Selger trekker seg fra boligsalg

I denne artikkelen skal vi se på mulighetene for selger til å trekke seg fra et boligsalg. Hovedregelen etter norsk rett er at når bindene avtale om et salg av bolig er inngått, kan ingen av partene trekke seg fra denne avtalen. Det blir derfor avgjørende å fastsette når en bindende avtale er inngått mellom kjøper og selger. Vi kommer derfor til å behandle dette spørsmålet innledningsvis i artikkelen.

Selv om bindene avtale er i utgangspunktet er ingått mellom selger og kjøper, kan det i enkelte tilfeller være mulig for selger å trekke seg fra boligsalget. Det er ulike rettslige grunnlag for en slik mulighet, men felles for dem alle er at de er klare unntaksregler. Dette henger sammen med behovet for forutberegnelighet i avtaleinngåelser. Forutberegnelighetsprinsippet gjør seg gjeldende i alle avtaler, både små og store, men man kan kanskje se det slik at det er ekstra viktig i de store avtalene.

Ved omsetning av verdifulle formuesgoder som f.eks. boliger, er det svært uheldig om partene ikke kan basere seg på det som er avtalt mellom dem. Kjøperen har kanskje tatt opp lån, solgt en annen bolig, og investert tid og energi i bolikjøpet, det ville vært svært uheldig om selger fritt kunne trekke seg fra avtalen i et slik tilfelle. Det er viktig å ha dette i bakhodet når vi litt senere i artikkelen skal gjennomgå selgers mulighet til å trekke seg fra boligsalget på tross at bindnende avtale i utgangspunktet er ingått.

Det gjøres oppmerksom på at terskelen for at selger skal kunne trekke seg fra et boligsalg vil være høyere når grunnbokshjemmelen til boligen er overført til kjøper, jf. f.eks. avhendingsloven § 5-3 fjerde ledd. Dette er fordi tredjepersoner skal kunne stole på informasjonen i grunnboken. I den videre artikkel skal vi se på situasjoner som kan føre til at selger har adgang til å trekke seg fra boligsalget, men ha i bakhodet at tinglysning (registrering av eiendomsoverdagelsen i grunnboken) kan avskjære for dette.

Når er bindene avtale inngått?

Avtaleloven bygger på et system med tilbud og aksept. I en boligoverdragelse vil tilbudet være kjøpers tillbud om kjøp av boligen, og aksepten vil være selgers aksept av kjøperens tilbud. Både tilbudet og aksepten omtales som dispostive utsagn fordi de binder avgiveren. Idet en kjøpsinteressent har tilbydt seg å kjøpe en bolig for X antall kroner, er han bundet av dette tilbudet. Dersom selger aksepterer tilbudet, er selger bundet av denne aksepten. Når det foreligger både tilbud og aksept har det blitt inngått en bindende avtale. Som vi nevnte innledningsvis er den klare hovedregelen idet slik bindene avtale er inngått, kan hverken selger eller kjøper trekke seg fra avtalen, boligoverdragelsen skal mao. finne sted.

For at en aksept skal være bindende, må den være ubetinget og stemme helt overens med tilbudet. Hvis kjøper f.eks. har tilbydt seg å kjøpe en bolig til X antall kroner med forbehold om at alt av møbler og hvitevarer følger med, kan ikke selger akseptere tilbudet dersom han motsetter seg at møbler og hvitevarer skal følge med. I et slikt tilfelle anses selger for å ha avgitt en nytt tilbud til kjøper, og før kjøper har godtatt dette nye tilbudet er ikke bindene avtale ingått. Selger står altså fritt til å trekke seg fra hele boligsalget dersom kjøper i et slik tifelle ikke aksepterer det nye tilbudet.

