Heve boligkjøp: Slik går du frem

Har du oppdaget alvorlige feil etter at du flyttet inn i den nye boligen? Da lurer du kanskje på om du kan heve et boligkjøp og få pengene tilbake. Det finnes ingen angrerett, men loven gir deg mulighet til å kansellere kjøpet dersom boligen har vesentlige mangler. Vi i Saga Advokatfirma bistår boligkjøpere i nettopp slike situasjoner.

Hva betyr det å heve et boligkjøp?

Heving betyr at hele bolighandelen reverseres. Du gir tilbake boligen og selger betaler tilbake kjøpesummen. Begge parter skal i utgangspunktet stilles som om handelen aldri fant sted. Terskelen for å heve et boligkjøp er høy nettopp fordi konsekvensene er så store.

Slik fungerer det:

• Kjøpesummen tilbakeføres
• Selger kan kreve fradrag for den bruken du har hatt av boligen i perioden
• Du kan i tillegg ha krav på erstatning for dokumentavgift, flyttekostnader og andre utgifter du har hatt
• Tinglysing av skjøtet må reverseres, noe som medfører ekstra papirarbeid og kostnader

Mange selgere har allerede brukt pengene på nytt hus, og en reversering av handelen kan ramme dem hardt økonomisk. Domstolene tar hensyn til dette i sin vurdering. Det er en av grunnene til at terskelen for heving er såpass høy. Nettopp derfor er det viktig å ha en eiendomsadvokat med deg fra starten av, slik at du vet om saken din er god nok.

Ingen angrerett ved boligkjøp

Du kan ikke heve et boligkjøp bare fordi du angrer eller har ombestemt deg. Norsk lov bygger på prinsippet om at avtaler skal holdes. Det kreves et solid juridisk grunnlag for å gå fra en bindende kontrakt. Avhendingsloven § 4-13 regulerer heving av boligkjøp og stiller strenge krav til hva som må foreligge.

Det finnes flere vanlige misforståelser om heving av boligkjøp som det er verdt å kjenne til:

• Prisfall i boligmarkedet gir ikke grunnlag for heving
• Kosmetiske feil eller normal slitasje gir sjelden rett til å heve boligkjøpet
• Forsinkelser fra selgers side kan gi hevingsrett, men bare dersom forsinkelsen er vesentlig
• Nabostøy eller misnøye med nabolaget er normalt ikke tilstrekkelig grunn til heving

Grunnlaget for å heve et boligkjøp må alltid knyttes til en konkret mangel ved selve boligen eller avtaleforholdet. Du trenger med andre ord et reelt juridisk grunnlag, og det er her mange gjør feilvurderinger på egen hånd. En advokat kan raskt vurdere om situasjonen din gir grunnlag for heving eller om du bør sikte mot prisavslag eller erstatning i stedet.

Vilkårene for å heve et boligkjøp etter avhendingsloven

Avhendingsloven stiller to hovedvilkår som begge må være oppfylt for at du skal kunne heve boligkjøpet. Det må for det første foreligge en mangel ved boligen, og for det andre må denne mangelen utgjøre et vesentlig avtalebrudd. En mangel alene er altså ikke nok. Den må være alvorlig nok til at heving er en rimelig reaksjon. I tillegg må du ha overholdt reklamasjonsfristene.

Disse vilkårene må alle være oppfylt samtidig for at du skal ha rett til heving:

• Boligen har en mangel som innebærer at den ikke samsvarer med det avtalte
• Mangelen er vesentlig nok til at du har rimelig grunn til å si deg løst fra kontrakten
• Du har reklamert skriftlig til selger innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen
• Du har sendt en egen hevingserklæring der du spesifikt krever heving av boligkjøpet

Lovendringen fra januar 2022 fjernet muligheten for selger til å bruke “solgt som den er”-forbehold. Denne endringen har styrket kjøpers posisjon betraktelig fordi selger nå må dokumentere boligens tilstand grundig gjennom en detaljert tilstandsrapport. Tilstandsrapporten følger strenge forskriftskrav og skal gi deg som kjøper et reelt bilde av hva du faktisk kjøper. Konsekvensen er at det i dag er enklere å påvise mangler enn det var før 2022.

