Rettigheter ved klage på boligkjøp

Det er ikke sjelden vi får henvendelser fra klienter som ønsker å klage på boligkjøpet. Det kjøpes og selges utrolig mange boliger i Norge årlig, og da er det ikke overraskende at mange av boligkjøpene ikke går helt som planlagt.

Mange problemer kan oppstå. Ikke sjelden finner kjøper skjulte feil og mangler i etterkant av avtalen. Dette er en klassisk kilde til tvister. Andre ganger mener kjøper at selger har gitt uriktige opplysninger om boligens tilstand eller ikke. Da det er så utrolig mye som kan skje under og i etterkant av en bolighandel er det ikke sjelden man møter på nye tvister.

I denne artikkelen skal vi forklare deg rettighetene dine dersom du ønsker å klage på et boligkjøp. Vi vil gå gjennom det klassiske mangelsbegrepet, og forklare hva som ligger i dette. Videre vil vi gå gjennom hvilke klassiske beføyelser du vil ha dersom det foreligger en mangel. Alternativer er prisavslag, retting, heving og erstatning. Etter dette skal vi fortelle deg om reklamasjonsfristene, som er særlig viktige regler som du må følge dersom du ønsker å kreve selger for noe.

Avhendingsloven avgjør som oftest

Som oftest er det avhendingsloven som regulerer forholdet mellom kjøper og selger etter et boligkjøp. Avhendingsloven kommer til anvendelse ved kjøp og salg av de fleste boliger, og er den sentrale loven for eiendomsoverdragelser i Norge. Det er derfor primært reglene i denne loven du som boligkjøper må se hen til dersom du ønsker å klage på et boligkjøp.

I noen tilfeller vil det være bustadoppføringsloven som blir avgjørende. Dette er i de tilfellene hvor en forbruker har inngått avtale med en næringsdrivende om oppføring av et hus. I det følgende vil vi imidlertid konsentrere oss om avhendingslovens regler, da disse rammer de aller fleste tilfellene.

En klage fordrer at noe er galt

Dersom du vil nå frem med en klage på boligkjøpet er det naturligvis et krav at noe er galt med boligen. Mange kjøpere tror at det eksisterer en slags generell angrerett ved boligkjøp eller at det krever svært lite for å heve boligkjøpet. Dette er ikke tilfelle, og det skal relativt mye til før du kan klage på boligkjøpet. Det er ikke slik at du får mange rettigheter bare vasken er lekk.

Dersom du skal få noe ut av en klage på boligkjøpet er det nødt til å foreligge en mangel. En mangel er selve inngangsvilkåret til alle sanksjonene en kjøper har i kjøpsretten generelt, og mangelsbegrepet blir dermed helt sentralt.

Av avhendingsloven følger det at eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med de kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen. En må dermed vurdere avtalen i sin helhet opp mot den boligen kjøper faktisk mottok.

Står det for eksempel i kontrakten at boligen er på 70 kvadratmeter, vil det naturligvis være en mangel dersom boligen i ettertid kun viser seg å være på 60 kvadratmeter. Det samme gjelder hvis det for eksempel står i kontrakten at badet ble pusset opp i 2018, mens det egentlig ikke har blitt pusset opp siden 2012.

I utgangspunktet er alle omstendighetene ved avtaleinngåelsen relevant for hva kjøper kan forvente av boligen. Dette innebærer at alt fra kjøpekontrakt, salgsannonser, salgsprospekt, visning, uttalelser på visning og budrunde, og lignende, vil være relevant for kravene til boligen.

Mangelsvurderingen er objektiv, hvilket innebærer at det ikke er av betydning om selger kjente til mangelen eller ikke. I de tilfellene kontrakten ikke inneholder nærmere holdepunkter for eiendommens egenskaper, vil man etter rettspraksis måtte vurdere kravene til eiendommen ut fra hva som vanligvis kan kreves av en alminnelig god vare.

