bråker og skygger for å skaffe strøm kan være det.
Ordlyden i loven er helt avgjørende for hvordan den skal forstås, så vi skal derfor forklare dette litt nærmere. Bestemmelsen bruker betegnelsen «ingen», dette tilsier at man ikke nødvendigvis må være den faktiske eieren av naboeiendommen for å bli omfattet av bestemmelsen. Gjennom rettspraksis og juridisk litteratur har det imidlertid blitt fastsatt at man må ha en viss tilknytning til eiendommen for at man skal kunne bli ansvarlig etter naboloven.
Typiske eksempler vil være en leietaker, en person med en bruksrett til eiendommen, eller et selskap som har rett til å ta ut grus og sand på eiendommen. Det kan imidlertid oppstå mange spørsmål vedrørende ansvar. Er det f.eks. slik at en person som oppholder seg ulovlig på en eiendom omfattes av ordlyden «ingen»? I et slik tilfelle kan man kanskje tenke seg at det ville vært vanskelig for eieren å forhindre det ulovlige oppholdet, og således uheldig om eieren skulle blitt rammet av bestemmelsene i naboloven.
Ernst Nordtveit legger til grunn at hverken personen som oppholder seg ulovlig på eiendommen, eller eieren selv, vil være ansvarlig etter naboloven i et slikt tilfelle. Han skriver imidlertid at dersom eieren over tid lar fremmede innfinne seg på eiendommen sin, kan det bli aktuelt med ansvar etter granneloven, jf. rettsdata note 3.
Videre i bestemmelse kan vi lese at ingen «må ha, gjera eller setja i verk noko». Dette må anses som en ordlyd som favner vidt, og som tar sikte på å ramme mange ulike forhold. Man kan f.eks. tenke seg lagring av giftig materiale som får konsekvenser for naboeiendommen, eller overdreven høy støy pga. næringsvirksomhet. Ulemper kan være av mer eller mindre kortvarig varighet, det fremgår av rettspraksis at ulempens varighet kan være et vurderingskriterium av hvorvidt ulempen er «urimelig».
Det mest sentrale spørsmålet i bestemmelsen er hvorvidt noe «urimelig eller uturvande» er til skade eller ulempe. Vi ser at loven bruker ordet «eller» slik at vi har å gjøre med alternative vilkår, skaden eller ulempen kan være enten «urimelig» eller «uturvande».
Det er åpenbart at tilfeller der noen med vilje påfører skade eller ulempe omfattes av vilkåret «uturvande». Dersom vi har å gjøre med tilfeller hvor grannen utfører noe uten et klart formål, men som skaper skade eller ulempe, vil nok også vilkåret være oppfylt. Når det på det annen side dreier seg om tilfeller hvor grannens utførelse har et klart formål, vil det bli mer nyansert. Vi skal nå nevne noen eksempler fra domspraksis.
I Høyesteretts dom av Rt. 1967 s. 757 kom domstolen til at støy fra broarbeider medførte en erstatningsplikt på 30.000 kr. til et gjestegiveri som opplevde mindre gjester i perioden hvor broarbeidene pågikk. Høyesterett har i andre dommer lagt til grunn at forbigående ulemper ved anleggsarbeid ikke vanligvis leder til erstatning, jf. Rt. 1948 s. 907.
I Rt. 1973-01-26 var det spørsmål om et nytt grisehus påførte naboene «urimelig eller uturvande» ulempe. Grisehuset hadde blitt oppført av to gårdsbrukere som i lengre tid hadde drevet griseslakting på det samme stedet, men som nå hadde oppført et grisehus for å til enhver tid kunne fore opp rundt ca. 500 griser.
Grannene anførte at driften måtte opphøre pga. luktplagene fra det nye grisehuset. Høyesterett la til grunn at det nye grisehuset medførte et større omfang av driften enn tidligere, men kom til at luktplagene ikke var nok til å bli omfattet av nabolovens § 2.
Retten viste blant annet til at «det synes allikevel mest naturlig å se den som en fortsettelse og utvikling av den tidligere virksomhet, påvirket av den alminnelige tendens mot en mer intensiv drift og innenfor den ramme som gårdbrukerens og hans families arbeidskraft gir. Den nye virksomhet er forankret i gårdsbruket som gårdbrukerens og hans families eksistensgrunnlag.».
I Rt. 2006-05-02 (Gardermoendommen) krevde en del av naboene til Gardermoen lufthavn erstatning pga. minket verdi på eiendommene når lufthavnen ble den nye hovedflyplassen. De aktuelle naboene hadde flyttet dit etter at Gardermoen var blitt en flyplass, men før det var vedtatt at den skulle være hovedflyplass. Retten kom til at naboene var påført en «urimelig ulempe» og tilkjente dem erstatning. Før vi går inn og ser på rettens begrunnelse for dette, skal vi se hen til hva loven selv sier om urimelighetskriteriet:
«I avgjerda om noko er urimeleg eller uturvande, skal det leggjast vekt på kva som er teknisk og økonomisk mogeleg å gjera for å hindra eller avgrensa skaden eller ulempa.
