Det er to hovedtyper boliger: primære og sekundære. Begge har sine fordeler og ulemper, så det er viktig å forstå de viktigste forskjellene før du for eksempel tar en beslutning om å kjøpe sekundærbolig for utleie.
I denne artikkelen vil sammenligne primær- og sekundærboliger ut ifra noen sentrale kategorier, inkludert lån, renter, og skatter, lover og mer. Vi vil også ta et kort blikk på boliglånskalkulatorer og hvordan de kan brukes til å gjøre boligkjøpsprosessen enklere.
Ifølge Skatteetaten er en primærbolig en bolig hvor skattebetalere er offisielt registrert i Folkeregisteret. Sekundærbolig inkluderer en hvilken som helst bolig som skattebetaleren eier, unntatt fritidsbolig.
Det er i prinsippet ikke mulig å ha en sekundærbolig uten å ha en primærbolig, fordi lovverket sier at man skal bo der man er folkeregistrert.
Videre kan du aldri ha mer enn én primærbolig, men du kan eie flere sekundærboliger. Formuesverdien for førstnevnte er 25 prosent av boligverdien, og 90 prosent for sistnevnte.
En av de største forskjellene mellom primære og sekundære boliger er typen lån du kan få. For primærboliger kan du vanligvis få et konvensjonelt lån med et innskudd på så lite som 15%. For sekundærboliger i Oslo vil du imidlertid trolig måtte betale ned minst 40%.
I tillegg er rentene på lån for sekundærboliger vanligvis høyere enn for primærboliger, men du kan vanligvis forhandle med banken din for å få samme pris.
For å se hvor mye du kan spare ved å forhandle bedre rente, er det nyttig å bruke boliglånskalkulator. Dette er spesielt viktig hvis du allerede har en primærbolig, og skal ta opp et annet boliglån for å kjøpe en sekundærbolig. Du kan regne ut forskjellen direkte på Boliglånskalkulator hjemmeside.
Boliglånskalkulatorer tar hensyn til faktorer som inntekt og gjeld for å gi deg et estimat av hva slags månedlige betalinger du kan forvente. Dette kan gjøre boligkjøpsprosessen enklere og mindre stressende.
Som du kan se, er det noen store forskjeller mellom primær- og sekundærboliger. Hvis du fremdeles har flere spørsmål om emnet, anbefaler vi at du snakker med en megler eller finansrådgiver. De vil vanligvis kunne svare på alt du lurer på.
Det er fort gjort å miste oversikten når du skal selge bolig. Det er mye som skal på plass, fra juridisk papirarbeid til flytting av eiendeler. Vi har gjort prosessen enda litt enklere for deg ved å sette opp en praktisk sjekkliste til boligsalg, slik at du alltid har oversikt over hva du bør gjøre:
Det første du må ta stilling til er om du skal velge en megler eller advokat til å fullføre boligsalget. Det er fordeler og ulemper med begge deler, og du kan lese deg grundig opp på dette ved å lese denne artikkelen her. Til syvende og sist er det viktigste at du velger rett person til å gjøre jobben, enten du velger megler eller advokat.
Det er blant annet viktig å velge noen med god lokalkunnskap som vet hva kjøperne i ditt område er på jakt etter. Vi anbefaler at du legger jobben ut på anbud, slik at du kan velge mellom flere aktuelle kandidater. Du bør sjekke opp i hvilke resultater vedkommende har fått tidligere. Be gjerne etter referanser fra tidligere kunder.
Vi anbefaler å få utarbeidet en tilstandsrapport for å redusere konfliktnivå ved eventuelle tvister og reklamasjoner. Tilstandsrapporten redegjør for boligens tekniske tilstand, slik at kjøper får klarhet i eventuelle behov for reparasjoner og utbedringer. Det gjør at kjøpers tillit øker, og du kan dermed få en bedre pris for boligen.
Megleren eller advokaten kan bistå deg med å innhente alt du trenger av papirer. Selger du boligen selv, kan du benytte deg av tjenester som Propr for å forsikre deg om at du har det juridiske på stell. Det hviler et stort ansvar på deg som selger, og vi anbefaler på det sterkeste at du får hjelp av fagfolk og eksperter.
Det er viktig at boligen ser så innbydende ut som mulig når du skal ta bilder til annonser og når du skal ha visning. Det er slett ikke sikkert at du trenger å pusse opp, små grep kan ofte være nok. Mest sannsynlig kommer du lengst ved å fullføre små prosjekter som å male vegger, sparkle hull, feste løse lister og fikse dryppende kraner. Dekorasjon må heller ikke bli glemt, som f eks. levende lys i form av lavalamper eller andre moderne løsninger som Dekorio kubbelys .
Det er ikke alltid så lett å vite hva kjøperne ser etter, og hvilke grep du kan ta for å style boligen din. En boligstylist kan være til god hjelp når du skal gjøre boligen klar til visning. Og en hageekspert kan hjelpe til med selve uteområdet. Disse ekspertene vet nøyaktig hva som skal til for å få kjøperne så interesserte i boligen din at de byr ivrig under budrunden, og du kan dermed tjene inn igjen kostnaden.
Det er på tide å inngå en gyldig boligavtale etter at visning og budrunde er overstått. Eventuelle forhold må flettes inn i kontrakten, samt informasjon om bolig og transaksjonen. Det er viktig at både kjøper og selger leser kontrakten nøye før den signeres. En advokat kan hjelpe deg med å utarbeide kontrakten om du er i tvil.
Selve flytteprosessen kan være tidkrevende, og du bør sette av tilstrekkelig med tid på å pakke ned eiendeler, flytte møbler og vaske ut av boligen. Vi anbefaler at du er både effektiv og organisert da denne delen av jobben kan fort bli svært omfattende. Ved behov for avlastning kan det være fornuftig å be om hjelp fra et vaskebyrå som kan tilby profesjonelle rengjøringstjenester. Det er flere ting du må huske på når du skal flytte tingene dine:
- Skaff deg nok pappesker
- Merk eskene grundig
- Få tak i egnet kjøretøy
- Få hjelp med å bære tingene dine
- Sett av tid til å pakke ut av eskene
Du sparer mye tid og krefter ved å få hjelp med flyttingen. Et flyttebyrå pakker tingene for deg, bærer dem ut i bilen, kjører alt av møbler til ny bolig og bærer det inn i den nye boligen din. Et par gode flyttebyråer i Oslo som vi anbefaler er Majoren Flyttebyrå og eiendomsdrift og Totalflytting AS.
Vi anbefaler på det sterkeste at du tegner eierskifteforsikring, selv om alt virker greit på tilstandsrapporten. Du er nemlig ansvarlig for feil og mangler i opptil fem år etter salget, selv om feilene var skjulte og umulige å oppdage på det tidspunktet du solgte boligen.
1 av 4 kjøpere ender opp med klage i etterkant av salget, og du kan potensielt spare flere hundretusener ved å overlate det økonomiske ansvaret til forsikringsselskapet. Du slipper dermed mange bekymringer ved å tegne en forsikring.
Utvask kan på mange måter sammenlignes med en julevask, men du må faktisk enda grundigere til verks. Husk på å rengjøre alt ned til den minste detalj, inkludert sluk og ventiler. Mange velger å hyre inn hjelp fra et vaskebyrå for å få unnagjort flyttevasken. Et vaskebyrå kan også være behjelpelig med å vaske ned boligen grundig før en eiendomsfotograf tar bilder i tråd med klargjøringen av en visning.
Sist, men ikke minst, må kjøper og selger gå gjennom boligen sammen og signere overtakelses protokoll. Det er viktig at dere undersøker hva slags varmesystem boligen har, samt. ventilasjon og andre tekniske installasjoner, mens dere går grundig over boligens tilstand. Dere må også passe på at dere leser av strømmen sammen under overtakelsen.
Les også: Når bør du bytte ut varmepumpen?
God planlegging er nøkkelen til et vellykket boligsalg. Vi anbefaler at du skriver opp en liste over alt som skal utføres, samt sette en dato for når du skal gjøre hva. Planlegg gjerne ned til den minste detalj, inkludert dato for når du skal kontakte boligstylist eller ringe flyttebyrået.
Det er nemlig fort gjort å miste oversikten når du skal selge bolig, og det er derfor du bør benytte deg av en sjekkliste for boligsalg og dokumentere hva du gjør underveis. Du kommer ikke til å angre på at du gjør et grundig forarbeid når salgsprosessen er i gang. Da er det bare å ønske deg lykke til med boligsalget.
Vi får mange henvendelser fra mennesker som ønsker å selge boligen sin. Spørsmålet de stiller er imidlertid om det er best å bruke en personlig advokat eller en eiendomsmegler. Svaret er egentlig ikke så enkelt å si, men vi skal prøve å forklare noen fordeler med de forskjellige meglerne.
Fordelen med å bruke en advokat er at en advokat har en lang utdannelse og et godt faglig grunnlag. En advokat har studert juss i 5 år. Dette betyr at vedkommende har et solid grunnlag innen jussen og kan dermed alle lover og regler omkring eiendomssalg. Dette kan være en stor fordel da vedkommende er mindre sannsynlig til å gjøre noen store feil eller lignende.
Etter at en person har gått på juss er det også et krav om å gå 2 år i lære i et advokatfirma før man kan bli advokat. Dette medfører at dersom du bruker en advokat til å selge boligen din vet du at vedkommende sannsynligvis har mye erfaring. Vær obs på at dersom vedkommende har tittelen advokatfullmektig betyr dette at personen ikke har fullført læreperioden, og kan da ha mindre erfaring.
Imidlertid er mange fullmektiger selvfølgelig også svært gode samtidig som at tjenesten de utfører også er rimeligere. Et annet rimelig alternativ til en advokatfullmektig, er en rettshjelper som også kan bistå med juridisk rådgivning og bistand i forhandlinger. Et tredje alternativ for deg som ønsker tilgjengelighet og effektivitet, er å benytte deg av legal tech selskaper som Lexolve. Dette selskapet tilbyr en moderne plattform, der du digitalt kan be om raske svar på det en skulle lure på vedrørende prosesser og kontrakter.
En advokat kan hjelpe deg med å gjøre en grundig kontraktsgjennomgang når du skal kjøpe bolig i utlandet. Dette innebærer å sjekke at avtalen inneholder alle de nødvendige bestemmelsene for å beskytte dine rettigheter og plikter som kjøper, og at den følger lovene i det landet boligen befinner seg i.
Ønsker du å kjøpe bolig i Spania, så kan advokaten også hjelpe deg med å forstå eventuelle klausuler i avtalen som du ikke er kjent med, og gi deg råd om hva du bør være oppmerksom på når du skal kjøpe bolig i utlandet. Det kan også være lurt å få advokaten til å bistå deg med å sikre at du får dekket dine rettigheter og plikter etter kjøpet, for eksempel ved å sjekke at du har fått tilsendt tittelen på eiendommen.