Eiendom som er solgt “som den er”

De fleste eiendommer i Norge i dag er solgt “som den er”, hvilket ofte kompliserer mangelsvurderingen og også gjør det vanskeligere å nå frem med en klage på boligkjøpet.

Dette er en klausul i kjøpekontrakten som tar sikte på å overføre risikoen for skjulte feil og mangler på boligen til boligkjøper. Dersom slike feil og mangler skulle oppstå etter boligkjøpet vil klausulen medføre at kravene til feilene økes.

Etter avhendingslova kreves det i slike tilfeller at eiendommen må være i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne gå ut fra ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Denne vurderingen vil bero på en konkret helhetsvurdering der noen momenter blir særlig relevante. Dette er blant annet boligens alder, informasjonen i salgsdokumenter, den økonomiske verdien av mangelen, utbedringskostnader, selgers skyldgrad og lignende.

Merk at Stortinget nå sannsynligvis vil forby “som den er” forbehold, hvilket vil innebære at en i fremtiden sannsynligvis vil måtte falle tilbake på en normal mangelsvurdering, med lavere terskel for boligkjøper.

Klage på opplysningssvikt fra selger

I tillegg til at det vil foreligge en mangel på objektive avvik fra bolig i forhold til kontrakt, vil det også kunne foreligge en mangel dersom selger har gitt uriktige opplysninger eller tilbakeholdt opplysninger.

Når det kommer til tilbakeholdelse av opplysninger kan dette være en veldig praktisk regel ved boligkjøp, da de færreste selgere har lyst til å opplyse om alt det negative ved boligen. Men hvor går grensen? Det skal vi prøve å opplyse deg om her. Først skal vi starte med vilkårene.

Av avhendingsloven følger det at eiendommen har en mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysning om omstendigheter ved eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. I tillegg er det et vilkår om at man kan gå ut fra at informasjonen hadde virket inn på avtalen.

I forhold til hva slags informasjon kjøperen har grunn til å regne med å få vil dette bero på en konkret helhetsvurdering. Ut fra rettspraksis vil det alltid være strengere krav til opplysninger om sentrale forhold ved eiendommen enn i forhold til mindre viktige forhold. Lagmansretten har blant annet uttalt at opplysninger om vannlekkasje alltid vil være et forhold det er viktig å få vite om.

I en annen dom fra lagmansretten ble det uttalt at det burde vært opplyst om at eiendommen to år før overtakelse hadde vært sanert etter et angrep fra ekte hussopp. Et annet eksempel som kan nevnes er dommen der retten fant at selger hadde plikt til å opplyse om at det hadde skjedd et mye omtalt trippeldrap i boligen to år før salget.

I tillegg må også informasjonen ha virket inn på avtalen. I denne vurderingen skal man imidlertid ikke bare legge vekt på om avtalen ville ha kommet i stand dersom opplysningen var kjent, men også om opplysningen hadde virket inn på prisen eller andre forhold ved avtalen. Terskelen er dermed ikke så høy for at vilkåret er innfridd.

Når det kommer til uriktige opplysninger dekker dette de tilfellene der eiendommen ikke svarer til opplysning som selger har gitt kjøperen, dersom man kan gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. Det er i dette tilfelle ikke noe krav om at selgeren kan klandres for å ha gitt uriktige opplysninger. Regelen dekker også opplysninger gitt i annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring.

Eksempelvis kan Rt-2008-976 nevnes, der kjøper fikk medhold i at det var en mangel da fellesgjelden var 50 000 kr høyere enn det som var opplyst om i salgsprospektet.

Dette kan du kreve hvis det foreligger en mangel

Vi har nå forklart hva som ligger i mangelsbegrepet. Dersom du tror at forholdet i din sak kan utgjøre en mangel er det viktig å lese videre, da vi nå vil forklare deg hva slags rettigheter du har i dette tilfellet. Foreligger det en mangel vil du nemlig ha en rekke forskjellige aktuelle beføyelser du kan kreve av selgeren. De mest aktuelle beføyelsene er prisavslag, retting, heving og erstatning. Vi skal nå forklare litt om de forskjellige beføyelsene.