I avgjerda om noko er urimeleg, skal det vidare leggjast vekt på om det er venteleg etter tilhøva på staden og om det er verre enn det som plar fylgja av vanlege bruks- eller driftsmåtar på slike stader.
Jamvel om noko er venteleg eller vanleg etter tredje stykket, kan det reknast som urimeleg så langt som det fører til ei monaleg forverring av brukstilhøva som berre eller i særleg grad råkar ein avgrensa krins av personar.", jf. naboloven § 2.
Vi ser altså at urimelighetsvilkåret legger opp til en helhetsvurdering, høyesterett har lagt til grunn at listen ikke er uttømmende, jf. Rt. 2006 s. 486.
I spørsmålet om naboene til Gardermoen lufthavn var blitt påført en urimelig ulempe da lufthavnen ble hovedflyplass, ble det særlig vurdert hvorvidt den økte støyen måtte anses som urimelig. Retten startet med å vurdere om støyen var ventelig, og viste i den anledning til Rt. 1973-01-26 (se ovenfor), samt Rt. 1972 s. 142.
Retten kom imidlertid til at ingen av disse dommen var dekkende for det foreliggende tilfellet. En dom som på en annen side var mer relevant, var dommen i Rt. 1964 s. 609. Dommen dreide seg om et treproduksjonsfabrikk som på et tidspunkt startet med en ny produksjon av sponplater.
Her ble det avgjørende å vurdere hvorvidt sponplateproduksjonen skulle anses som en videreføring av den allerede eksisterende virksomhet, eller om den skulle anses som en helt ny virksomhet. Det ble avgjørende i dommen om de berørte naboer hadde flyttet inn i nabolaget «før denne markerte omleggingen av virksomheten fant sted», jf. s. 71 i dommen.
I Gardermoendommen uttalte retten at: «Ved å overta funksjonen som landets hovedflyplass, ble rammene for en generelt ventelig utvikling ved denne flyplassen fullstendig sprengt. Selv om virksomhetens art fortsatt var den samme, må den etter min mening ved vurderingen av ventelighet etter grannelova § 2, nærmest kunne karakteriseres som en ny virksomhet.»
Høyesterett vurderte deretter på hvilket tidspunkt en måtte si at den økte støyen fra Gardermoen måtte anses som ventelig, og konkluderte med at Stortingets vedtak om å gjøre Gardermoen til hovedflyplass måtte være skjæringstidspunktet.
Retten foretar så en vurdering av om støyen er «urimelig», og svarer bekreftende på dette spørsmålet etter å ha sett hen til støymålingstall fra luftfart.
Høyesterett uttaler dessuten at:
«Ankemotpartene har fremhevet at den utvidelse av adgangen til å kreve erstatning som ble etablert i grannelova § 2 fjerde ledd, er begrunnet i et hensyn til likhet og rimelighet: Når ulempene skriver seg fra et tiltak som innebærer betydelige fordeler for en stor gruppe, vil det være rimelig at den mindre krets eiendommer som tar belastningen med ulempene, får økonomisk kompensasjon. Til dette bemerker jeg at vår sak gjelder etableringen av en ny hovedflyplass med en meget stor flytetthet, til beste for hele landets befolkning. Det er i tillegg tale om en forflytning av støyulempene fra folkerike områder rundt Fornebu til mer spredt bebygde områder på Gardermoen. Det bør også kunne være rom for betraktninger av denne karakter ved den rimelighetsvurderingen som skal foretas etter grannelova § 2 første til tredje ledd.», jf. avsnitt 99.
Av det vi har vært gjennom av rettspraksis ser vi altså at vurderingen av hvorvidt noe er urimelig eller uturvande etter naboloven § 2 kan bestå i en omfattende vurdering der mange ulike momenter kan være relevante. Vi har vært gjennom noe av den relevante rettspraksis her, men bemerker at dette på langt nær er uttømmende.
Vi har i artikkelen fått et lite innblikk i naboloven, og sett hen til Høyesteretts måte å resonnere rundt lovens mest sentrale bestemmelse: naboloven § 2. Den våkne leser har kanskje fanget opp at en sentral jobb for loven er å etablere en slags tålegrense: Hva må naboer tåle, og hva må de ikke tåle. Det å etablere en slik grense er ingen enkel jobb, og det er også noe av grunnen til å loven opererer med begrep som «urimelig» og «uturvande».
Begrepene gir adgang for domstolene til å foreta skjønnsmessige vurderinger i de spesifikke tilfellene de står ovenfor. Ingen sak er lik, og uten et slikt slingringsmonn kunne en endt opp med regelrett dårlige og urettferdige løsninger. Som vi nevnte innledningsvis skal denne artikkelen ikke fungere som en substitutt til å få juridisk bistand, står man ovenfor en knipe med en nabo anbefaler vi å ta kontakt med advokat.