Hva sier bustadoppføringslova om dagmulkt?

Har byggingen av den nye boligen din dratt ut i tid? Kanskje har du solgt den gamle leiligheten, sagt opp leieavtalen og plutselig står du der uten et sted å bo fordi entreprenøren ikke leverer som avtalt. Bustadoppføringslova gir deg som forbruker rett til dagmulkt om entreprenøren er forsinket, og denne retten kan ingen avtale ta fra deg. Dagmulkt er kort fortalt en økonomisk kompensasjon du får for hver dag forsinkelsen varer.

Hva sier bustadoppføringslova om dagmulkt?

Bustadoppføringslova regulerer avtaler mellom deg som forbruker og en profesjonell entreprenør om oppføring av ny bolig. Loven gjelder også ved kjøp av ny bolig som ikke er ferdigstilt på avtaletidspunktet. Paragraf 18 er bestemmelsen som gir deg rett til dagmulkt, og den er kanskje den viktigste beskyttelsen du har ved forsinkelser.

Dagmulkt fungerer som en standardisert erstatning. Det betyr at beløpet er forhåndsbestemt og ikke avhenger av hva du faktisk taper. Loven er dessuten ufravikelig etter § 3, noe som i praksis betyr at entreprenøren aldri kan avtale dårligere vilkår for deg enn det loven gir.

Viktig å vite om dagmulkt:

• Entreprenøren har bevisbyrden dersom han mener forsinkelsen skyldes forhold utenfor hans kontroll
• Partene kan avtale høyere dagmulkt enn lovens minstesats, men aldri lavere
• Retten til dagmulkt gjelder også ved kjøp av borettslagsleilighet under oppføring

Mange forbrukere tror de må ha lidt et konkret økonomisk tap for å kreve dagmulkt. Det stemmer ikke. Loven sier klart at du kan kreve dagmulkt “utan omsyn til økonomisk tap”, og dette er en av de sterkeste forbrukerrettighetene i norsk lovgivning. Det betyr at selv om du tilfeldigvis har en gratis plass å bo mens du venter, har du like fullt krav på dagmulkt.

Slik beregnes dagmulkt etter bustadoppføringslova

Standardsatsen for dagmulkt er 1 promille av det samlede vederlaget entreprenøren skal ha, altså 1 krone per tusenlapp. Har du en kontrakt på 4 000 000 kr, blir dagmulkten 4000 kr for hver dag boligen er forsinket.

Inkluderer avtalen din også eiendomsrett til grunnen? Da er minstesatsen litt lavere, nemlig 0,75 promille. Dagmulkten kan uansett aldri være lavere enn 0,5 % av grunnbeløpet i folketrygden (G). Grunnbeløpet er per mai 2025 på 130 160 kr, som gir en minimumsdagmulkt på ca. 651 kr per dag.

Slik ser regnestykket ut i praksis med ulike kontraktssummer:

• Vederlag på 3 000 000 kr uten tomt: 3000 kr per dag, maks 300 000 kr ved 100 dager
• Vederlag på 5 000 000 kr med tomt: 3750 kr per dag (0,75 promille), maks 375 000 kr
• Vederlag på 8 000 000 kr uten tomt: 8000 kr per dag, maks 800 000 kr ved 100 dager
• Mindre oppdrag under 651 000 kr: minimumssatsen på ca. 651 kr per dag slår inn

Du kan altså ikke kreve dagmulkt i mer enn 100 dager, men du har da andre rettigheter som vi ser på senere i denne guiden. Det setter et tak på totalt 10 % av vederlaget. Mange boligkjøpere blir overrasket over hvor store beløp dette faktisk dreier seg om. Det kan lønne seg å avtale en høyere dagmulkt enn lovens minimum i kontrakten, særlig ved større prosjekter der konsekvensene av forsinkelse er store.

Når har du krav på dagmulkt ved forsinkelse?

Dagmulkt utløses kun ved forsinkelse knyttet til overtakelse, det vil si tidspunktet du skal få nøklene og flytte inn. Oversitter entreprenøren en delfrist underveis i byggeprosessen, gir det ikke grunnlag for dagmulkt. Men det kan gi deg krav på erstatning. Retten til dagmulkt oppstår den første dagen forsinkelsen inntreffer, og den løper for hver kalenderdag som går.

Kontrakten din avgjør mye – pass på disse detaljene:

• En bindende overtakelsesdato (f.eks. “15. juni 2026”) gir deg et klart utgangspunkt for dagmulkt
• Formuleringer som “planlagt ferdigstillelse” eller “tar sikte på” er trolig ikke bindende nok
• Ber entreprenøren deg signere en kontrakt uten fast dato? Da bør alarmklokkene ringe

Det viktigste du kan gjøre som boligkjøper er å kreve en konkret, bindende frist for overtakelse i kontrakten. Uten en slik frist stiller du vesentlig svakere hvis byggeprosjektet trekker ut i tid. Mange entreprenører foretrekker naturlig nok vage formuleringer, nettopp fordi det gir dem mer spillerom. Her bør du stå på ditt og be om en dato som er tydelig og uten forbehold.