Reglene om når bindene avtale er inngått kan by på mange komplikasjoner. F.eks. kan det være situasjoner hvor partene tror de har blitt enige om forskjellige ting, eller at den ene parten har tolket den andre parten sin taushet som aksept. Vi har i avsnittene ovenfor sett på noen grunnleggende problemstillinger innen avtalebinding, men beveger oss nå ikke dypere ned i materien rundt dette. Er du i tvil om det er inngått en bindene avtale, anbefaler vi å ta kontakt med advokat.

Unntaksregler

Vi skal nå ta for oss situasjoner hvor en bindene avtale i utgangspunktet er ingått, men selger allikevel kan ha adgang til å trekke seg fra boligsalget. Det er særlig 4 ulike rettslige grunnlag som i prinsippet kan gi selger en slik adgang; Prinsippet om avtalefrihet, avtalelovens bestemmelser om ugyldige viljeserklæringer, avhendingsloven § 5-3, og den såkalte “re integra” regelen. Vi skal nå ta en gjennomgang av disse.

Avtalefrihet

I norsk rett er det avtalefrihet. Dette betyr at dersom selger av en bolig ytrer et ønske om å trekke seg fra et boligsalg etter at bindene avtale om boligoverdragelse er ingått, og kjøper godtar dette, står selger i utgangspunktet fritt til å trekke seg fra avtalen. Men som vi var inne på innledningsvis kan tinglysning av eiendomsoverdragelsen avskjære selgers adagang til å trekke seg fra boligsalget.

Dersom kjøper på den annen side ikke godtar selgers ønske om å trekke seg fra boligsalget, består avtalen med mindre det foreligger en annen grunn til å tilsidesette avtalen.

Avtalelovens bestemmelser om ugyldige viljeserklæringer

Tredje kapittel i avtaleloven har overskriften “Om ugyldige viljeserklæringer” og inneholder bestemmelser der partene kan si seg fri fra en avtale som i utgangspunktet er bindende. Blant annet kan man lese i avtalelovens § 28 at:

“Er en viljeserklæring retsstridig fremtvunget ved vold mot person eller ved trusler, som fremkalder grundet frygt for nogens liv eller helbred, binder den ikke den, som har avgit den.”

Og videre i avtalelovens § 29 fremgår det at:

“Er en viljeserklæring retsstridig fremkaldt ved anden tvang end den, som er nævnt i § 28, binder den ikke den, som har avgit den, dersom den anden part enten selv har utøvet tvangen eller kjendte til eller burde ha kjendt til, at viljeserklæringen retsstridig var fremtvunget av en tredjemand”.

Dette betyr altså at selger kan ha adgang til å trekke seg fra et boligsalg dersom aksepten hans var “rettstridig fremkaldt”.

Etter avtalelovens § 31 blir en part ikke bundet av en viljeserklæring i følgende tilfelle:

“Har nogen utnyttet en andens nødstilstand, letsind, forstandssvakhet, uerfarenhet eller det avhængighetsforhold, som denne staar i til ham, til at opnaa eller betinge fordele, som der ikke skal ydes vederlag for, eller som staar i aapenbart misforhold til vederlaget, blir den anden part ikke bundet ved sin viljeserklæring. (…) Det samme gjælder, hvis det er tredjemand, som har gjort sig skyldig i saadant forhold, og mottageren av viljeserklæringen kjendte eller burde ha kjendt forholdet.”

Som kjøper av en bolig kan man altså ikke opptre på uredelig vis, og forvente at selger ikke har adgang til å trekke seg fra boligsalget.

Avtalelovens § 32 legger til grunn at dersom boligkjøperen skjønte eller burde ha skjønt at tilbudet eller aksepten til selger har fått et annet innhold enn tilsiktet.

Avtalelovens §§ 33 og 36 er mer generelle enn de allerede nevnte bestemmelser i avtaleloven. De tar sikte på at å felle avtaler som strider mot redelighet, rimelighet og god forretningsskikk. Det er imidlertid viktig å peke på at det er en viss terskel for at disse bestemmelsene skal komme til anvendelse. Nok en gang kan vi peke på hovedregelen om at avtaler skal holdes. Det bemerkes at terskelen er lavere for at disse bestemmelsene skal komme til anvendelse dersom den ene parten er en profesjonell part.