I forhold til en advokat vil en eiendomsmegler ha noe kortere utdannelse enn en advokat. Advokaten vil studere i 5 år, mens en eiendomsmegler kun vil studere i 3 år. Eiendomsmeglerstudiet er også vesentlig mindre rettet mot lover og regler, slik at det er risiko for at eiendomsmegleren kan noe mindre om juss enn det advokaten gjør.
Imidlertid trenger ikke dette være et stort problem, da eiendomsmeglerne selvfølgelig lærer det mest relevante innenfor lover og regler innenfor kjøp og salg av bolig. Dermed trenger det faktum at de ikke kan så mye om lovverket ikke ha så mye å si. Det er imidlertid viktig å poengtere at dette har ført til mangelfulle tjenester tidligere, om ikke så veldig ofte.
Fordelen med en eiendomsmegler er selvfølgelig at vedkommende også lærer mye annet på studiet som en advokat ikke vil gjøre. For eksempel vil eiendomsmegleren lære mye om reklame, hvordan en best selger en bolig, og lignende. Dette har du ingen garanti for at en advokat vet.
En eiendomsmegler er også kun spesialisert på å selge boliger, og er dermed mer spisset inn mot dette. En advokat kan jobbe med mange forskjellige ting, og det er ikke sikkert at advokaten du benytter deg av har så mye erfaring med salg av bolig. Det finnes også utrolig mange eiendomsmeglere, og for å finne de beste eiendomsmeglerne så eksisterer det mange sammenligningstjenester der ute som kan få dem til å konkurrere om deg som kunde.
Kanskje en av de største fordelene er at en eiendomsmegler vil ha ekstremt mange samarbeidspartnere, da de fleste meglerne som oftest jobber i store firmaer. Dette betyr at de vil ha flere å sparre med enn advokaten sannsynligvis vil ha, dersom de møter på noen problemer eller utfordringer.
Sannsynligvis er det ikke mulig å si om advokat eller en ren megler er det beste å velge. Grunnen til dette er at en uansett ikke kan skjære alle under en kam. Noen advokater vil være bedre enn visse eiendomsmeglere, og andre meglere vil være bedre enn enkelte advokater.
Dette leder oss til svaret, som sannsynligvis er at det viktigste er hvem du velger, ikke hvilken bakgrunn personen har. Det viktigste er nettopp at du bruker tid på å sjekke ut det tidligere arbeidet til personen, om personen har solgt boliger for en god pris tidligere, om brukerne er fornøyde, generelt rykte og lignende.
Gjør du dette er det mye mer sannsynlig at du vil finne en person du er fornøyd med, og at du vil selge boligen din for den beste prisen som er mulig å oppnå.
Avslutningsvis vil vi poengtere at dersom du har benyttet deg av en advokat eller megler til å selge boligen din, og du føler at personen har gjort en dårlig jobb, har du mange muligheter til å klage.
Det finnes nemlig mange instanser tilgjengelige som skal fange opp slike klager. Et eksempel er eiendomsmeglingsnemnda.no. Her kan du fritt klage på en megler, og være trygg på at klagen vil få en saklig behandling.
Det er også mange muligheter for å benytte advokater til å klage på eiendomsmeglere som har gjort en dårlig jobb, og også andre advokater dersom du brukte en advokat. Da kan du for eksempel få erstatning, oppreisning eller lignende.
I denne artikkelen vil vi forklare deg hvordan du inngår en gyldig avtale om boligkjøp. Dette vil si hva som skal til før avtalen er bindende. Først vil vi forklare følgene av at en avtale er bindende, deretter vi vi forklare hvordan en bindende avtale om et boligkjøp kommer til. Det er relativt lite som skal til.
Følgene av en bindende avtale er mange. Den mest alvorlige er selvfølgelig at selger er tvunget til å gi fra seg boligen og at kjøper er tvunget til å betale kjøpesummen. Dette vil selvfølgelig være en alvorlig følge for både kjøper og selger.
Oppfyller ikke kjøper eller selger sin del av avtalen er følgen at vedkommende kan bli tvunget til å gjøre det via rettsystemet. Selger kan rett og slett bli båret ut av huset, mens kjøper kan bli tvunget til å betale pengene. I tillegg til dette vil begge parter i mange tilfeller også betale erstatning som følge av kontraktsbruddet, enten dette er merkostnader for den andre part, forsinkelsesrenter og lignende.
En avtale om boligkjøp skiller seg egentlig ikke fra noen andre avtaler. Dette betyr at reglene for avtalebinding generelt også gjør seg gjeldende for boligkjøp. Dette betyr at reglene om tilbud og aksept er gjeldende.
Så hva er så disse reglene? Systemet om tilbud og aksept er egentlig ganske enkelt. Det eneste som gjelder er at begge parter har gitt motsatt part grunn til å tro at han eller hun ønsker å binde seg til avtalen.
Imidlertid er reglene litt spesielle ved boligkjøp, og sannsynligvis vil en nok kreve en kontrakt i de fleste tilfeller. Grunnen til dette er at det er uvanlig å avtale en bolighandel uten å inngå en kontrakt.
På den annen side vil du nok i de aller fleste tilfeller være bundet av avtalen dersom du har budt på et hus og dette budet har blitt godkjent. Godkjenner selger dette budet vil også selger være bundet av tilbudet.
Det er egentlig veldig vanskelig å si helt konkret når en avtale om boligkjøp er bindende. Men det som i hvert fall kan sies er at det gjelder å være veldig forsiktig når du ser på et hus. Ikke gi et bud, skriv under kontrakt eller lignende før du er 100 % sikker på at du vil ha dette huset.
Dersom du mener du har blitt fanget i en avtale om en bolig som du ønsker å komme deg ut av vil det i mange tilfeller lønne seg å benytte seg av en advokat. Grunnen til dette er at det er snakk om så ekstremt store summer, slik at en advokat vil være en liten investering i forhold til hva du vil spare.
Det er mange måter å finne en god advokat på. En nettside som har en god matchingtjeneste for advokater er blant annet Forbrukertorget. Her kan du sende inn en henvendelse og få tilbud fra flere advokater som er eksperter på område. Hvis ikke kan du også lete litt rundt på nett. Husk at ikke alle advokater er eksperter på boliger. Kun enkelte fokusererer på boligsalg, og du burde prioritere å velge en som gjør dette.
Det viktigste du må vite i forhold til et boligkjøp er egentlig at du må være obs på å ikke binde deg uten vilje. Dette skal egentlig en del til ved et boligkjøp, da selger ikke kan lure deg til å binde deg i de fleste tilfeller.
Vær uansett obs på denne potensielle fellen. Konsulter fagfolk og eksperter på området før du bestemmer deg for å inngå en handel du kanskje kan angre på. Husk at det oppstår mange tvister om boligkjøp, så det er mange som ikke er fornøyd.
Alt i alt håper vi konflikten løser seg hvis du har havnet i en avtale du vil ut av. I mange tilfeller kan det også være en mulighet å trekke deg fra avtalen mot å betale en liten erstatning til motparten, dersom motparten godtar dette. Dette synes faktisk å være en ganske vanlig utvei.
I denne artikkelen skal vi ta for oss selgers adgang til å heve salg av bolig. Som regel ser man spørsmålet fra motsatt vinkel; i hvilke tilfeller har kjøper mulighet til å heve kjøp av bolig.
Typisk fordi kjøper har oppdaget enorme feil eller mangler med boligen som han har kjøpt, og som det ikke ble opplyst om ved kjøpet. Det er imidlertid slik at også selger har adgang til å heve i visse tilfeller. Et slikt system er viktig for å forhindre at kjøper tar seg til rette akkurat slik han vil.
Vi er avhengig av et system der begge parter i en boligoverdragelse oppfører seg i tråd med regelverket, og der avvik får konsekvenser – ikke bare for en part. Sentralt i denne artikkelen blir avhendingsloven § 5-3 som regulerer nettopp selgers adgang til heving av boligsalg.
Vi begrenser artikkelen til å gjelde bolig som allerede er ferdigstilt, og vil følgelig ikke ta for oss reglene om heving av boligsalg der boligen er under oppføring (disse reglene finner man i bustadoppføringslova, og ikke i avhendingslova).
Vi kommer heller ikke til å ta for oss de prosessuelle aspektene ved en faktisk heving. Det sentrale i denne artikkelen er å fastslå i hvilke tilfeller selger har adgang til å heve et boligsalg.
Vi presiserer allerede her at denne artikkelen er ment som et hjelpemiddel til økt forståelse rundt disse reglene, og ikke som et grunnlag til å gå i gang med heving av et boligsalg. Dersom man vurderer å heve salget av en bolig, oppfordrer vi til å ta kontakt med en advokat.
Som vi nevnte innledningsvis er det avhendingsloven § 5-3 som regulerer adgangen selger har til å heve et boligsalg. Vi skal derfor ta en nærmere kikk på de ulike leddene i denne bestemmelsen.
Første ledd i avhendingsloven § 5-3 legger til grunn at selgeren kan heve avtalen dersom forsinkelse med betalingen innebærer et «vesentleg avtalebrot». Ordlyden tilsier at det bare er forsinket betaling som omfattes av bestemmelsen.
Av juridisk teori fremgår det imidlertid at ordlyden må tolkes utvidende slik at f.eks. betaling med feil valuta (som indirekte fører til forsinket betaling) også rammes av bestemmelsen.
Vilkåret om «vesentlig avtalebrot» går igjen i avhendingsloven, og ordlyden tilsier at terskelen er forholdsvis høy for heving. Hagstrøm skriver at vurderingen beror på hvorvidt selgeren har en rimelig grunn til å si seg fri fra kontrakten, jf. rettsdata.no.
Man kan tenke seg at ulike momenter vil være relevante i vurderingen av om betalingsforsinkelsen er så vesentlig at selgeren har en rimelig grunn til å si seg fri fra kontrakten. Hvor forsinket betalingen ér, vil åpent være et viktig moment. Videre kan det bli relevant å se hen til om noe av kjøpesummen allerede er betalt, og hvor mye som i så fall gjenstår.
Også den virkningen det har for selger at kjøper er forsinket med kjøpesummen kan være et moment av betydning. Er det f.eks. slik at selger allerede har kjøpt seg en ny bolig, men ikke har mulighet til å betale for denne pga. den forsinkede betalingen fra kjøper, kan det trekke i retning av at vesentlighetsvilkåret er oppfylt. I Rt. 1927 s. 964 kom Høyestrett frem til at 6 ukers forsinket betaling av den delen av kjøpesummen som skulle betales cash, ga adgang til heving for selger.
I andre ledd i avhendingsloven § 5-3 kan man lese at: «Seljaren kan og heve avtala når kjøparen ikkje oppfyller andre skyldnader enn betaling av kjøpesummen, og avtalebrotet er vesentleg. Seljaren kan på same vilkåra heve når kjøparen ikkje overtek eigedomen og seljaren har ei særleg interesse i å verte kvitt eigedomen».