Når foreligger det en mangel ved boligen?

En mangel betyr rett og slett at boligen ikke er i den standen du hadde grunn til å forvente ut fra avtalen. Avhendingsloven viser til tre typer mangler: avvik fra det som er avtalt, manglende opplysninger fra selger og direkte uriktige opplysninger. Selgers opplysningsplikt er omfattende, og den ble ytterligere skjerpet med lovendringen i 2022. Egenerklæringsskjemaet må nå fylles ut nøyaktig og ærlig. Enhver bevisst villedning kan få alvorlige konsekvenser for selger.

Noen typer mangler dukker opp igjen og igjen i sakene vi bistår med:

• Skjulte fuktskader i kjeller, bad eller yttervegg som selger kjente til men ikke opplyste om
• Ulovlige byggetiltak som manglende brukstillatelse, ulovlig innredet kjellerstue eller påbygg uten godkjenning
• Feilaktige opplysninger om fellesgjeld i salgsoppgaven, noe som direkte påvirker den reelle kjøpesummen
• Alvorlige feil ved elektrisk anlegg eller rør som representerer en sikkerhetsrisiko
• Skadedyr som stokkmaur, hussopp eller muggsopp som selger var kjent med

Du bør merke deg at det ikke bare er fysiske feil ved boligen som kan utgjøre en mangel. Manglende opplysninger om servitutter, planlagte byggeprosjekter i nabolaget eller rettslige heftelser kan også gi grunnlag for mangelskrav. Jo mer alvorlig mangelen er, desto sterkere står du i en eventuell hevingssak. Det er derfor viktig å kartlegge alle feil og avvik grundig, gjerne med hjelp fra en bygningssakkyndig.

Hva er en vesentlig mangel og når kan du heve boligkjøpet?

Vesentlighetsvurderingen er kjernen i enhver hevingssak. Høyesterett har formulert hovedspørsmålet slik: Har kjøperen rimelig grunn til å si seg løst fra kontrakten? Denne vurderingen er skjønnsmessig. Domstolene ser på helhetsbildet fremfor å henge seg opp i enkeltfaktorer. Det betyr at det ikke finnes noen fasit for når en mangel er vesentlig nok.

Domstolene legger blant annet vekt på følgende når de vurderer om du kan heve boligkjøpet:

• Utbedringskostnadenes størrelse sammenlignet med kjøpesummen – lagmannsrettspraksis viser at heving ofte aksepteres der kostnadene overstiger 15–20 % av kjøpesummen
• Mangelens art og karakter, ettersom konstruksjonsfeil og helseskadelige forhold veier tyngre enn estetiske avvik
• Hvorvidt selger kan bebreides for mangelen, for eksempel gjennom bevisst tilbakeholding av informasjon
• Hvorvidt prisavslag er en tilstrekkelig kompensasjon eller om mangelen er av en slik art at den ikke lar seg rette
• Hvor lang tid som har gått fra overtakelse til mangelen ble oppdaget

La oss si at du kjøper en bolig til 5 000 000 kr og oppdager omfattende soppskader i bærende konstruksjoner etter innflytting. Utbedringskostnaden er estimert til 1 200 000 kr. Det tilsvarer 24 % av kjøpesummen, og mangelen gjør boligen helseskadelig å bo i. I en slik situasjon vil de fleste domstoler trolig konkludere med at du har rimelig grunn til å heve boligkjøpet. Hadde utbedringskostnaden derimot vært 200 000 kr, ville prisavslag som regel vært den riktige reaksjonen.

Les også

Vil du klage på boligkjøpet? Se dine rettigheter her

Selgers opplysningssvikt kan senke terskelen for heving

Terskelen for å heve et boligkjøp senkes betraktelig dersom selger bevisst har holdt tilbake viktig informasjon eller gitt feilaktige opplysninger. En selger som har opptrådt uredelig mister mye av den beskyttelsen loven ellers gir. Domstolene ser strengt på tilfeller der selger har forsøkt å skjule kjente problemer. Heving av boligkjøp kan da bli aktuelt selv ved lavere utbedringskostnader. Egenerklæringsskjemaet har fått større betydning etter 2022, og uriktige svar kan få direkte konsekvenser for hevingsvurderingen.

