Prisavslag på boligkjøp – slik går du frem

Bolig er for nordmenn flest den største økonomiske investeringen som foretas. Vanligvis går ting slik som de skal; man kjøper en bolig og får det man har betalt for. Dette skyldes dels at vi bor i en kultur preget av tillitt og ærlighet, og dels at det det som regel er profesjonelle aktører involvert i en boligoverdragelse (meglere, takstmenn, banker osv.).

Enkelte ganger går ting allikevel ikke som de skal; man kjøper en bolig, men får ikke det man mener å ha betalt for. I slike tilfeller vil man typisk klage på boligen og kreve et prisavslag. Det kan f.eks. tenkes at man kjøper en leilighet der alt ser fint og flott ut, men så viser det seg at veggene på badet er fulle av råte. Eller kanskje man kjøper en praktfull villa, men så viser det seg at naboen har rett til å disponere den tilhørende garasjen.

Et samfunn hvor man fritt skulle kunne overdra boliger til samme pris uavhengig av om det foreligger slike skjulte mangler eller kolliderende rettigheter, ville vært problematisk. Det hele hadde blitt et stort sjansespill hvor man fort hadde risikert å kjøpe «katta i sekken».

Ikke bare kunne dette fått konsekvenser for villigheten til å foreta handler (og måten handler hadde blitt gjennomført på), men det kunne dessuten rokket ved den allmenne rettsfølelse; tilliten til rettssystemet kunne stått på spill.

Lovgiver har derfor oppstilt følgende bestemmelse i avhendingsloven § 4-12 (1): «har eigedommen mangel, kan kjøparen krevje eit forholdsmessig prisavslag». Spørsmålet for denne artikkelen blir dermed når en eiendom kan sies å ha en «mangel».

Les videre enten du er boligkjøper, boligselger, eller bare interessert i å øke din forståelse rundt disse tingene. Det presiseres at dette er et komplekst regelverk, og at det til stadighet skjer endringer i jussen. Vi er ikke innom samtlige relevante rettsregler, poenget er derfor kun å bidra til økt innsikt. Ønsker du en mer utfyllende veiledning oppfordrer vi til å ta kontakt med en advokat.

Når har en eiendom en «mangel»?

Avhendingsloven §§ 4-10 og 4-12 – Utgangspunkter

Før vi går inn og drøfter hva som utgjør en «mangel» er det viktig å være klar over to ting:

Det første er det faktum at prisavslag kun er et av bøtemidlene ved en konstatert mangel, og at lovens «hovedregel» faktisk er å gi selger adgang til å rette en mangel. Det følger nemlig av avhendingsloven § 4-10 at«tilbyr seljaren seg å rette ein mangel ved eigedomen, må kjøparen godta dette dersom rettinga ikkje vil føre med seg urimeleg ulempe for kjøparen, og kjøparen ikkje har særleg grunn til å motsetje seg rettinga.»

Det andre er at mangelbegrepet er i denne anledning objektivt. Avhendingsloven § 4-12 (1) oppstiller altså ikke noe krav om at det foreligger subjektivt skyld, eller at mangelen lå innenfor misligholdenes kontrollsfære.

Det betyr altså at det kan bli aktuelt med prisavslag i et tilfelle hvor selger av en bolig med et bad fullt av råte eller skjeggkre, ikke har ant noe om råten, og heller ikke har gjort noe for å forårsake råten (enten bevisst eller ubevisst). Dette skiller seg fra reglene om erstatning der det som hovedregel oppstilles et krav om skyld eller annet ansvarsgrunnlag for at vilkårene for erstatning skal være oppfylt.

Avhendingsloven § 3-1 – Avvik fra avtalen

Når det gjelder det konkrete innholdet i mangelbegrepet i avhendingsloven § 4-12 (1) kan man oppstille som et utgangspunkt at dersom kontraktsgjenstanden (her; eiendommen) avviker fra det som følger av avtalen, vil det foreligge en mangel.