Første punktum åpner altså for at andre ting enn forsinkelse kan utgjøre hevingsgrunnlag. Her blir det relevant å se hen til hva slags «andre skyldnader» det dreier seg om. Andre punktum kan bli aktuelt dersom selgeren har et særlig behov for å bli kvitt eiendommen, på rettsdata brukes som et eksempel at selger pga. alder eller sykdom ikke lenger er i stand til å drive et gårdsbruk.
Bestemmelsens tredje ledd legger til grunn at: «Vidare kan seljaren heve når kjøparen ikkje betaler innan ein rimeleg tilleggsfrist som seljaren har sett for betalinga, eller ikkje overtek eigedomen innan ein frist seljaren har sett i tilfelle der seljaren har ei særleg interesse i å verte kvitt eigedomen. Før tilleggsfristen er ute kan seljaren ikkje heve, med mindre kjøparen har sagt at kjøparen ikkje vil oppfylle innan fristen».
Tredje ledd gir altså selgeren adgang til å sette en tilleggsfrist for betalingen som kjøper må overholde, ellers kan selger heve. Bestemmelsen gir adgang til å sette en tilsvarende overtakelsesfrist. Når det blir tale om å sette en tilleggsfrist har kjøper allerede begått et avtalebrudd ved at han har misligholdt det originalt avtalte betalingstidspunktet, dette tilsier at terskelen for heving etter tredje ledd er lavere enn etter første og annet ledd.
Avhendingsloven § 5-3 fjerde ledd legger til grunn at: «Seljaren kan ikkje heve etter at skøyte er tinglyst eller gitt kjøparen, eller kjøparen har overteke bruken av eigedomen, med mindre det gjeld brot på avtale om naturalyting, husvære eller liknande personleg rett som kjøparen måtte vite hadde særleg vekt for seljaren. Hevingsretten står og ved lag om seljaren har teke atterhald om det, eller kjøparen ikkje held fast ved avtala».
Denne delen av bestemmelsen starter altså med å oppstille et utgangspunkt om at selger ikke har adgang til å heve når skjøtet er tinglyst eller kjøper har overtatt bruken av eiendommen.
Man kan se det slik at disse to handlingene fungerer som en avskjæringsgrense for selgers adgang til heving, med mindre selgeren har tatt et forbehold om rett til heving, eller kjøperen ikke opprettholder sin del av avtalen, jf. siste punktum av fjerde ledd.
Fjerde ledd oppstiller imidlertid enkelte unntak fra dette utgangspunktet. Dersom det f.eks. er slik at det å bo på eiendommen utgjør en stor verdi før selger utover den rene økonomiske verdi, kan disse unntakene komme til anvendelse. Men det må i alle tilfeller foreligge et «vesentlig avtalebrot», og dessuten er det krav om kjøperen må ha vært i ond tro («måtte vite hadde særleg vekt for seljaren»).
Også avhendingsloven § 6-2 kan gi adgang for selger til å heve salg av boligkjøp. Det fremgår av denne bestemmelsen at: «Er det før tida for oppfylling klårt at avtala vil bli broten på ein måte som ville gi ein part rett til å heve, kan denne heve avtala alt før tida for oppfylling. Heving kan avverjast dersom den andre parten straks gir fullgod trygd for at avtala vil bli oppfylt.».
Det må foreligge helt klare signaler om at kjøper her vil misligholde sin del av avtalen for at denne bestemmelsen skal komme til anvendelse. Et tenkt eksempel kan kanskje være at det er offentlig kjent at kjøper har gått konkurs, og ikke vil være i stand til å betale for boligen.
Vi har i denne artikkelen tatt for oss selgers adgang til å heve et boligsalg. Som vi har sett foreligger det forskjellige grunner som kan gi selger adgang til slik heving. Dersom man befinner seg i en situasjon hvor man vurderer å heve et boligsalg, kan denne artikkelen kanskje gi økt forståelse rundt disse reglene. Vi anbefaler imidlertid alle som befinner seg i en slik situasjon til å ta kontakt med en advokat.
Bustadoppføringslova er også kjent som «Lov om avtaler med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m». Som det fremgår av dette navnet regulerer altså denne loven situasjoner hvor en forbruker inngår en avtale med en profesjonell aktør (en entreprenør) om oppføring av en ny bolig. I denne artikkelen skal vi ta for oss adgangen til å kreve dagmulkt (dagbøter) dersom entreprenøren er forsinket med sin leveranse.
Adgangen til å kreve dagmulkt fungerer som et insentiv for entreprenøren til å levere ytelsen til avtalt tid (alternativt etter de øvrige bestemmelsene om tidsfrister i §§ 11 og 11). Det er bustadoppføringslova § 18 som fastsetter retten til å kreve dagmulkt, derfor vil denne bestemmelsen bli en helt sentral del av den videre fremstilling.
Vi kommer også til å se litt på bustadoppføringslova generelt, ettersom dette er nødvendig for å sette bestemmelsen om dagmulkt inn i en større sammenheng. Les videre om du ønsker å lære mer om forbrukers adgang til å kreve dagmulkt etter bustadoppføringslova.
Det fremgår av forarbeidene at formålet med å foreslå utarbeidelsene av bustadoppføringslova var å «klargjere rettstoda og styrke forbrukaren si stilling på eit viktig område som til no ikkje har vore lovregulert», jf. Ot.prp. nr. 21 (1996-1997).
Forarbeidene legger videre til grunn at «ein avtale om oppføring av ny bustad er overlagt viktig for forbrukaren. Avtalen gjeld ivaretaking av grunnleggjande behov og innebær ei investering som dei fleste gjer berre ein eller nokre få gonger i livet. Avtalen har og vesentlige konsekvensar ved at den skaper eit varig eigedomsgode om omfattar økonomiske verdiar som er særs store sett i høve til ein vanleg privat økonomi», jf. Ot.prp. nr. 21 (1996-1997).
Loven er delt opp i 11 kapitler:
Kapittel 1 omhandler virkeområdet til loven og klargjør blant annet forholdet til avhendingsloven og kjøpsloven. Kapittel 2 inneholder bestemmelser om ytelsen fra entreprenøren, her kan vi blant annet lese at «entreprenøren skal utføre arbeidet på fagleg godt vis og elles vareta forbrukarens interesser og omsynet til miljøet (…), «materialane skal ha vanleg god kvalitet med mindre annan kvalitet er avtalt», jf. § 7.
Kapittel 3 omhandler forsinkelser på entreprenørens side, og det er blant annet her man finner bestemmelsen om dagmulkt som vi skal se nærmere på i denne artikkelen. Kapittelet inneholder også regler om andre misligholdsbeføyelser som f.eks. heving og erstatning.
Kapittel 4 omhandler situasjoner hvor det foreligger mangler ved entreprenørens ytelse. Det ses blant annet på hva som utgjør en «mangel», og hvilke rettigheter forbrukeren har i slike tilfeller.
Kapitlene 5, 6 og 7 skifter perspektiv, og tar for seg forbrukerens ytelse, forsinkelse og adgang til avbestilling. Kapittel 8 inneholder kun én bestemmelser som regulerer partenes adgang til å si seg fri fra avtalen ved langvarig avbrudd.
Kapittel 9 omhandler tilfeller hvor forbruker har inngått en avtale med en selvstendig oppdragsgiver (en konsulent), bestemmelsene i dette kapittelet er ikke så relevante for oss i denne sammenheng, så vi går derfor ikke noe nærmere inn på dem her. Kapittel 10 og 11 oppstiller bestemmelser rundt tvisteløsning, endringer i andre lover og ikraftsetting.
Bustadoppføringslova § 18 lyder som følger:
«Dersom overtaking ikkje kan skje til den tida forbrukaren har rett til å krevje etter §§ 10 og 11, kan forbrukaren krevje dagmulkt for kvar dag forseinkinga varer.
Dersom ikkje høgare mulkt er avtalt, skal dagmulkta vere 1 promille av det samla vederlaget entreprenøren skal ha. Omfattar avtalen eigedomsrett til grunnen, skal lågaste sats likevel vere 0,75 promille. Dagmulkta skal ikkje i noko tilfelle vere mindre enn ein halv prosent av grunnsummen i folketrygda på det tidspunktet forseinkinga oppstod. Dagmulkt kan ikkje krevjast for meir enn 100 dagar.
Forbrukaren kan krevje dagmulkt utan omsyn til økonomisk tap.»
Vi skal nå ta et dypdykk ned i denne bestemmelsen. Vi begynner med et overordnet generelt blikk, for deretter å stykke bestemmelsen fra hverandre. Vi skal se hen til ulike rettskilder som kan hjelpe oss med å forstå innholdet i de ulike leddene av bestemmelsen.
Bustadoppføringslova § 17 oppstiller ulike misligholdsbeføyelser som forbruker kan gjøre gjeldende ved forsinkelse på entreprenørens side: dagmulkt, heving, erstatning, og tilbakeholdelse av vederlag. Det fremgår av forarbeidene at departementet har valgt å plassere bestemmelsen om dagmulkt først i kapittelet fordi det vil være «forbrukarens viktigaste krav ved forseinking», jf. Ot.prp. nr. 21 (1996-1997 s. 58.
Adgangen til dagmulkt er ikke noe nytt som vokste frem med bustadoppføringslova, i forarbeidene legges det til grunn at dette har vært en fast og utbredt praksis i entreprisekontrakter, og utarbeidelsen av bustadoppføringslova § 18 kan dermed sees som en kodifisering av en sedvanerett.
Det er flere grunner til å ha en lovbestemt regel om dagmulkt:
Et problem med å ha en lovbestemt regel om dagmulkt er at denne da regulerer svært mange og ulike tilfeller av forsinkelse. Det er ikke nødvendigvis gitt at regelen passer like godt på alle tilfeller.
Bestemmelsen oppstiller ikke noe krav om skyld fra entreprenørens side. Dette skyldes at regelen skal være enkelt å forholde seg til; foreligger det forsinkelse ved entreprenørens ytelse, har forbrukeren krav på dagmulkt.
Når det gjelder de ulike leddene i bestemmelsen kan vi i første ledd (som vi allerede har sett) lese at:
«Dersom overtaking ikkje kan skje til den tida forbrukaren har rett til å krevje etter §§ 10 og 11, kan forbrukaren krevje dagmulkt for kvar dag forseinkinga varer.
§§ 10 og 11 legger kort fortalt til grunn at entreprenøren må overholde de fristene som er avtalt med forbrukeren, og at dersom det ikke er avtalt noe skal arbeidet «utførast med rimeleg framdrift og utan unødig avbrot», jf. § 10 siste ledd. Det legges også til grunn at entreprenøren kan kreve tilleggsfrist i enkelte tilfeller.