Avhendingsloven § 5-3

Avhendingsloven § 5-3 gir adgang til å trekke seg fra et boligsalg gjennom en såkalt heving av avtalen. Vi skal nå se nærmere på denne bestemmelsen.

Første ledd i avhendingsloven § 5-3 legger til grunn at selgeren kan heve avtalen dersom forsinkelse med betalingen innebærer et «vesentleg avtalebrot». Ordlyden tilsier at det bare er forsinket betaling som omfattes av bestemmelsen. Av juridisk teori fremgår det imidlertid at ordlyden må tolkes utvidende slik at f.eks. betaling med feil valuta (som indirekte fører til forsinket betaling) også rammes av bestemmelsen.

Vilkåret om «vesentlig avtalebrot» går igjen i avhendingsloven, og ordlyden tilsier at terskelen er forholdsvis høy for heving. Hagstrøm skriver at vurderingen beror på hvorvidt selgeren har en rimelig grunn til å si seg fri fra kontrakten, jf. rettsdata.no. Man kan tenke seg at ulike momenter vil være relevante i vurderingen av om betalingsforsinkelsen er så vesentlig at selgeren har en rimelig grunn til å si seg fri fra kontrakten. Hvor forsinket betalingen ér, vil åpent være et viktig moment. Videre kan det bli relevant å se hen til om noe av kjøpesummen allerede er betalt, og hvor mye som i så fall gjenstår. Også den virkningen det har for selger at kjøper er forsinket med kjøpesummen kan være et moment av betydning. Er det f.eks. slik at selger allerede har kjøpt seg en ny bolig, men ikke har mulighet til å betale for denne pga. den forsinkede betalingen fra kjøper, kan det trekke i retning av at vesentlighetsvilkåret er oppfylt. I Rt. 1927 s. 964 kom Høyestrett frem til at 6 ukers forsinket betaling av den delen av kjøpesummen som skulle betales cash, ga adgang til heving for selger.

I andre ledd i avhendingsloven § 5-3 kan man lese at: «Seljaren kan og heve avtala når kjøparen ikkje oppfyller andre skyldnader enn betaling av kjøpesummen, og avtalebrotet er vesentleg. Seljaren kan på same vilkåra heve når kjøparen ikkje overtek eigedomen og seljaren har ei særleg interesse i å verte kvitt eigedomen». Første punktum åpner altså for at andre ting enn forsinkelse kan utgjøre hevingsgrunnlag. Her blir det relevant å se hen til hva slags «andre skyldnader» det dreier seg om. Andre punktum kan bli aktuelt dersom selgeren har et særlig behov for å bli kvitt eiendommen, på rettsdata brukes som et eksempel at selger pga. alder eller sykdom ikke lenger er i stand til å drive et gårdsbruk.

Bestemmelsens tredje ledd legger til grunn at: «Vidare kan seljaren heve når kjøparen ikkje betaler innan ein rimeleg tilleggsfrist som seljaren har sett for betalinga, eller ikkje overtek eigedomen innan ein frist seljaren har sett i tilfelle der seljaren har ei særleg interesse i å verte kvitt eigedomen. Før tilleggsfristen er ute kan seljaren ikkje heve, med mindre kjøparen har sagt at kjøparen ikkje vil oppfylle innan fristen».

Tredje ledd gir altså selgeren adgang til å sette en tilleggsfrist for betalingen som kjøper må overholde, ellers kan selger heve. Bestemmelsen gir adgang til å sette en tilsvarende overtakelsesfrist. Når det blir tale om å sette en tilleggsfrist har kjøper allerede begått et avtalebrudd ved at han har misligholdt det originalt avtalte betalingstidspunktet, dette tilsier at terskelen for heving etter tredje ledd er lavere enn etter første og annet ledd.