Dette følger av avhendingsloven §3-1 (1) som legger til grunn at «eigedommen har mangel dersom han ikkje er i samsvar med dei krav til kvalitet, utrustning og anna som følgjer av avtala». Herunder er det viktig å peke på at mangler som oppstår senere (f.eks. et år etter et boligkjøp) også kan anses som en mangel, dersom årsaken til mangelen skyldes et «avtalbrot» fra selgeren, jf. §3-1 (2).

Avhendingsloven §3-2 – Ikke passer til formålet

Avhendingsloven fortsetter så med å oppstille enkelte eksempler på typiske mangler ved en fast eiendom. Blant annet fremgår det i §3-2 (1,a) at eiendommen har en mangel dersom den ikke passer til de formål som tilsvarende eiendommer vanligvis blir brukt til.

Man kan f.eks. tenke seg et tilfelle hvor man har kjøpt en leilighet for å bo i den, men at det pga. asbest i bygningsmaterialene vil være helseskadelig å bo der. Dette utgjør ifølge forarbeidene til loven en mangel etter denne bestemmelsen.

Et annet eksempel kan være der man har kjøpt en bolig med en utleie-del (hybel), men at det pga. manglende lydisolering vil være umulig (eller i det minste sterkt uønsket) for noen å bo i denne hybelen. I Rt. 2003 s. 1312 kom Høyesterett frem til at et slikt tilfelle medførte prisavslag etter bestemmelsen i § 4-12.

Avhendingsloven §3-3 – Arealsvikt

I avhendingsloven §3-3 fremgår det at boligen kan ha en mangel ved arealsvikt. Det vil si at man har kjøpt en eiendom der avtalen opplyser at eiendommen har et annet areal enn det den faktisk har. Bestemmelsen legger imidlertid til grunn at arealet må være «vesentlig mindre» enn det som er oppgitt av selgeren, slik at det ofte kan være vanskelig å nå frem med et krav om prisavslag etter denne bestemmelsen.

Det naturlige spørsmålet i forlengelse av denne bestemmelsen blir derfor hva «vesentlig mindre» skal innebefatte? Her må vi se hen til Høyestrett, som i Rt. 2003 s. 612 uttalte at:

«Hvor grensen skal gå er det vanskelig å si noe konkret om. Således antar jeg at en liten leilighet tåler mindre avvik enn en stor – også forholdsmessig sett. I vårt tilfelle er det tale om 10 kvadratmeter, som representerer et avvik fra opplysningen i prospektet på 8,9%. Både i prosent og i areal er det etter min mening klart at dette representerer et avvik av en størrelse som gjør at leiligheten har en mangel”.

Avhendingsloven §§ 3-4 og 3-5 – Lov, forskrift og lignende

I avhendingsloven §§ 3-4 og 3-5 fremgår det at eiendommen for ikke å ha en mangel, må ha en del tilbehør. Dette gjelder imidlertid kun så lenge noe annet ikke følger av avtalen (det foreligger en generell avtalefrihet etter norsk rett, men denne avtalefriheten er vel og merke begrenset når det gjelder forbrukerkjøp).

Blant annet følger det av avhendingsloven § 3-4 a at ting som er på eiendommen og som etter lov, forskrift, eller annet offentlig vedtak skal være der, er å regne som tilbehør, og dernest må befinne seg på eiendommen for at det ikke skal foreligge en mangel. Bestemmelsene i §§ 3-4 og 3-5 innebærer blant annet at hvitevarer på kjøkkenet skal følge med ved et boligkjøp (unntaket er løse småapparater).

Videre skal ulike varmekilder følge med, blant annet peiser, ovner og panelovner (så lange de har vært tilkoblet på visning, og de ikke f.eks. står på hjul). Dessuten skal kjøkkeninnredning, baderomsinnredning, avtreksvifter, brannslukningsapparat osv. følge med. Listen her er nokså lang dersom noe annet ikke er avtalt.