Ordlyden av «forseinkinga varer» tilsier at det ikke holder at arbeidet med å oppføre boligen er fullført, ytelsen må være overtatt. Bestemmelsene om overtaking finner vi i §§ 14 og 15. Det legges til grunn at «overtaking skjer ved overtakingsforretning» dersom «arbeidet er fullført, og forbrukaren har flytta inn i bustaden, er ytinga overteke sjølv om det ikkje er halde overtakingsforretning», jf. § 14.
Andre ledd av bestemmelsen fastsetter størrelsen på dagmulkten.
Hovedregelen er at «dersom ikkje høgare mulkt er avtalt, skal dagmulkta vere 1 promille av det samla vederlaget entreprenøren skal ha».
Vi ser altså at loven åpner for å avtale høyere mulkt, men ikke lavere. Som det fremgår av bustadoppføringslova § 3 er loven ufravikelig (eller preseptorisk som det heter på fagspråket):
«Det kan ikkje avtalast eller gjerast gjeldande vilkår som er dårlegare for forbrukaren enn det som følgjer av føresegnene i lova her.»
Dette betyr altså at entreprenøren ikke under noen omstendigheter kan avtale en lavere dagmulkt enn det som er fastsatt i loven. Dette skal verne forbrukeren som er den «svake» part i avtalen. En profesjonell part (entreprenøren i dette tilfellet) kunne ellers f.eks. ha utformet lange og kompliserte kontrakter som åpnet opp for lavere dagmulkt, uten at forbrukeren hadde klart å snappe opp dette.
Videre i andre ledd fremgår det at dagmulkten skal ta utgangspunkt i «det samla vederlaget entreprenøren skal ha». Kåre Lilleholt legger til grunn at samla vederlag omfatter vederlag for endringer og tilleggsarbeid, jf. Norsk Lovkommentar på rettsdata.no (note 97).
Loven setter også en absolutt minstegrense:
«Dagmulkta skal ikkje i noko tilfelle vere mindre enn ein halv prosent av grunnsummen i folketrygda på det tidspunktet forseinkinga oppstod». Per 1. mai 2019 er folketrygdens grunnbeløp 99.858 kroner, men som man leser av bestemmelsen må man altså ta utgangspunkt i det tidspunktet hvor forsinkelse oppstod for å foreta denne beregningen.
I tillegg til den absolutte minimumsgrensen, oppstiller også loven en maksgrense. Det fremgår av siste pkt. i tredje ledd hvor det legges til grunn at «dagmulkt kan ikkje krevjast for meir enn 100 dagar».
Siste ledd av bestemmelsen legger til grunn at «forbrukaren kan krevje dagmulkt utan omsyn til økonomisk tap». Denne delen av bestemmelsen må sees i lys av bustadoppføringslova § 19 hvor det settes begrensninger for hva forbrukeren kan kreve erstatning for utover dagmulkten.
Dagmulkten fungerer altså som en normalerstatning som forbrukeren kan kreve å få utbetalt, men vilkårene for å få erstatning utover dette er strenge, jf. § 19. § 19 Setter krav om at entreprenøren (eller noen som entreprenøren svarer for) i så fall må ha «fare fram grovt aktlaust eller i strid med heider og god tru elles».
I denne artikkelen har vi sett at bustadoppføringslova er en lov som ble utarbeidet for å klargjøre og styrke forbrukerens stilling i avtaler om oppføring av ny bolig. Et ledd i forbrukerens styrkede stilling er nettopp regelen om adgangen til å kreve dagmulkt.
Vi har sett at en regel om dagmulkt kan ha mange positive effekter, deriblant tvisteforebygging, kompensasjonselementet, og den er med på å sikre forutberegnelighet for begge parter. Et negativt aspekt ved en preseptorisk regel om dagmulkt er at man forhindrer skreddersydde løsninger i avtaler om boligoppføring, i enkelte tilfeller kan man kanskje tenke seg at dette hadde vært en bedre løsning.
Som ofte i regelverket ellers er det vanskelig å se bustadoppføringslova § 18 isolert sett, den må lese ut fra loven som helhet og dessuten i sammenheng med andre særlig relevante lover. Et aspekt som vi ikke har berørt i denne artikkelen er dagmulktens forhold til andre kolliderende rettigheter.
Kåre Lilleholt skriver kort om dette på rettsdata at dagmulkt ikke bør regnes som å få etterprioritet for fordringshavernes dekningsrett etter dekningsloven. Dette er et syn som vi støtter, ettersom forbrukere er en gruppe som har stort behov for rettslig vern.
Vi håper artikkelen har gitt en økt forståelse om reglene rundt dagmulkt ved boligoppføring. Vi presiserer at dersom man befinner seg i en situasjon hvor man er usikker på om man har rett til dagmulkt, oppfordrer vi til å ta kontakt med advokat.
I denne artikkelen skal vi se nærmere på rettsreglene for reklamasjon på boligkjøp. De fleste boliger selges «som han er», jf. avhendingsloven § 3-9. Dette betyr at kjøper i utgangspunktet må akseptere de feil og mangler som boligen måtte ha, og det skal mye til før du kan angre kjøpet.
Men dette er kun et utgangspunkt. Det kan tenkes mangler som kjøper kan gjøre gjeldende på tross av den ansvarsfraskrivelsen som selger gjorde da han solgte boligen «som han er».
I denne artikkelen skal vi gjennomgå noen ulike typer mangler, og dessuten ta for oss noe prosessuelle aspekt ved reklamasjon på boligkjøp.
Vi skal også se hen til bustadoppføringsloven som regulerer avtaler med forbruker om oppføring av ny bolig. Les videre om du er interessert i å vite mer om reklamasjon ved boligkjøp. Vi oppfordrer alle som vurderer å reklamere på et boligkjøp, å ta kontakt med advokat i forkant.
Avhendingsloven oppstiller en rekke ulike mangler som kjøper kan gjøre gjeldende mot selger. Vi skal nå gå gjennom noen av disse.
I avhendingsloven § 3-1 legger til grunn at eiendommen har en «mangel» dersom den ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og annet som «følger av avtalen». Det er derfor helt sentralt å se hen til hva som står i kjøpsavtalen dersom man vurderer å reklamere på et boligkjøp.
Dette høres kanskje åpenbart og enkelt ut, men slik er det dessverre ikke alltid. For det første kan det være ting som ikke er tatt med i avtalen (aspekter som kjøpsavtalen ikke regulerer), for det andre kan ting i avtalen være uklart eller kronglete formulert, og for det tredje kan enkelte ting kun ha blitt muntlig avtalt.
Dessuten er det, som vi allerede har vært inne på, ofte slik at selger fraskriver seg ansvar i avtalen gjennom å selge en bolig «slik han er».
I tilfeller som de nevnte kan man tenke seg ulike løsninger. I situasjoner der det er aspekter som kjøpsavtalen ikke regulerer, kan det bli relevant å se hen til den bakenforliggende jussen: hva sier rettsreglene om boligkjøp?
I avhendingsloven § 3-2 fremgår det blant annet at en eiendom har en mangel dersom den ikke passer til de formål som tilsvarende eiendommer «vanlegvis vert brukt til». Dette betyr at bolig har en mangel dersom man f.eks. ikke kan bo i den pga. av det er giftig materiale i veggene som gjør det farlig å bo der.
I situasjon hvor det er ting i avtalen som er uklart eller kronglete formulert, kan en måtte ty til avtaletolkning. Avtaletolkning er et eget tema innenfor kontraktsretten, og vi anbefaler at man får hjelp av advokat til dette. Hensikten her vil være å komme frem til den mest riktige tolkningen av avtalen; «hva var det partene hadde ment å avtale her».
Dersom enkelte ting kun har blitt avtalt muntlig, er det fortsatt en del av avtalen, men det reiser ofte store bevismessige problemer. Derfor anbefaler vi alltid skriftlighet ved boligkjøpsavtaler.
Når en benytter megler vil skriftlighet som regel være en selvfølge, men det kan allikevel tenkes ting som ikke nedfelles skriftlig. Et eksempel kan være at selger opplyser muntlig om at lånet som borettslaget har tatt opp for å bygge balkong, er nedbetalt.
Etter kjøp av boligen viser det seg at lånet allikevel ikke er nedbetalt. I et slikt tilfelle kan det bli svært vanskelig å få på det rene hva som egentlig har blitt avtalt.
Når selger har fraskrevet seg ansvar gjennom å selge en bolig «som han er», står kjøper svakere med hensyn til reklamasjon. Å selge en bolig «som han er» er som nevnt den vanlige ordningen i Norge. Det er imidlertid ikke slik at selger har fraskrevet seg alt ansvar når han har solgt en bolig «som han er». Det følger nemlig av avhendingsloven at:
«Endå om eigedomen er selt «som han er» eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følgjer av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.»
Siden boliger i Norge som regel selges med et «som han er»-forbehold, er det gjerne dette som blir den sentrale bestemmelsen når en skal vurdere om det foreligger grunnlag for å reklamere på en mangel. Vi skal derfor ta et dypere dykk ned i denne bestemmelsen.
Bestemmelsen henviser først til §§ 3-7 og 3-8. Av § 3-7 fremgår det at:
«Eigedomen har mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt.».
Denne bestemmelsen fastslår altså at selger har en opplysningsplikt ovenfor kjøper. Et eksempel kan f.eks. være at selger vet at det er råte i veggene på badet, men unnlater å opplyse om dette.
Dette er opplysninger som kjøper «hadde grunn til å rekne med å få», og det er nærliggende å tro at det hadde «verka inn på avtala» om opplysningene hadde blitt gitt. Bestemmelsen sikrer altså at selger ikke kan selge «katta i sekken», enten med vilje eller uaktsomt.
§ 3-8 legger til grunn at:
«Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.», jf. første ledd.
Ved anvendelse av denne paragrafen må man altså se hen til de opplysningene kjøper har fått fra selger, og vurdere hvorvidt dette avviker fra omstendigheter ved boligen. Dersom man finner et avvik, kan reklamasjon være på sin plass. Det forutsetter imidlertid også at andre ledd i bestemmelsen er oppfylt, der det fremgår at:
«Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte.»
Er det snakk om helt mikroskopiske avvik kommer dermed ikke denne bestemmelsen til anvendelse. Dessuten har selger anledning til å rette på opplysningene innen det inngås en avtale om kjøp, men det forutsetter selvsagt at selger er påpasselig med klart og tydelig å informere kjøper om disse endringene.
Dersom verken §§ 3-7 eller 3-8 fører frem for kjøper, kan det være aktuelt å reklamere på et boligkjøp etter siste punktum i § 3-9. Det er da et krav om at eiendommen er i «vesentlig ringare stand» enn det kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.
Denne bestemmelsen tar sikte på å treffe såkalte «skjulte mangler». Det vil si mangler som hverken selger eller kjøper var klar over da de inngikk en kjøpsavtale av boligen. Bestemmelsen fungerer således som en sikkerhetsventil for kjøper.
