Hva sier bustadoppføringslova om dagmulkt?

bygg som er forsinket

Bustadoppføringslova er også kjent som «Lov om avtaler med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m». Som det fremgår av dette navnet regulerer altså denne loven situasjoner hvor en forbruker inngår en avtale med en profesjonell aktør (en entreprenør) om oppføring av en ny bolig. I denne artikkelen skal vi ta for oss adgangen til å kreve dagmulkt (dagbøter) dersom entreprenøren er forsinket med sin leveranse.

Adgangen til å kreve dagmulkt fungerer som et insentiv for entreprenøren til å levere ytelsen til avtalt tid (alternativt etter de øvrige bestemmelsene om tidsfrister i §§ 11 og 11). Det er bustadoppføringslova § 18 som fastsetter retten til å kreve dagmulkt, derfor vil denne bestemmelsen bli en helt sentral del av den videre fremstilling.

Vi kommer også til å se litt på bustadoppføringslova generelt, ettersom dette er nødvendig for å sette bestemmelsen om dagmulkt inn i en større sammenheng. Les videre om du ønsker å lære mer om forbrukers adgang til å kreve dagmulkt etter bustadoppføringslova.

Generelt om bustadoppføringslova

Det fremgår av forarbeidene at formålet med å foreslå utarbeidelsene av bustadoppføringslova var å «klargjere rettstoda og styrke forbrukaren si stilling på eit viktig område som til no ikkje har vore lovregulert», jf. Ot.prp. nr. 21 (1996-1997).

Forarbeidene legger videre til grunn at «ein avtale om oppføring av ny bustad er overlagt viktig for forbrukaren. Avtalen gjeld ivaretaking av grunnleggjande behov og innebær ei investering som dei fleste gjer berre ein eller nokre få gonger i livet. Avtalen har og vesentlige konsekvensar ved at den skaper eit varig eigedomsgode om omfattar økonomiske verdiar som er særs store sett i høve til ein vanleg privat økonomi», jf. Ot.prp. nr. 21 (1996-1997).

Loven er delt opp i 11 kapitler:

Kapittel 1 omhandler virkeområdet til loven og klargjør blant annet forholdet til avhendingsloven og kjøpsloven. Kapittel 2 inneholder bestemmelser om ytelsen fra entreprenøren, her kan vi blant annet lese at «entreprenøren skal utføre arbeidet på fagleg godt vis og elles vareta forbrukarens interesser og omsynet til miljøet (…), «materialane skal ha vanleg god kvalitet med mindre annan kvalitet er avtalt», jf. § 7.

Kapittel 3 omhandler forsinkelser på entreprenørens side, og det er blant annet her man finner bestemmelsen om dagmulkt som vi skal se nærmere på i denne artikkelen. Kapittelet inneholder også regler om andre misligholdsbeføyelser som f.eks. heving og erstatning.

Kapittel 4 omhandler situasjoner hvor det foreligger mangler ved entreprenørens ytelse. Det ses blant annet på hva som utgjør en «mangel», og hvilke rettigheter forbrukeren har i slike tilfeller.

Kapitlene 5, 6 og 7 skifter perspektiv, og tar for seg forbrukerens ytelse, forsinkelse og adgang til avbestilling. Kapittel 8 inneholder kun én bestemmelser som regulerer partenes adgang til å si seg fri fra avtalen ved langvarig avbrudd.

Kapittel 9 omhandler tilfeller hvor forbruker har inngått en avtale med en selvstendig oppdragsgiver (en konsulent), bestemmelsene i dette kapittelet er ikke så relevante for oss i denne sammenheng, så vi går derfor ikke noe nærmere inn på dem her. Kapittel 10 og 11 oppstiller bestemmelser rundt tvisteløsning, endringer i andre lover og ikraftsetting.

Bustadoppføringslova § 18

Bustadoppføringslova § 18 lyder som følger:

«Dersom overtaking ikkje kan skje til den tida forbrukaren har rett til å krevje etter §§ 10 og 11, kan forbrukaren krevje dagmulkt for kvar dag forseinkinga varer.