Avhendingsloven § 5-3 fjerde ledd legger til grunn at: «Seljaren kan ikkje heve etter at skøyte er tinglyst eller gitt kjøparen, eller kjøparen har overteke bruken av eigedomen, med mindre det gjeld brot på avtale om naturalyting, husvære eller liknande personleg rett som kjøparen måtte vite hadde særleg vekt for seljaren. Hevingsretten står og ved lag om seljaren har teke atterhald om det, eller kjøparen ikkje held fast ved avtala».

Denne delen av bestemmelsen starter altså med å oppstille et utgangspunkt om at selger ikke har adgang til å heve når skjøtet er tinglyst eller kjøper har overtatt bruken av eiendommen. Man kan se det slik at disse to handlingene fungerer som en avskjæringsgrense for selgers adgang til heving, med mindre selgeren har tatt et forbehold om rett til heving, eller kjøperen ikke opprettholder sin del av avtalen, jf. siste punktum av fjerde ledd. Fjerde ledd oppstiller imidlertid enkelte unntak fra dette utgangspunktet. Dersom det f.eks. er slik at det å bo på eiendommen utgjør en stor verdi før selger utover den rene økonomiske verdi, kan disse unntakene komme til anvendelse. Men det må i alle tilfeller foreligge et «vesentlig avtalebrot», og dessuten er det krav om kjøperen må ha vært i ond tro («måtte vite hadde særleg vekt for seljaren»).

Re integra

Re integra er en regel som tar utgangspunkt i en analogisk anvendelse av avtralelovens § 39. Regelen fastsetter at et et bindene løfte (f.eks. et tilbud) allikevel kan trekkes tilbake dersom “særlige grunner” tilsier det. I Rt. 2012 s. 1904 kom Høyesterett frem til at en kjøper som hadde inngått en bindene avtale om kjøp av en bolig, kunne trekke seg fra kjøpet etter regelen om re integra. Det er derfor tenkelig at det samme også vil kunne gjelder for selger av en bolig. I den nevnte dom var det forskjellige omstendigheter som medførte at kjøper kunne trekke seg, blant annet at kravet “Kravet til «særlige grunner» var oppfylt ved at kjøperen var innlagt på sykehus da avtalen ble inngått, ikke hadde økonomisk evne til å gjennomføre kjøpet og hadde ervervet sin daværende bolig bare et halvt år før kjøpet”. Det bemerkes at to vilkår må være oppfylt for at re integra regelen skal kunne komme til anvendelse, løftemottakeren må ikke ha innrettet seg, og særlige grunner for tilbakekall av løftet må foreligge. Det er altså I spesielle situasjoner denne regelen i det hele tatt kan tenkes å komme til anvendelse.

Oppsummering

Vi har i denne artikkelen tatt for oss selgers mulighet til å trekke seg fra et boligkjøp. Som vi har sett er den klare hovedregel at selger ikke har adgang til dette etter at bindende avtale om boligoverdragelse er inngått. Det er imidlertid unntak fra hovedregelen, og mange av disse unntakene kan sies å bygge på en forutsetning om at hensynet til redelighet skal ivaretas. Som vi har pekt på gjennom hele artikkelen er det viktig å huske på at tinglysning av eiendomsoverdragelsen kan avskjære selger adgang til å trekke seg fra et boligkjøp. Dersom man befinner seg I en situasjon hvor man ønsker å trekke seg fra et boligsalg, anbefaler vi å ta kontakt med en advokat. Selv om vi har gjort vårt beste for å sikre korrekt informasjon i denne artikkelen, må det pekes på at dete er et komplisert rettsområde, og dessuten kan det skje oppdateringer i lovverket.

Takk for at du sendte inn en henvendelse. Du vil bli kontaktet av 3 forskjellige advokater innen kort tid