Typiske eksempler på opplysningssvikt som kan gi grunnlag for å heve bolighandelen:

• Selger maler over synlige fuktskader på vegger eller tak for å skjule problemet før visning
• Alvorlige nabotvister eller vedvarende støyproblemer holdes bevisst hemmelig
• Kjente problemer med skadedyr eller muggsopp nevnes ikke i egenerklæringen
• Selger er kjent med planlagte byggeprosjekter i nabolaget som vil påvirke utsikt eller støynivå vesentlig

Du bør vite at opplysningssvikt ikke bare handler om det som selger aktivt lyver om. Selger har også plikt til å opplyse om forhold som han eller hun måtte kjenne til, altså ting selger burde ha visst. Denne plikten gjelder selv om selger ikke direkte ble spurt om forholdet. Kombinasjonen av en alvorlig mangel og bevisst opplysningssvikt gir deg et svært sterkt grunnlag for å kreve at boligkjøpet blir opphevet.

Slik går du frem for å heve boligkjøpet

Du bør begynne med å samle bevis så raskt som mulig etter at du oppdager mangelen. Ta bilder, skaff rapporter fra fagfolk og innhent kostnadsoverslag for utbedring. Denne dokumentasjonen blir bevisene dine dersom saken ender i forhandlinger eller rettssak.

Vi anbefaler at du følger disse stegene i rekkefølge:

• Dokumenter mangelen grundig med bilder, video og skriftlige beskrivelser fra dag én
• Bestill en uavhengig vurdering fra bygningssakkyndig eller takstmann med spesialkompetanse
• Send skriftlig reklamasjon til selger så raskt som mulig, bruk e-post eller rekommandert brev
• Kontakt en eiendomsadvokat for en faglig vurdering av om du har grunnlag for heving
• Sjekk forsikringsdekningen din tidlig i prosessen, slik at du vet hva du kan få dekket av advokatkostnader

En tommelfingerregel er at du bør reklamere innen to til tre måneder etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Vær forberedt på motstand fra selger. De fleste boligselgere vil kjempe mot et hevingskrav, og prosessen kan ta tid. Nettopp derfor er det viktig å ha profesjonell bistand med seg fra starten.

Les også

Mangelen må være vesentlig for å kunne heve kjøpet, men hva vil det egentlig si?

Reklamasjonsfrister du må overholde

Reklamasjonsfristene er noe av det viktigste du må ha kontroll på dersom du vurderer å heve boligkjøpet. Det finnes to frister som begge må overholdes: den relative og den absolutte fristen. Den relative fristen innebærer at du må gi beskjed til selger innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Den absolutte fristen er på fem år fra overtakelse.

Fristene fungerer slik i praksis:

• Den relative fristen regnes normalt som to til tre måneder fra du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen
• Fristen begynner å løpe fra du burde ha oppdaget mangelen, ikke nødvendigvis fra du faktisk gjorde det
• Den absolutte fristen på fem år gjelder uavhengig av om mangelen er skjult eller vanskelig å oppdage
• Reklamasjonen bør alltid være skriftlig, slik at du kan dokumentere at du overholdt fristen

Oversitter du den relative fristen, risikerer du å tape hele kravet ditt. Vårt råd er derfor enkelt: reklamer med én gang du oppdager noe som ikke stemmer. Du kan heller fylle på med mer dokumentasjon etter hvert.

Hevingserklæring

Mange er ikke klar over at det ikke holder å bare reklamere generelt på mangelen. Du må i tillegg sende en egen hevingserklæring der du uttrykkelig krever at boligkjøpet heves. Denne erklæringen skal sendes direkte til selger og ikke bare til megler eller forsikringsselskap. Hevingserklæringen må sendes innen rimelig tid etter at du ble kjent med mangelen. Den må tydelig kommunisere hva du krever.