NB: i forbrukerkjøp (der det er en profesjonell part, og en vanlig part) kan det være begrensninger i muligheten til å avtale seg bort fra disse reglene. Det kan derfor være verdt å bite seg merke i om du kjøper en bolig fra en annen privatperson, eller en næringsvirksomhet. Generelt vil det ofte være lettere å kreve prisavslag ved forbrukerkjøp.

Avhendingsloven § 3-7 – Manglende opplysning

Avhendingsloven § 3-7 tar for seg tilfeller der det er gitt manglende opplysninger om eiendommen. Det legges til grunn at «eigedomen har mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt».

Denne bestemmelsen er en mye brukt bestemmelse, og har vært grunnlag for prisavslag i flere dommer.

Det er viktig å se denne bestemmelsen i lys av avhendingsloven § 3-9. Avhendingsloven § 3-9 baserer seg på et prinsipp om at eiendom i Norge selges «som han er», dersom dette avtales. Majoriteten av boligoverdragelser mellom private i Norge selges på dette grunnlaget.

Det vil si at avtalen mellom kjøper og selger i utgangspunktet er at eiendommen overdras i den tilstanden eiendommen er i. Dersom dette hadde vært en ufravikelig regel, kunne det aldri foreligget en mangel ved en eiendom dersom det var avtalt at den selges «som han er».

Som vi har sett er det imidlertid unntak fra regelen i avhendingsloven § 3-9. Vi har vært innom tilfeller der eiendommen ikke kan brukes til det tilsvarende eiendommer vanligvis benyttes til, arealsvikt, og tilbehør som skal følge med.

Avhendingsloven § 3-7 er mindre konkret enn disse tilfellene, idet en må foreta en vurdering av opplysningsplikten til selger etter denne bestemmelsen. Vi skal nå dykke litt nærmere ned i denne opplysningsplikten.

Avhendingsloven c forplikter selger til å opplyse om negative forhold ved eiendommen, eller informasjon om f.eks. hvordan en bestemt anordning skal betjenes. Bestemmelsen bygger på et grunnleggende avtalerettslig prinsipp om lojalitet i kontraktsforhold.

Dette er en ufravikelig bestemmelse ved forbrukerkjøp. Det betyr at en profesjonell part som selger en bolig til en privatperson, ikke har mulighet til å avtale seg bort fra avhendingsloven § 3-7.

Når det gjelder måten opplysningene skal være gitt på, eksisterer det ingen formkrav. Forarbeidene legger til grunn at det vesentlige er at opplysningene må være gitt slik at kjøperen «får de med seg». Typiske kommunikasjonskanaler ved et boligkjøp er annonse på finn, kjøpsprospekt, og informasjon som blir gitt på visning.

Det foreligger begrenset med høyesterettspraksis rundt denne bestemmelsen. I Rt. 1935 s. 699 ble imidlertid bestemmelsen satt på prøve. Spørsmålet var om selger hadde plikt til å informere om at en eiendom tidligere hadde vært angrepet av farlig hussopp.

Retten uttaler at «den omstendighet at en gaard for kort tid siden har vært angrepet av den farlige hussopp, er av vesentlig betydning for libhaber paa grunn av den risiko som der vil være for ytterligere soppangrep, og at selgeren maa ha plikt til å gi oplysning herom.»

Typiske tilfeller som setter avhendingsloven § 3-7 på prøve, er når selger har unnlatt å gi informasjon om fuktskader, lekkasjer og mangler ved isolasjon. Det er et vilkår etter bestemmelsen at det må ha virket inn på avtalen at opplysningene ikke ble gitt. Det vil si at dersom man kommer frem til at kjøper hadde foretatt kjøpet uavhengig av hvorvidt selger hadde gitt de aktuelle opplysningene, kommer bestemmelser uansett ikke til anvendelse.

Avhendningsloven § 3-8 – Uriktige opplysninger

Denne bestemmelsen legger til grunn at «eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.».