Les også

Komplett guide med alt du må vite om dine rettigheter etter bustadsoppføringslova

Fristforlengelse

Entreprenøren har i visse tilfeller rett til å utsette overtakelsen uten at det utløser dagmulkt. Bustadoppføringslova § 11 gir entreprenøren krav på fristforlengelse, men bare hvis han varsler deg uten ugrunnet opphold. Varselet skal være skriftlig, begrunnet og komme raskt etter at entreprenøren ble klar over forholdet. Gir han beskjed for sent, mister han retten til fristforlengelse. Da løper dagmulkten som normalt.

Følgende situasjoner kan gi entreprenøren rett til tilleggsfrist:

• Force majeure, det vil si ekstraordinære hendelser som ingen kunne forutsett eller forhindret
• Du som kjøper bestiller tilleggsarbeid eller endringer som forsinker prosjektet
• Forsinkelsen skyldes forhold på din side, for eksempel at du ikke har skaffet nødvendige tillatelser
• Underentreprenøren blir forsinket av årsaker som ville gitt hovedentreprenøren rett til fristforlengelse

Vær kritisk til begrunnelsene entreprenøren gir deg. Vage unnskyldninger uten konkret dokumentasjon holder ikke. Entreprenøren må faktisk forklare hva hindringen består i, og den må ligge utenfor det han med rimelighet kunne kontrollert. Dårlig planlegging, overbooking eller mangel på arbeidskraft gir for eksempel ikke rett til fristforlengelse.

Dine rettigheter når forsinkelsen varer over 100 dager

Dagmulkten har et tak på 100 dager, men rettighetene dine stopper ikke der. Er forsinkelsen vesentlig, kan du faktisk heve hele boligkjøpet. Heving kan faktisk være aktuelt lenge før 100 dager har gått. Etter at dagmulktsperioden er over, går du over til å kunne kreve erstatning for faktisk økonomisk tap.

Forskjellen er at du nå må dokumentere hva du faktisk har tapt. Det krever litt mer innsats enn ved dagmulkt. Husleie for midlertidig bolig, lagring av møbler og doble bokostnader er typiske poster mange kan kreve dekket.

Disse rettighetene har du når dagmulktsperioden er over:

• Erstatning for dokumenterte utgifter som husleie, lagring og dobbel bokostnad
• Heving av avtalen dersom forsinkelsen utgjør et vesentlig kontraktsbrudd
• Tilbakeholdelse av vederlag for å sikre kravet ditt mot entreprenøren
• Erstatning utover dagmulkten forutsetter at entreprenøren har vært grovt uaktsom

Heving er det mest drastiske virkemidlet og krever at forsinkelsen virkelig er alvorlig. Typiske eksempler kan være at entreprenøren har gått konkurs, forsvunnet eller at det er tydelig at boligen aldri vil bli ferdigstilt. Du må gi melding om heving før du overtar boligen. Gjør du det etterpå, mister du hevingsretten. Vurder derfor tidlig om situasjonen tilsier heving.

Les også

Dette kan du kreve hvis du finner feil og mangler på din helt nye bolig

Slik fremmer du kravet ditt mot entreprenøren

Loven setter ingen formell frist for når du må kreve dagmulkt, men det betyr ikke at du kan vente i det uendelige. Høyesterett har slått fast at dagmulktskrav kan bortfalle ved passivitet, så det lønner seg å handle raskt. Det vanligste er å fremme kravet i forbindelse med sluttoppgjøret eller ved overtakelse. Du kan også holde tilbake deler av vederlaget som sikkerhet for kravet ditt, men her gjelder det å treffe riktig beløp.

Følg denne fremgangsmåten for å sikre kravet ditt:

• Dokumenter alt skriftlig, og noter datoer, ta vare på e-poster og SMS-er med entreprenøren
• Gi skriftlig beskjed om at du krever dagmulkt, gjerne allerede ved første forsinkelse
• Hold tilbake nøyaktig det beløpet dagmulkten utgjør ved sluttoppgjøret
• Kontakt advokat tidlig dersom entreprenøren bestrider kravet eller nekter å betale

Holder du tilbake mer enn det kravet ditt tilsier, kan det overskytende bli regnet som forsinket betaling. Da risikerer du å måtte betale forsinkelsesrenter til entreprenøren, noe som er helt unødvendig. Mange boligkjøpere er usikre på nøyaktig hvor mye de kan holde tilbake, og det er her en advokat kan spare deg for dyre feil.

Vi vurderer dine krav om dagmulkt, helt gratis

Bustadoppføringslova gir deg sterke rettigheter som forbruker, men det krever kunnskap og riktig fremgangsmåte å bruke dem effektivt. Krav om dagmult etter bustadsoppføringsloven kan raskt komme opp i flere hundre tusen kroner. Mange boligkjøpere kvier seg for å ta opp kampen med entreprenøren på egen hånd, og det er forståelig.

Regelverket er komplisert, og entreprenøren har ofte et juridisk apparat i ryggen. Vi i Saga Advokatfirma har lang erfaring med byggesaker og krav om dagmulkt etter bustadoppføringslova. Du kan ha krav på store beløp, enten forsinkelsen allerede har oppstått eller du er midt i et byggeprosjekt som trekker ut i tid. Vi gir deg en gratis og uforpliktende vurdering av saken din.