Høyesterett har lagt til grunn at utbedringskostnadene av den aktuelle mangelen må ligge på mellom 5-6 % av kjøpesummen. Det må dessuten foretas en objektiv vurdering av hva kjøper hadde grunn til å regne med ut fra «tilhøva elles».
Her kan det f.eks. bli aktuelt å se til hvordan boligen presenteres i prospektet, nevnes det at den er et oppussingsobjekt, eller presenteres den som strøken og ny. Slike opplysninger påvirker naturligvis hva kjøper hadde grunn til å regne med. Les mer om avhendingsloven $ 3-9 her.
Forsinkelse reguleres etter bestemmelsene i avhendingsloven § 4. Det fremgår av § 4-1 at:
«Gir ikkje seljaren frå seg skøyte eller bruken av eigedomen til rett tid, utan at dette står på kjøparen eller omstende kjøparen har vågnaden for, kan kjøparen» kreve oppfylling, heve kjøpet, kreve erstatning, eller holde tilbake kjøpesummen.
Det er ikke fritt frem for kjøper å velge hvilken konsekvens det skal få at selgeren ikke overfører skjøtet eller bruken av eiendommen til rett tid, en må se hen til bestemmelsene i §§ 4-2 – 4-6.
En viktig ting å huske på om man skal reklamere på et boligkjøp er at man må holde seg innenfor reklamasjonsfristene som er angitt i avhendingsloven. Avhendingslovens § 4-19 legger til grunn at kjøperen taper retten til å gjøre avtalen gjeldende dersom kjøperen ikke «innen rimelig tid etter å ha oppdaga eller burde ha oppdaga det», gir selgeren melding om at avtalebruddet blir gjort gjeldende, og hva slags avtalebrudd det er. Tusenkronersspørsmålet her blir dermed hva som anses å være innen «rimelig tid».
Generelt kan en si det slik at synlige mangler må en reklamere over snarest mulig, dette følger av at kjøper har en undersøkelsesplikt både før og etter kjøp av bolig. Når det gjelder mangler som er skjulte, er ting litt mer nyanserte.
Gjennom rettspraksis fremgår det at reklamasjonsfristen i situasjoner med en skjult mangel, først begynner å løpe fra tidspunktet hvor kjøper burde ha oppdaget mangelen.
Avhendingsloven § 4-19 (2) legger til grunn at «reklamasjon kan likevel seinast skje 5 år etter at kjøparen har overteke bruken av eigedommen, dersom ikke seljaren ved garanti eller avtale har teke på seg ansvar for lengre tid».
Det gjelder altså en frist på 5 år med mindre selgeren spesifikt har lagt til grunn at det skal gjelde en annen frist. Men tilsvarende for mange regler i jussen, har også denne bestemmelsen et unntak.
Etter § 4-19 (3) kan selgeren nemlig ikke gjøre gjeldende at det er reklamert for seint dersom han har vært «grovt aktlaus, uærlig eller for øvrig handla i strid med god tru».
En kan for eksempel tenke seg et tilfelle hvor selgeren vel vitende om hva han gjør, maler over en vegg som er dekket av muggsopp. I et slikt tilfelle kan det bli aktuelt å anvende avhendingslovens § 4-19 (3).
Også bestemmelsene i foreldelsesloven kan bli aktuelt ved reklamasjon på boligkjøp.
Som nevnt innledningsvis regulerer bustadoppføringslova avtaler med forbruker om oppføring av ny bolig. Loven har mange fellestrekk med avhendingsloven når det kommer til mangler og forsinkelser fra selgers (les: entreprenørens) side.
Bestemmelsene om når det foreligger en mangel finner vi i kapittel 4, jf. §§ 7, 19 og 13.
En kan se det slik at bustadoppføringslova § 26 tilsvarer avhendingsloven § 3-7, som begge fastslår selgers/entreprenørens opplysningsplikt. Det presiseres at det er forskjeller mellom bestemmelsene, se bustadoppføringslova for det konkrete innholdet i bestemmelsen.
I en dom fra lagmannsretten ble det tilkjent kjøper et prisavslag på 500.000 etter bustadoppføringslova § 26. Her kom retten til at entreprenøren/eiendomsmegleren måtte ha kjent til at det forelå planer om utbygging av nærliggende eiendom som ville føre til tap av utsikt.
Bustadoppføringslova § 27 tar for seg tilfeller der selger har gitt uriktige opplysninger, jf. avhendingsloven § 3-8.
Bustadoppføringslova inneholder i likhet med avhendingsloven bestemmelser vedrørende forsinkelse fra selgers/entreprenørens side, se. kapittel 3.
Konsekvensene av at det foreligger mangel kan være tilsvarende som de man finner i avhendingsloven, f.eks. prisavslag, retting og heving. Konsekvensene av en eventuell forsinkelse listes opp i bustadoppføringsloven § 17.
Vi har i denne artikkelen sett på noen av bestemmelsene som kan fungere som grunnlag for reklamasjon på boligkjøp. Dersom man vurderer å gjøre en reklamasjon på et boligkjøp anbefaler vi det følgende: Dokumentèr så nøye som mulig de omstendighetene som du mener kan gi grunnlag for reklamasjon, og ta deretter kontakt med en advokat.
En advokat kan som regel hjelpe deg med å fastslå om dette er en sak som har potensiale til å føre frem. Da unngå man å havne i en situasjon hvor man bruker mye tid, penger og krefter på noe som uansett ikke ville ledet til en vellykket reklamasjon for deg som kjøper.
Skjeggkre er et insekt som har vært i vinden i det siste. De fleste av oss har hørt historien om boligkjøperen som har punget ut for drømmeleiligheten, og så viser det seg til boligkjøperens fortvilelse at det er skjeggkre i leiligheten.
Selv om skjeggkre av mange hevdes å være ufarlig, kan dette være et skår i gleden for kjøper. Det er få av oss som liker tanken om å ha innsikter kravlende rundt i hjemmet vårt, enda vi vet at de ikke kan volde noen nevneverdig skade. Hovedspørsmålet for denne artikkelen er hvilke rettsregler som gjelder dersom man har kjøpt en bolig med skjeggkre og ønsker å klage på boligkjøpet.
Skjeggkre tilhører inntektsfamilien Lepismatidae. De har ingen vinger, men to antenner som stikker ut fra hodet. De er grå og sølvglinsende, og avlange i formen. Opprinnelig ble skjeggkre oppdaget i Sør-Afrika, men har i de siste årene økt i forekomst i Europa.
Særlig de 2 siste årene har man kunne lese mye om skjeggkre i norske aviser. Når man leser om skjeggkre på førstesiden av VG eller Dagbladet er det fort gjort å hoppe til de mest dramatiske konklusjoner om hvilken skade dette insektet kan forvolde. Sannheten er imidlertid at skjeggkre anses som tilnærmet ufarlig av pålitelige kilder.
Folkehelseinstituttet skriver at «skjeggkre kan virke sjenerende, men gjør ellers lite skade i boliger». Flisespikkeren i oss kan imidlertid våkne til live her; «lite skade» er da ikke det samme som ingen skade!
Folkehelseinstituttet peker riktignok på at blant annet frimerkesamlinger, gamle bøker, og tøy produsert av plantematerialer, kan stå i fare dersom man har skjeggkre i hjemmet. Både av disse grunner, samt det faktum at skjeggkre av mange vil oppleves som sjenerende, skriver folkehelseinstituttet at skjeggkre anses som skadedyr.
Et skjeggkre kan ha en livssyklus på rundt 7 år, og kan legge opp mot 50 egg i året. Dette betyr at antallet skjeggkre kan komme opp i tusenvis innenfor en og samme bolig. I følge Protector forsikring er prognosene at 50% av husstandene i Norge vil ha skjeggkre innen 4 år. Enkelte eksperter på skadedyr og skadedyrbekjempelse hevder at skjeggkre har spredt seg i hele landet, og at insektet er kommet for å bli.
Det har vært mye forvirring rundt skjeggkre de senere år. Kan man som boligkjøper kreve prisavslag om man oppdager skjeggkre? Kan man heve kjøpet? Eller må man rett og slett bare finne seg i at skjeggreen er den av den boligen man har kjøpt?
Grunnen til denne forvirringen skyldes sprik i rettspraksis. I enkelte dommer har kjøper blitt tilkjent prisavslag på rundt 20 %, mens det i en nokså nylig avsagt dom fra lagmannsretten kun ble tilkjent dekning av kostnadene ved å utrydde skjeggkreet.
Vi skal nå gjennomgå to dommer der domstolene har vurdert konsekvensene av at det skjeggkre i boliger som har blitt kjøpt. Den ene ledet til 10% prisavslag, mens den andre er den nevnte lagmannsrettdommen.
Det gjøres oppmerksom på at begge disse er underrettsdommer, og at de derfor har begrenset rettskildemessig vekt. Det er allikevel interessant å se hvordan domstolene resonerer, og hva som utpekes som mulige rettslige grunnlag i skjeggkre-saker.
I mai 2005 hadde A kjøpt en bolig av C for 3.5 millioner kroner. Boligen var solgt «som han er», jf. avhendingsloven § 3-9. Overtakelse av boligen var først i juni 2015 og innflytting var først i august 2015.
Det ble konstatert skjeggkre i boligen i oktober 2015. Kjøper gikk deretter til sak mot selger i mai 2017. Det presiseres at kjøper og selger ble representert av henholdsvis Help- og Protector forsikring.
Kjøper anførte at boligen var mangelfull etter avhendingsloven § 3-7. Denne bestemmelsen sier at «Eigedomen har mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt.» Det er ifølge kjøper krav om vanlig sannsynlighetsovervekt etter denne bestemmelsen.
Videre anførte kjøper at boligen var mangelfull etter avhendingsloven § 3-9 andre punktum. Denne bestemmelsen legger til grunn at enda om en bolig er solgt «som han er» har eiendommen «også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles».
Boligen hadde ifølge kjøper blitt presentert som en flott leilighet med høy standard fra 2009. Kjøper anførte dessuten at det var en psykisk belastning med skjeggkre i boligen, at det koster penger å utbedre dette problemet, og at boligen synker i verdi ettersom man ikke kan regne med å få utryddet skjeggkreet totalt.
Selger anførte på sin side at § 3-7 ikke kunne anvendes. Selger var nå avdødd, og det var umulig å si noe om hva selgeren faktisk visste. Når det gjelder spørsmålet om hva selger «måtte ha kjent til» fremholdes det at bestemmelsen oppstiller et krav om å ha handlet grovt uaktsomt, illojalt og klanderverdig. Selger mener dessuten at det ikke «har verka inn på avtale at opplysning[ane] ikkje vart gitt». Dette er ifølge selger en vurdering som må gjøres objektivt, en må spørre seg hva den vanlige kjøper hadde tenkt under slike forhold.