Dersom ikkje høgare mulkt er avtalt, skal dagmulkta vere 1 promille av det samla vederlaget entreprenøren skal ha. Omfattar avtalen eigedomsrett til grunnen, skal lågaste sats likevel vere 0,75 promille. Dagmulkta skal ikkje i noko tilfelle vere mindre enn ein halv prosent av grunnsummen i folketrygda på det tidspunktet forseinkinga oppstod. Dagmulkt kan ikkje krevjast for meir enn 100 dagar.

Forbrukaren kan krevje dagmulkt utan omsyn til økonomisk tap.»

Vi skal nå ta et dypdykk ned i denne bestemmelsen. Vi begynner med et overordnet generelt blikk, for deretter å stykke bestemmelsen fra hverandre. Vi skal se hen til ulike rettskilder som kan hjelpe oss med å forstå innholdet i de ulike leddene av bestemmelsen.

Bustadoppføringslova § 17 oppstiller ulike misligholdsbeføyelser som forbruker kan gjøre gjeldende ved forsinkelse på entreprenørens side: dagmulkt, heving, erstatning, og tilbakeholdelse av vederlag. Det fremgår av forarbeidene at departementet har valgt å plassere bestemmelsen om dagmulkt først i kapittelet fordi det vil være «forbrukarens viktigaste krav ved forseinking», jf. Ot.prp. nr. 21 (1996-1997 s. 58.

Adgangen til dagmulkt er ikke noe nytt som vokste frem med bustadoppføringslova, i forarbeidene legges det til grunn at dette har vært en fast og utbredt praksis i entreprisekontrakter, og utarbeidelsen av bustadoppføringslova § 18 kan dermed sees som en kodifisering av en sedvanerett.

Det er flere grunner til å ha en lovbestemt regel om dagmulkt:

  • Det kan være tvisteforebyggende; det er helt klart hva som er gjeldende rett, og enkelt for partene å finne frem til denne når den er lovfestet. Tvisteforebygging er heldig både ut fra et samfunnsmessig perspektiv, og dessuten i det enkelte tilfelle for de ulike partene.
  • Det kan være en bedre misligholdsbeføyelse enn erstatning, fordi forbrukeren kan ha vansker med å påvise økonomisk tap pga. misligholdet, jf. Ot.prp. nr. 21 (1996-1997).
  • Dagmulkten kan fungerende kompenserende for forbrukeren. Ulemper og kostnader ved at boligen ikke står ferdig til avtalt tid, bøtes på gjennom dagmulkten.
  • Det bidrar til forutsigbarhet for begge parter. Entreprenøren vet hva han må ut med i tilfelle forsinkelse, og forbrukeren vet hva han kan forvente å få.

Et problem med å ha en lovbestemt regel om dagmulkt er at denne da regulerer svært mange og ulike tilfeller av forsinkelse. Det er ikke nødvendigvis gitt at regelen passer like godt på alle tilfeller.

Bestemmelsen oppstiller ikke noe krav om skyld fra entreprenørens side. Dette skyldes at regelen skal være enkelt å forholde seg til; foreligger det forsinkelse ved entreprenørens ytelse, har forbrukeren krav på dagmulkt.

Når det gjelder de ulike leddene i bestemmelsen kan vi i første ledd (som vi allerede har sett) lese at:

«Dersom overtaking ikkje kan skje til den tida forbrukaren har rett til å krevje etter §§ 10 og 11, kan forbrukaren krevje dagmulkt for kvar dag forseinkinga varer.

§§ 10 og 11 legger kort fortalt til grunn at entreprenøren må overholde de fristene som er avtalt med forbrukeren, og at dersom det ikke er avtalt noe skal arbeidet «utførast med rimeleg framdrift og utan unødig avbrot», jf. § 10 siste ledd. Det legges også til grunn at entreprenøren kan kreve tilleggsfrist i enkelte tilfeller.

Ordlyden av «forseinkinga varer» tilsier at det ikke holder at arbeidet med å oppføre boligen er fullført, ytelsen må være overtatt. Bestemmelsene om overtaking finner vi i §§ 14 og 15. Det legges til grunn at «overtaking skjer ved overtakingsforretning» dersom «arbeidet er fullført, og forbrukaren har flytta inn i bustaden, er ytinga overteke sjølv om det ikkje er halde overtakingsforretning», jf. § 14.

Andre ledd av bestemmelsen fastsetter størrelsen på dagmulkten.