En god hevingserklæring bør inneholde følgende elementer:

• En tydelig beskrivelse av mangelen og omfanget av den
• En klar formulering om at du krever heving av boligkjøpet med henvisning til avhendingsloven § 4-13
• En rimelig frist for selgers tilbakemelding, gjerne 14 til 21 dager
• Vedlagt dokumentasjon som takstrapporter, bilder og kostnadsoverslag

Uten en tydelig hevingserklæring kan du risikere at domstolen anser hevingskravet som for sent fremsatt, selv om du reklamerte i tide. En eiendomsadvokat kan hjelpe deg med å formulere erklæringen korrekt, slik at du ikke mister rettigheter på grunn av feil.

Alternativer til å heving av boligkjøp

Heving er ikke alltid det beste alternativet, selv om du har en alvorlig mangel. Prisavslag og erstatning har en lavere terskel enn heving og kan i mange tilfeller gi deg en god økonomisk kompensasjon. De fleste boligsaker ender faktisk med prisavslag eller erstatning. Det er ofte den mest praktiske løsningen for begge parter. Selger slipper å ta tilbake boligen, og du slipper den usikkerheten og tiden en hevingssak krever.

Du har flere muligheter dersom heving ikke er aktuelt eller ønskelig:

• Prisavslag tilsvarende utbedringskostnadene
• Erstatning for dokumentert økonomisk tap utover selve mangelen, for eksempel utgifter til midlertidig bolig
• Retting der selger får muligheten til å utbedre mangelen på egen regning innen rimelig tid
• En kombinasjon av prisavslag og erstatning som samlet dekker det fulle tapet ditt

La oss si at du har en fuktskade med utbedringskostnad på 400 000 kr i en bolig du betalte 4 000 000 kr for. Et prisavslag på 400 000 kr gir deg penger til å fikse problemet. Heving gir mest mening i tilfeller der mangelen er så alvorlig at du rett og slett ikke ønsker å beholde boligen.

Hvem dekker advokatkostnadene ved eiendomssaker?

De fleste boligkjøpere er ikke klar over at forsikringene deres kan dekke store deler av advokatkostnadene. Innboforsikringen din har som regel en rettshjelpsdekning som dekker 80 % av kostnadene ved boligtvister. Det betyr at den økonomiske risikoen ved å bruke advokat er langt lavere enn mange tror.

Slik kan forsikringene dine dekke advokatkostnadene:

• Innbo- og bolig forsikringen har normalt rettshjelpsdekning som dekker opptil 100 000 kr, pluss egenandel
• Boligkjøperforsikring kan kombineres med innboforsikringens rettshjelpsdekning, slik at din andel blir minimal
• En spesialisert eiendomsadvokat som jobber utelukkende for dine interesser gir ofte bedre resultat enn forsikringsselskapets advokater

Visste du at du har fritt advokatvalg gjennom rettshjelpsdekningen? Du trenger altså ikke å bruke advokaten forsikringsselskapet foreslår. Velg heller en advokat med spisskompetanse innen eiendomsrett og erfaring med akkurat denne typen saker.

Få hjelp med heving av boligkjøp

Heving av boligkjøp er absolutt mulig dersom vilkårene er oppfylt, men det krever at du handler raskt og riktig. Reklamasjonsfristene er strenge og dokumentasjonskravene er høye. En tidlig vurdering fra en eiendomsadvokat gir deg svar på om du har en sak og sparer deg for unødvendig usikkerhet og potensielt kostbare feil.

Vi i Saga Advokatfirma har bred erfaring med hevingssaker og boligtvister. Fyll ut skjemaet på siden for å få et gratis og uforpliktende tilbud fra våre eiendomsadvokater. Vi vurderer saken din og gir deg en ærlig tilbakemelding på hva som er realistisk å oppnå, enten det er heving, prisavslag eller erstatning. Du risikerer ingenting ved å ta kontakt, og du får raskt svar på om det er verdt å gå videre med saken.