Når det gjelder avhendingsloven § 3-9 andre punktum anfører selger at: «Det er ein høg terskel for at seljaren skal verte ansvarleg etter denne føresegna, og den tek sikte på openberre og tvillause mishøve. Skjeggkre er i ferd med å verte vanleg. Skjeggkre utgjer heller ikkje noko verdiminus. Subsidiært er verdiminuset så lite at det ikkje vesentleg.».
Retten starter med en behandling av avhendingsloven § 3-7. Når det gjelder spørsmålet om bestemmelsen oppstiller et krav om sannsynlighetsovervekt eller grov uaktsomhet/klanderverdighet/illojalitet, er dette noe som retten ikke tar stilling til. Dette skyldes at retten uansett kommer frem til at kravet om vanlig sannsynlighetsovervekt ikke er oppfylt. Mao: At det var skjeggkre i boligen var ikke noe som selger «kjente eller måtte kjenne til».
Tingretten legger særlig vekt på at det ikke er uvanlig at folk bor lenge i en bolig før de oppdager skjeggkre. Dessuten vanskeligjøres det hele av at tidligere eier ikke er i live, og dermed heller ikke kan avgi noen forklaring. Retten mener altså at avhendingsloven § 3-7 ikke fører frem i den foreliggende sak.
Neste spørsmål som behandles av retten er om boligen var i «vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles», jf. avhendingsloven § 3-9 andre punktum. Her uttales retten at:
«Retten finn at bustaden klårt var i ringare stand enn kjøparane hadde grunn til å rekne med. Han var marknadsført som ei «stor og fin 4-roms toppleilegheit», byggeåret var opplyst å vere 2009, og det låg føre verditakst på 5,2 millionar kroner. Det har ikkje kome fram for retten at det nokon stad vart gjeve risikoopplysningar spesifikt om skadedyr, eller opplysningar som ville gje nokon grunn til å rekne med at det kunne vere skadedyr i bustaden.»
Bestemmelsen oppstiller imidlertid et krav om «vesentlig» ringare stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Det holder altså ikke at tingretten har kommet frem til at den var i «ringare stand». I vesentlighetsvurderingen peker tingretten på at Høyesterett i mange saker har sett hen til utbedringskostnader. Dersom utbedringskostnadene ligger på rundt 5-6%, er mangelen gjerne «vesentlig».
I en sak som denne er det på sett og vis umulig å utbedre, ettersom man uansett ikke blir kvitt skjeggkreet. Tingretten bestemmer seg derfor for å ta en vurdering av om markedsverdien av boligen vil justeres med 5-6% eller mer, avhengig av hvorvidt det er skjeggkre eller ikke i den. Tingretten svarer bekreftende på dette spørsmålet, noe som trekker i retning av at vesentlighetsvilkåret er oppfylt.
Tingretten skriver dessuten at:
«Skjeggkre kan innebere eit ubehag og såleis ei psykisk belastning for dei som bur i bustaden. B har også forklart at dei tykkjer det er vanskeleg å invitere folk eller reise på besøk til andre på grunn av frykt for å spreie skadedyra til andre. Vitna har også forklåra at det er svært fort gjort å take med seg skjeggkre frå ein bustad til ein annan. I tillegg kjem det at det i framtida mest sannsynleg vil vere behov for kontinuerleg oppfølging med limfeller rundt om i bustaden, med dei praktiske problema og kostnader det medfører.»
Tingretten lander på bakgrunn av de nevnte momenter på at boligen var i «vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut fra kjøpesummen og tilhøva ellers», og lander på at kjøper har kvar på prisavslag på 563.000 kroner etter avhendingsloven § 4-12. Prisavslaget baserer seg både på utbedringskostnader samt verdiforringelse av boligen.
I denne dommen hadde kjøper av en eiendom oppdaget skjeggkre etter overtagelse. Han gikk til sak mot selger, og hevdet at han hadde rett på prisavslag både pga. verdiminuset som skjeggkreet utgjør, og dessuten pga. kostnadene ved å sannere skjeggkreet. Retten kom til at kjøper hadde krav på prisavslag, men kun for å dekke saneringen av skjeggkreet.
Lagmannsretten kommer til at selger ikke har brutt sin opplysningsplikt (burde ha opplyst om at det var skjeggkre i boligen), jf. avhendingsloven § 3 – 7. Begrunnelsen for dette baserer seg på drøfting av sakens faktum.
Retten starter ved å vise til at kjøper bare få dager etter overtakelsen fant store mengder av både skjeggkre og sølvkre i boligen. Retten mener dette sannsynliggjør at også selger må ha sett disse småkrypene. Imidlertid forklarer selger at han det eneste han har sett av innsekt, er et tusenben ved en anledning. Dessuten legger retten vekt på at det at det er svært vanlig at skjeggkre først og fremst er aktive om natten, og at de kan være vanskelig å oppdage. Av disse grunner kommer retten til at det ikke er «tilstrekkelig sannsynliggjort at selger kjente til eller måtte kjenne til at det var sølvkre/skjeggkre i huset ved kjøpernes overtakelse av huset.».
Det neste spørsmålet som retten vurderer er om eiendommen var i «vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut fra kjøpesummen og tilhøva elles», jf. avhendingsloven § 3-9 andre punktum. Retten besvarer dette spørsmålet bekreftende og viser særlig til skjeggkreplagene (det var også noen eventuelle bygningsmessige mangler ved boligen). Det vises i denne anledning til at det dreide seg om en enebolig oppført i 2008, som ifølge selger skulle være av «gjennomgående god standard».
Retten går videre over til å vurdere om mangelen etter avhendingsloven § 3-9 skal medføre et prisavslag for kjøper, og i så fall hvor mye. De kommer til at kjøper har krav på prisavslag tilsvarende utbedring av boligen, men at det ikke foreligger grunnlag for prisavslag grunnet verdireduksjon. Som støtte for dette synet viser de til at salg av boliger med skjeggkre, ikke gir noe entydig bilde av om dette fører til verdiforringelse. Retten fremholder imidlertid at det må «foretas en helt konkret vurdering i det enkelte tilfellet».
Det gjøres oppmerksom på at dette er en dissens dom.
Som vi har sett landet tingretten og lagmannsretten på forskjellige avgjørelser i de to sakene. Mens tingretten la til grunn at kjøper hadde krav på prisavslag med grunnlag i både kostnader ved utbedring, samt verdiminus, kom lagmannsretten til at det kun var utbedringen som skulle fungere som grunnlag for prisavslaget. Men lagmannsretten presiserer at dette må vurderes individuelt for hver sak.
Hverken tingrettsdommer eller lagmannsrettdommer definerer gjeldende rett. Men det er klart at lagmannsrettens avgjørelse nok vil bli lagt vekt på i fremtidige saker. Hvis vi skal forsøke å spå inn i fremtiden vil vi anse det som sannsynlig at terskelen for at man opererer med verdiminus som grunnlag for prisavslag i fremtidige saker, som svært høy. Denne spådommen baserer seg både på lagmannsrettens avgjørelse, samt det faktum at skjeggkre som oppdages gjennom skadedyrkontroll har blitt mer og mer utbredt i det ganske land.
For deg som er på boligjakt vil vi oppfordre til å ta en grundig sjekk av boligen du skal kjøpe. Og for deg som har kjøpt en bolig med skjeggkre i, vil vi minne på at en eventuell reklamering må gjøres innen gjeldende frister, jf. avhendingsloven § 4-9.
Det er ikke sjelden vi får henvendelser fra klienter som ønsker å klage på boligkjøpet. Det kjøpes og selges utrolig mange boliger i Norge årlig, og da er det ikke overraskende at mange av boligkjøpene ikke går helt som planlagt.
Mange problemer kan oppstå. Ikke sjelden finner kjøper skjulte feil og mangler i etterkant av avtalen. Dette er en klassisk kilde til tvister. Andre ganger mener kjøper at selger har gitt uriktige opplysninger om boligens tilstand eller ikke. Da det er så utrolig mye som kan skje under og i etterkant av en bolighandel er det ikke sjelden man møter på nye tvister.
I denne artikkelen skal vi forklare deg rettighetene dine dersom du ønsker å klage på et boligkjøp. Vi vil gå gjennom det klassiske mangelsbegrepet, og forklare hva som ligger i dette. Videre vil vi gå gjennom hvilke klassiske beføyelser du vil ha dersom det foreligger en mangel. Alternativer er prisavslag, retting, heving og erstatning. Etter dette skal vi fortelle deg om reklamasjonsfristene, som er særlig viktige regler som du må følge dersom du ønsker å kreve selger for noe.
Som oftest er det avhendingsloven som regulerer forholdet mellom kjøper og selger etter et boligkjøp. Avhendingsloven kommer til anvendelse ved kjøp og salg av de fleste boliger, og er den sentrale loven for eiendomsoverdragelser i Norge. Det er derfor primært reglene i denne loven du som boligkjøper må se hen til dersom du ønsker å klage på et boligkjøp.
I noen tilfeller vil det være bustadoppføringsloven som blir avgjørende. Dette er i de tilfellene hvor en forbruker har inngått avtale med en næringsdrivende om oppføring av et hus. I det følgende vil vi imidlertid konsentrere oss om avhendingslovens regler, da disse rammer de aller fleste tilfellene.
Dersom du vil nå frem med en klage på boligkjøpet er det naturligvis et krav at noe er galt med boligen. Mange kjøpere tror at det eksisterer en slags generell angrerett ved boligkjøp eller at det krever svært lite for å heve boligkjøpet. Dette er ikke tilfelle, og det skal relativt mye til før du kan klage på boligkjøpet. Det er ikke slik at du får mange rettigheter bare vasken er lekk.
Dersom du skal få noe ut av en klage på boligkjøpet er det nødt til å foreligge en mangel. En mangel er selve inngangsvilkåret til alle sanksjonene en kjøper har i kjøpsretten generelt, og mangelsbegrepet blir dermed helt sentralt.
Av avhendingsloven følger det at eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med de kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen. En må dermed vurdere avtalen i sin helhet opp mot den boligen kjøper faktisk mottok.
Står det for eksempel i kontrakten at boligen er på 70 kvadratmeter, vil det naturligvis være en mangel dersom boligen i ettertid kun viser seg å være på 60 kvadratmeter. Det samme gjelder hvis det for eksempel står i kontrakten at badet ble pusset opp i 2018, mens det egentlig ikke har blitt pusset opp siden 2012.
I utgangspunktet er alle omstendighetene ved avtaleinngåelsen relevant for hva kjøper kan forvente av boligen. Dette innebærer at alt fra kjøpekontrakt, salgsannonser, salgsprospekt, visning, uttalelser på visning og budrunde, og lignende, vil være relevant for kravene til boligen.
Mangelsvurderingen er objektiv, hvilket innebærer at det ikke er av betydning om selger kjente til mangelen eller ikke. I de tilfellene kontrakten ikke inneholder nærmere holdepunkter for eiendommens egenskaper, vil man etter rettspraksis måtte vurdere kravene til eiendommen ut fra hva som vanligvis kan kreves av en alminnelig god vare.