Hovedregelen er at «dersom ikkje høgare mulkt er avtalt, skal dagmulkta vere 1 promille av det samla vederlaget entreprenøren skal ha».

Vi ser altså at loven åpner for å avtale høyere mulkt, men ikke lavere. Som det fremgår av bustadoppføringslova § 3 er loven ufravikelig (eller preseptorisk som det heter på fagspråket):

«Det kan ikkje avtalast eller gjerast gjeldande vilkår som er dårlegare for forbrukaren enn det som følgjer av føresegnene i lova her.»

Dette betyr altså at entreprenøren ikke under noen omstendigheter kan avtale en lavere dagmulkt enn det som er fastsatt i loven. Dette skal verne forbrukeren som er den «svake» part i avtalen. En profesjonell part (entreprenøren i dette tilfellet) kunne ellers f.eks. ha utformet lange og kompliserte kontrakter som åpnet opp for lavere dagmulkt, uten at forbrukeren hadde klart å snappe opp dette.

Videre i andre ledd fremgår det at dagmulkten skal ta utgangspunkt i «det samla vederlaget entreprenøren skal ha». Kåre Lilleholt legger til grunn at samla vederlag omfatter vederlag for endringer og tilleggsarbeid, jf. Norsk Lovkommentar på rettsdata.no (note 97).

Loven setter også en absolutt minstegrense:

«Dagmulkta skal ikkje i noko tilfelle vere mindre enn ein halv prosent av grunnsummen i folketrygda på det tidspunktet forseinkinga oppstod». Per 1. mai 2019 er folketrygdens grunnbeløp 99.858 kroner, men som man leser av bestemmelsen må man altså ta utgangspunkt i det tidspunktet hvor forsinkelse oppstod for å foreta denne beregningen.

I tillegg til den absolutte minimumsgrensen, oppstiller også loven en maksgrense. Det fremgår av siste pkt. i tredje ledd hvor det legges til grunn at «dagmulkt kan ikkje krevjast for meir enn 100 dagar».

Siste ledd av bestemmelsen legger til grunn at «forbrukaren kan krevje dagmulkt utan omsyn til økonomisk tap». Denne delen av bestemmelsen må sees i lys av bustadoppføringslova § 19 hvor det settes begrensninger for hva forbrukeren kan kreve erstatning for utover dagmulkten.

Dagmulkten fungerer altså som en normalerstatning som forbrukeren kan kreve å få utbetalt, men vilkårene for å få erstatning utover dette er strenge, jf. § 19. § 19 Setter krav om at entreprenøren (eller noen som entreprenøren svarer for) i så fall må ha «fare fram grovt aktlaust eller i strid med heider og god tru elles».

Oppsummering

I denne artikkelen har vi sett at bustadoppføringslova er en lov som ble utarbeidet for å klargjøre og styrke forbrukerens stilling i avtaler om oppføring av ny bolig. Et ledd i forbrukerens styrkede stilling er nettopp regelen om adgangen til å kreve dagmulkt.

Vi har sett at en regel om dagmulkt kan ha mange positive effekter, deriblant tvisteforebygging, kompensasjonselementet, og den er med på å sikre forutberegnelighet for begge parter. Et negativt aspekt ved en preseptorisk regel om dagmulkt er at man forhindrer skreddersydde løsninger i avtaler om boligoppføring, i enkelte tilfeller kan man kanskje tenke seg at dette hadde vært en bedre løsning.

Som ofte i regelverket ellers er det vanskelig å se bustadoppføringslova § 18 isolert sett, den må lese ut fra loven som helhet og dessuten i sammenheng med andre særlig relevante lover. Et aspekt som vi ikke har berørt i denne artikkelen er dagmulktens forhold til andre kolliderende rettigheter.

Kåre Lilleholt skriver kort om dette på rettsdata at dagmulkt ikke bør regnes som å få etterprioritet for fordringshavernes dekningsrett etter dekningsloven. Dette er et syn som vi støtter, ettersom forbrukere er en gruppe som har stort behov for rettslig vern.

Vi håper artikkelen har gitt en økt forståelse om reglene rundt dagmulkt ved boligoppføring. Vi presiserer at dersom man befinner seg i en situasjon hvor man er usikker på om man har rett til dagmulkt, oppfordrer vi til å ta kontakt med advokat.