Slikt som tilfelle er med tilbakeholdte opplysninger, er dette en veldig aktuell bestemmelse som i flere dommer har gitt grunnlag for prisavslag til boligkjøper

I annet ledd i bestemmelsen fremgår det imidlertid at bestemmelsen kun får anvendelse dersom en kan gå ut ifra at opplysningene har virket inn på avtalen (vi kan altså trekke en parallell til vilkåret om innvirkning på avtalen som vi drøftet i vår gjennomgang av § 3-7).

Annet ledd legger dessuten til grunn at dersom opplysningene i tide er rettet på en tydelig måte, kommer heller ikke bestemmelsen til anvendelse.

Det er viktig å peke på at selger identifiseres med takstmannen i spørsmål om hvorvidt det har blitt uriktige opplysninger. Så dersom takstmannen f.eks. har opplyst om at badet på en bolig er utstyrt med tilstrekkelige sluk og ventilering, og dette viser seg å være feil, kan det foreligge en mangel ved boligen.

I slike tilfeller kan det imidlertid bli aktuelt for selger å reise et regress-søksmål mot takstmannen, og nettopp tilfeller som dette kan gjøre det lurt å tegne en eierskifteforsikring for selger.

Avhendingsloven § 3-9 – «som den er» forbehold

Vi har allerede omtalt avhendingsloven § 3-9 og forklart at dette er en bestemmelse som bygger på et prinsipp om at boliger kan avtales til å selges «som han er».  De fleste boliger selges i dag med denne ansvarsfraskrivelsen, slik at denne bestemmelsen er særlig viktig.

I slike tilfeller skal det mer til for å få prisavslag. Poenget med bestemmelsen er å overføre risikoen for skjulte feil og mangler fra selger til kjøper, slik at kjøper ikke kan holde selger ansvarlig for slike feil etter overtakelse.

Bestemmelsen oppstiller imidlertid en viktig sikkerhetsventil for å unngå at selger avtaler seg helt bort fra ansvaret, det fremgår nemlig at «eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.»

I de tilfellene det er tatt inn et «som den er»-forbehold er altså vilkåret at eiendommen er i «vesentlig ringare stand» enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Det er altså ikke umulig å nå frem med et krav om prisavslag, men terskelen er vesentlig høyere enn dersom det ikke hadde vært tatt inn et slikt forbehold.

Det finnes ekstremt mye rettspraksis om denne bestemmelsen, og det er vanskelig å si generelt hvor terskelen for å nå frem med en mangel basert på en eiendom som er solgt «som den er». En må foreta en konkret helhetsvurdering, der selgerens objektive forventning basert på kjøpesummen og andre viktige forhold blir sentrale.

Typiske momenter ved vesentlighetsvurderingen vil for eksempel være mangelens betydning for kjøper, mangelens objektive verdireduksjon på boligen, om selgeren kan være å bebreide og lignende.

Typiske mangler som det kan være aktuelt å påberope seg etter denne bestemmelsen er råte- og fuktskader, eller mangler ved det elektriske eller rørmessige anlegget.

Det minnes om at denne bestemmelsen er på vei ut i den nye avhendingsloven. Dette betyr at det snart ikke lenger vil være mulig å selge boliger med et «som den er»-forbehold. Konsekvensen av dette er at det sannsynligvis vil være enklere å påvise en mangel fra kjøpers side – hvilket vil innebære at det er enklere å nå frem med et krav om prisavslag.

Oppsummering

Vi har nå vært gjennom noen ulike bestemmelser som kan lede til prisavslag ved boligkjøp. Det er imidlertid viktig å huske på at det ikke er noen automatikk i dette. Rettsreglene er skjønnsmessige, og det kan være spesielle forhold som gjør at de diskuterte bestemmelsene ikke får anvendelse.

Dessuten er det viktig å huske på som vi var inne på innledningsvis at prisavslag ikke er det eneste bøtemiddelet ved mangler. Som vi allerede har pekt på har selger en vid adgang til å tilby retting. Også bøtemidler som heving, erstatning og tilbakeholding av kjøpesummen kan være aktuelle bøtemidler ved en konstatert mangel.