De fleste eiendommer i Norge i dag er solgt "som den er", hvilket ofte kompliserer mangelsvurderingen og også gjør det vanskeligere å nå frem med en klage på boligkjøpet.
Dette er en klausul i kjøpekontrakten som tar sikte på å overføre risikoen for skjulte feil og mangler på boligen til boligkjøper. Dersom slike feil og mangler skulle oppstå etter boligkjøpet vil klausulen medføre at kravene til feilene økes.
Etter avhendingslova kreves det i slike tilfeller at eiendommen må være i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne gå ut fra ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Denne vurderingen vil bero på en konkret helhetsvurdering der noen momenter blir særlig relevante. Dette er blant annet boligens alder, informasjonen i salgsdokumenter, den økonomiske verdien av mangelen, utbedringskostnader, selgers skyldgrad og lignende.
Merk at Stortinget nå sannsynligvis vil forby "som den er" forbehold, hvilket vil innebære at en i fremtiden sannsynligvis vil måtte falle tilbake på en normal mangelsvurdering, med lavere terskel for boligkjøper.
I tillegg til at det vil foreligge en mangel på objektive avvik fra bolig i forhold til kontrakt, vil det også kunne foreligge en mangel dersom selger har gitt uriktige opplysninger eller tilbakeholdt opplysninger.
Når det kommer til tilbakeholdelse av opplysninger kan dette være en veldig praktisk regel ved boligkjøp, da de færreste selgere har lyst til å opplyse om alt det negative ved boligen. Men hvor går grensen? Det skal vi prøve å opplyse deg om her. Først skal vi starte med vilkårene.
Av avhendingsloven følger det at eiendommen har en mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysning om omstendigheter ved eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. I tillegg er det et vilkår om at man kan gå ut fra at informasjonen hadde virket inn på avtalen.
I forhold til hva slags informasjon kjøperen har grunn til å regne med å få vil dette bero på en konkret helhetsvurdering. Ut fra rettspraksis vil det alltid være strengere krav til opplysninger om sentrale forhold ved eiendommen enn i forhold til mindre viktige forhold. Lagmansretten har blant annet uttalt at opplysninger om vannlekkasje alltid vil være et forhold det er viktig å få vite om.
I en annen dom fra lagmansretten ble det uttalt at det burde vært opplyst om at eiendommen to år før overtakelse hadde vært sanert etter et angrep fra ekte hussopp. Et annet eksempel som kan nevnes er dommen der retten fant at selger hadde plikt til å opplyse om at det hadde skjedd et mye omtalt trippeldrap i boligen to år før salget.
I tillegg må også informasjonen ha virket inn på avtalen. I denne vurderingen skal man imidlertid ikke bare legge vekt på om avtalen ville ha kommet i stand dersom opplysningen var kjent, men også om opplysningen hadde virket inn på prisen eller andre forhold ved avtalen. Terskelen er dermed ikke så høy for at vilkåret er innfridd.
Når det kommer til uriktige opplysninger dekker dette de tilfellene der eiendommen ikke svarer til opplysning som selger har gitt kjøperen, dersom man kan gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. Det er i dette tilfelle ikke noe krav om at selgeren kan klandres for å ha gitt uriktige opplysninger. Regelen dekker også opplysninger gitt i annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring.
Eksempelvis kan Rt-2008-976 nevnes, der kjøper fikk medhold i at det var en mangel da fellesgjelden var 50 000 kr høyere enn det som var opplyst om i salgsprospektet.
Vi har nå forklart hva som ligger i mangelsbegrepet. Dersom du tror at forholdet i din sak kan utgjøre en mangel er det viktig å lese videre, da vi nå vil forklare deg hva slags rettigheter du har i dette tilfellet. Foreligger det en mangel vil du nemlig ha en rekke forskjellige aktuelle beføyelser du kan kreve av selgeren. De mest aktuelle beføyelsene er prisavslag, retting, heving og erstatning. Vi skal nå forklare litt om de forskjellige beføyelsene.
Prisavslag og retting er nok de mest aktuelle beføyelsene ved klage på boligkjøp. Det vil si, dersom det foreligger en mangel vil de aller fleste tilfellene lede til et prisavslag eller retting.
Et prisavslag innebærer at selger gir deg en økonomisk kompensasjon som følge av mangelen. Vilkåret for å kreve prisavslag er at det foreligger en mangel og at denne mangelen har ført til en prisreduksjon.
Prisavslaget skal være forholdsmessig, hvilket innebærer at summen skal settes slik at forholdet mellom den nedsatte prisen og den avtalte prisen skal svare til forholdet mellom den verdien boligen har med mangelen og den verdien den ville hatt uten mangelen. Denne utregningsmodellen kan høres komplisert ut for mange, men ender som oftest til et rettferdig resultat. Der slike utreningser ikke er mulig vil man som oftest regne ut prisavslaget mer skjønnsmessig.
Retting innebærer at selgeren reparere mangelen slik at boligen blir i den standen som den skulle være ut fra kontrakten. Som oftest vil det ikke være selger selv som reparerer, men et håndverkerfirma eller lignende. Selger vil da ta regningen. Retting er en ganske praktisk beføyelse,
Viktig er det også at selger selv kan kreve å rette mangelen dersom vedkommende ønsker dette. Er selger for eksempel et håndverkerfirma vil dette ofte bli mye billigere, da de har ressursene til å ordne problemet uten store kostnader og da unngår å betale et sannsynligvis dyrere prisavslag. Privatpersoner med gode kontakter eller som selv er håndverkere kan naturligvis også dra stor fordel av dette.
Heving er vel generalbestemmelsen innenfor klager på boligkjøp. Det vil si, det virker som om nesten alle som vil klage på et boligkjøp ønsker å få medhold i heving. Dette går ut på at selger må overta huset og samtidig levere tilbake pengene til kjøper. Avtalen blir dermed opphevet.
Heving er en unntaksbestemmelse, og terskelen for å få medhold i et hevingskrav er høyt. Av avhendingsloven kreves det at mangelen er vesentlig. Det sentrale spørsmålet i denne vurderingen er om kjøper har rimelig grunn til å si seg løst fra kontrakten eller om det er tilstrekkelig med mindre inngripende misligholdssanksjoner.
Spørsmålet om vesentlighet vil avhenge av en samlet vurdering av en rekke forskjellige vurderingsmomenter. I dette spørsmålet blir enkelte momenter særlig sentrale. Dette er blant annet mangelens betydning for kjøper, andre aktuelle misligholdssanksjoner, mangelens objektive størrelse, selgers skyldgrad og lignende. Merk at heving er en unntaksbestemmelse og at terskelen for denne beføyelsen er høy. Ønsker du å få medhold i en klage på boligkjøp i forhold til heving skal det altså dreie seg om relativt store mangler.
Erstatning regulerer typisk øvrige poster som du ikke får kompensert med de normale beføyelsene. Dersom du får et prisavslag eller får hevet kjøpet, vil jo ikke dette erstatte utgifter du for eksempel har hatt til å konstatere mangelen eller for eksempel tapte leieutgifter.
Derfor er erstatning en tilleggsbeføyelse som du kan kreve i tillegg til de øvrige beføyelsene. Mange boligkjøpere pådrar seg større økonomisk tap enn bare selve prisreduksjonen på eiendommen, og dermed kan denne beføyelsen ofte være ganske sentral.
Dersom du har bestemt deg for å klage på boligkjøpet er det viktig at du gjør dette på riktig måte. Dette inkluderer en ordentlig kommunikasjon med selger, der du først prøver å innlede en fredelig dialog. Slike saker løses som oftest aller best dersom man kan komme til en felles enighet, fremfor å gå rett til advokater etterfulgt av hissige krav fra hver sin kant.
Det første du må gjøre er imidlertid å gi selger melding om mangelen så fort du har mulighet til dette, og at du ønsker å gjøre gjeldende en beføyelse som følge av denne mangelen - dersom du ønsker dette. Avhendingsloven inneholder nemlig relativt strenge reklamasjonsregler. Blant annet vil du miste kravet ditt dersom du ikke reklamerte innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget mangelen.
Hvor lang denne terskelen er vil variere, men ut fra rettspraksis vil det være omkring to måneder. Det er imidlertid sjelden noen grunn til å gamble på at du har en så lang frist, og skal du klage burde du gjøre det med en gang du oppdager mangelen. Dette vil også være mer realt ovenfor boligkjøper.
I forhold til selve meldingen må denne være skriftlig, enten via e-post, sms, brev eller lignende. Her burde du forklare selger hvorfor du mener det foreligger en mangel ved eiendommen, og at dupå grunn av mangelen ønsker å gjøre gjeldende prisavslag, heving eller lignende.
Dersom selger er vanskelig å ha med å gjøre kan det være greit å informere om at boligforsikringen ofte vil dekke store deler av advokatutgiftene, slik at dette også kan være en slags siste løsning dersom en felles enighet ikke er mulig.
Fra tid til annen får vi henvendelser fra boligkjøpere som ønsker å angre et boligkjøp. Man har gjerne lagt inn et bud i budrundens hete, og selger aksepterer. Rett etterpå finner man ut at man kanskje ble litt revet med i budrunden, og angrer på at man bød så høyt. Spørsmålet i disse tilfellene er hvilke rettigheter du har i disse tilfellene.
Utgangspunktet er klart. Dersom du har lagt inn et bud og formidlet dette til selger, vil du være bundet av dette budet dersom kjøper godtar. Det eksisterer ingen generell angrerett i norsk lov, dette gjelder uansett om du kjøper et maleri, en bil eller bolig. Dette gjelder også dersom du er en forbruker som har kjøpt et nybygg.
Det klare prinsippet i norsk lov er nemlig at avtaler skal holdes. Har man inngått en bindende avtale, vil du ikke komme deg ut av denne med mindre særlige rettsregler kommer til anvendelse. Grunnen til dette klare utgangspunktet er hensynet til forutberegnelighet og et effektivt næringsliv. Selger skal føle seg trygg på at et salg er endelig og bindende.
Derfor er beskjeden på spørsmålet om angrerett som oftest nedslående for boligkjøper. Dersom du har kjøpt en bolig du angrer på vil du i de fleste tilfeller ikke ha så mange rettigheter ifølge avhendingsloven.
Dette utgangspunktet står så sterkt at avtalen skal holdes selv om boligkjøper dør før overtakelse. I slike tilfeller vil arvingene eller dødsboet overta kjøpers forpliktelse.
Dersom du setter deg på bakbena og rett og slett nekter å overta boligen vil kjøper ha flere sanksjoner. De fleste boligselgere velger i slike situasjoner å heller legge ut eiendommen til salgs på nytt, framfor å kreve inn pengene av deg, hvilket kan være en krevende prosess.
I dette tilfelle vil du normalt måtte dekke selgerens økonomiske tap som følge av kontraktsbruddet. Dette vil blant annet være kostnadene forbundet med en ny boligsalgsrunde, hvilket ofte ikke vil bli billig. Nekter du å overta boligen vil du dermed ta en betydelig økonomisk risiko som du ikke har kontroll over. Selger har en tapsbegrensningsplikt, men slike summer kan likevel ofte bli betydelige.
Det er naturligvis enkelt å være etterpåklok når man skriver slike artikler som dette. Likevel opplever vi at de fleste som ønsker å angre boligkjøpet kunne unngått å havne i situasjonen dersom de hadde fulgt visse forholdsregler.
Blant annet er det viktig å sette seg inn i alle opplysninger omkring eiendommen. Kjøper har en undersøkelsesplikt hvilket medfører at du alltid må lese salgsoppgave, opplysninger i annonse og lignende. Du må også undersøke leiligheten nøye når du er på visning. Du kan for eksempel ikke angre på boligkjøpet fordi du finner skjeggkre dersom dette er opplyst om i salgsoppgaven.
Har du venner eller familie som har mye erfaring med boligkjøp er det alltid anbefalt å involvere disse i prosessen.
Som nevnt er altså det klare utgangspunktet at avtalen skal holdes. Det skal derfor noe særlig til dersom du skal kunne annullere eller komme deg ut av avtaleforholdet. Det er imidlertid ikke umulig, og i visse tilfeller vil det være rettsregler som gir deg mulighet for å tre ut av avtaleforholdet. Det skal imidlertid relativt mye til før dette kan skje.
Primært er det to aktuelle situasjoner hvor dette kan være aktuelt. Det første tilfellet er dersom avtalen er urimelig og det andre tilfellet er tilfellene hvor du kan heve kjøpet. Det andre tilfellet er klart mest praktisk, men vi skal først forklare det første tilfellet kort.
Ifølge avtaleloven § 36 kan en avtale kjennes ugyldig dersom den finnes «urimelig». Dette er en klar unntaksregel og terskelen for at bestemmelsen får anvendelse på boligkjøp er relativt høy.
Det er ikke slik at du kan kalles avtalen urimelig dersom du trodde kjøkkenet ville bli mer hjemmekoselig. Det kreves noe langt mer enn dette. Særlig vil tilfeller hvor det er et klart misforhold mellom kjøpesum og boligens reelle verdi sammen med en kritikkverdig tilblivelse av avtalen rammes.
Det kan sies svært mye om denne bestemmelsen, men bestemmelsen er såpass upraktisk i forhold til boligkjøp at vi skal holde oss til å nevne denne, slik at du er klar over at den eksisterer. I de aller færreste tilfeller vil en boligkjøper ha mulighet til å prosedere på denne unntaksregelen. Du kan lese mer om avtaleloven $ 36 her.
Den klart mest praktiske måten å angre et boligkjøp på er ved å heve boligkjøpet. Heving av et boligkjøp går ut på at kjøper gir tilbake huset til selger (altså flytter ut), mens selger gir tilbake pengene til kjøper. Det blir altså en total annullering av avtalen, og du får dermed en slags angrerett.
Heving er imidlertid ikke noe du bare kan kreve i hytt og pine. Terskelen er svært høy, og grunnene til dette er mange. Av hensyn til et forutberegnelig omsetningsliv må selger kunne innrette seg på at en avtale er endelig og bindende.
Selger vil også ofte kunne rammes hardt av et hevingsoppgjør, da privatpersoner ofte kjøper ny bolig raskt og sannsynligvis vil ha brukt opp pengene sine.
På grunn av det flere vilkår for å heve, primært to som er særlig viktige. For det første må det foreligge en mangel, og for det andre må denne mangelen være vesentlig.
Da de aller fleste angrerettstilfellene ender opp med et spørsmål om heving skal vi forklare nærmere hva som ligger i disse to vilkårene, samt også forklare deg hvilke andre beføyelser det av og til kan være mer nærliggende å kreve.
Mangelsvurderingen er inngangsvilkåret til alle beføyelsene du kan kreve av selger. Foreligger det ingen mangel ved boligen vil du ikke ha noen rettigheter. Om det foreligger en mangel eller ikke vil dermed være helt sentralt for hvilke rettigheter du har.
Hva er så en mangel? I utgangspunktet vil det foreligge en mangel dersom varen (her boligen) ikke er i samsvar med det som er avtalt. Er det avtalt at boligen leveres med et nytt kjøkken, vil det foreligge en mangel dersom kjøkkenet viser seg å være 3 år gammelt. Det samme er tilfelle dersom det står i avtalen at taket er tett, men det etter overtakelse viser seg å være lekk.
Dette er de klare mangelstilfellene. Det kan imidlertid oppstå svært mange komplekse tilfeller hvor det blir et vanskelig vurderingstilfelle om det foreligger en mangel eller ikke. I mange tilfeller inneholder boligen også skjulte feil eller mangler som avdekkes etter at kjøper flytter inn i boligen.
For slike mangler har kjøper ofte tatt inn et forbehold i kontrakten, et såkalt «som den er» forbehold. Dette er en risikoklausul som overfører risikoen for slike feil eller mangler til kjøper.
Det følger av avhendingsloven at der en slik klausul er inntatt i kontrakten (som nesten vil være alltid), er det bare en mangel dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.
Merk at vi for øyeblikket er inne i en prosess hvor slike forbehold skal avvikles i avhendingsloven, hvilket medfører at de ikke lenger vil være lov til å ta inn i kjøpekontrakter vedrørende boligsalg. En vil da måtte falle tilbake på den vanlige mangelsvurderingen.
I tillegg til den normale mangelsvurderingen vil det også kunne utgjøre en mangel at selger har misligholdt opplysningsplikten sin eller gitt uriktige opplysninger.
Selger har for eksempel unnlatt å fortelle kjøper at han har oppdaget skjeggkre på et skjult loftsrom, eller overdriver solforholdene på verandaen vesentlig. Slike tilfeller vil kunne utgjøre en mangel dersom man kan anta at opplysningene kunne virket inn på avtalen.
For spørsmålet om angrerett er det da altså helt sentralt at mangelen kan sies å være vesentlig. Hva som ligger i vesentlighetskriteriet har blitt drøftet i utrolig mange rettskilder og det er mye informasjon om dette. Vi skal holde oss til en enkel forklaring.
Hovedvurderingen er ifølge rettspraksis om kjøper har en rimelig grunn til å si seg løst fra kontrakten. Man kan reformulere spørsmålet til om det er rettferdig at kjøper, ut fra kontraktbruddets art, får flytte ut av boligen og at selger blir nødt til å betale tilbake pengene.
I denne vurderingen er det en rekke momenter. Det viktigste momenter er hvilken betydning mangelen utgjør for kjøper. Det kan ikke være snakk om en liten mangel, den må kunne utgjøre et relativt stort problem for kjøper.
I tillegg vil det ha stor vekt om alternative muligheter som prisavslag eller retting kan foretas istedenfor. Heving er ikke den eneste mulige sanksjonen. I utgangspunktet ønsker man heller å sanksjonere kontraktsbruddet med et krav om prisavslag eller retting av mangelen. Fremtrer dette som en naturlig løsning vil dette tale sterkt mot at mangelen er vesentlig.
Andre vurderingsmomenter er selgers skyldgrad og betydningen av hevingen for selger. Dersom selger for eksempel har løyet om boligen, vil dette være et moment som taler for at kjøper får heve boligkjøpet og flytte ut. På motsatt side vil det tale mot heving dersom selger allerede har brukt opp pengene på et annen bolig.
Dette er de nok noen av de aller viktigste momentene, men det er likevel viktig å presisere at det alltid vil være en helhetsvurdering, og at noen momenter ofte vil få særlig vekt i hver enkelt sak.
Mange er så opptatt av at de vil angre hele boligkjøpet at de ser seg blinde på at heving er den eneste løsningen. Dette er imidlertid ikke tilfelle, og det er tvert imot det motsatte systemet avhendingsloven legger opp til. Ut fra kjøpsretten generelt ønsker man primært ikke å komme frem til hevingsresultater.
Primært ønsker man å komme til mindre inngripende løsninger. Normalt vil dette være en løsning der for eksempel selger betaler kjøper et prisavslag – en sum som skal tilsvare mangelens reduksjon på boligens verdi – eller at selger betaler håndverkere for å reparere mangelen – slik at kontraktbruddet repareres. Dette er krav du vil ha mot selger dersom det foreligger en mangel, og det er ingen tilleggsvilkår slik som med heving. I enkelte tilfeller vil du også ha krav på erstatning, som skal kompensere ditt økonomiske tap som følge av mangelen.
Dersom du ønsker å klage på noe ved boligen er det helt sentralt at du husker å reklamere på mangelen innen de riktige tidsfristene. Dette gjelder uansett hva du ønsker å kreve av selgeren, og uansett hvilken mangel det er.
Reklamasjonsfristene går ut på at du innen visse frister må si fra til selgeren om at det har oppstått en mangel, og at du ønsker å rette et krav mot selgeren som følge av mangelen. Dersom du ikke følger disse fristene vil du i mange tilfeller risikere å miste kravet ditt.
Det finnes både en absolutt og en relativ reklamasjonsfrist i avhendingsloven. I forhold til angrerettspørsmålet er ikke den absolutte reklamasjonsfristen så relevant. Denne regelen går ut på at du ikke kan klage på en mangel ved boligen senere enn 5 år etter kjøpet.
Av vår erfaring ønsker de fleste å klage på boligkjøpet raskt etter overtakelse, slik at denne reklamasjonsfristen sjelden blir aktuell.
En langt mer aktuell reklamasjonsfrist i forhold til angrerettspørsmålet er den relative reklamasjonsfristen. Denne fristen går ut på at du må si fra til selger innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget mangelen. Dersom du unnlater å gjøre dette vil du miste rettighetene dine.
Hva som ligger i rimelig tid vil varierer ut fra saksforholdet, men ut fra rettspraksis vil fristen ligge rundt 2 måneder slik at du som oftest vil ha relativt god tid. Vær imidlertid klar over at fristen kan være langt kortere dersom noen særlige omstendigheter tilsier dette.
Vi har i det følgende skissert dine rettslige muligheter for å komme deg ut av et boligkjøp på. Det er viktig å være klar over at det ofte kan være mulig å løse slike situasjoner ved å ha en dialog med selger, fremfor å kaste rettslige krav mot vedkommende.
De færreste selgere ønsker å bruke lang tid på å inndrive pengene og ønsker da heller å selge boligen til en annen tredjepart. Forklarer du situasjonen godt, kan det hende at du slipper unna med å ikke betale en stor kompensasjon.
Selv om dette ikke alltid fungerer har du lite å tape på dette, slik at vi absolutt anbefaler å gjøre dette før du foretar noen andre rettslige skritt. Merk at dersom du er sikker på at handelen nærmest er en svindel, vil det selvfølgelig være en annen sak.