Prisavslag eller retting

Prisavslag og retting er nok de mest aktuelle beføyelsene ved klage på boligkjøp. Det vil si, dersom det foreligger en mangel vil de aller fleste tilfellene lede til et prisavslag eller retting.

Et prisavslag innebærer at selger gir deg en økonomisk kompensasjon som følge av mangelen. Vilkåret for å kreve prisavslag er at det foreligger en mangel og at denne mangelen har ført til en prisreduksjon.

Prisavslaget skal være forholdsmessig, hvilket innebærer at summen skal settes slik at forholdet mellom den nedsatte prisen og den avtalte prisen skal svare til forholdet mellom den verdien boligen har med mangelen og den verdien den ville hatt uten mangelen. Denne utregningsmodellen kan høres komplisert ut for mange, men ender som oftest til et rettferdig resultat. Der slike utreningser ikke er mulig vil man som oftest regne ut prisavslaget mer skjønnsmessig.

Retting innebærer at selgeren reparere mangelen slik at boligen blir i den standen som den skulle være ut fra kontrakten. Som oftest vil det ikke være selger selv som reparerer, men et håndverkerfirma eller lignende. Selger vil da ta regningen. Retting er en ganske praktisk beføyelse,

Viktig er det også at selger selv kan kreve å rette mangelen dersom vedkommende ønsker dette. Er selger for eksempel et håndverkerfirma vil dette ofte bli mye billigere, da de har ressursene til å ordne problemet uten store kostnader og da unngår å betale et sannsynligvis dyrere prisavslag. Privatpersoner med gode kontakter eller som selv er håndverkere kan naturligvis også dra stor fordel av dette.

Heving

Heving er vel generalbestemmelsen innenfor klager på boligkjøp. Det vil si, det virker som om nesten alle som vil klage på et boligkjøp ønsker å få medhold i heving. Dette går ut på at selger må overta huset og samtidig levere tilbake pengene til kjøper. Avtalen blir dermed opphevet.

Heving er en unntaksbestemmelse, og terskelen for å få medhold i et hevingskrav er høyt. Av avhendingsloven kreves det at mangelen er vesentlig. Det sentrale spørsmålet i denne vurderingen er om kjøper har rimelig grunn til å si seg løst fra kontrakten eller om det er tilstrekkelig med mindre inngripende misligholdssanksjoner.

Spørsmålet om vesentlighet vil avhenge av en samlet vurdering av en rekke forskjellige vurderingsmomenter. I dette spørsmålet blir enkelte momenter særlig sentrale. Dette er blant annet mangelens betydning for kjøper, andre aktuelle misligholdssanksjoner, mangelens objektive størrelse, selgers skyldgrad og lignende. Merk at heving er en unntaksbestemmelse og at terskelen for denne beføyelsen er høy. Ønsker du å få medhold i en klage på boligkjøp i forhold til heving skal det altså dreie seg om relativt store mangler.

Erstatning

Erstatning regulerer typisk øvrige poster som du ikke får kompensert med de normale beføyelsene. Dersom du får et prisavslag eller får hevet kjøpet, vil jo ikke dette erstatte utgifter du for eksempel har hatt til å konstatere mangelen eller for eksempel tapte leieutgifter.

Derfor er erstatning en tilleggsbeføyelse som du kan kreve i tillegg til de øvrige beføyelsene. Mange boligkjøpere pådrar seg større økonomisk tap enn bare selve prisreduksjonen på eiendommen, og dermed kan denne beføyelsen ofte være ganske sentral.

Slik klager du på boligkjøpet

Dersom du har bestemt deg for å klage på boligkjøpet er det viktig at du gjør dette på riktig måte. Dette inkluderer en ordentlig kommunikasjon med selger, der du først prøver å innlede en fredelig dialog. Slike saker løses som oftest aller best dersom man kan komme til en felles enighet, fremfor å gå rett til advokater etterfulgt av hissige krav fra hver sin kant.

Det første du må gjøre er imidlertid å gi selger melding om mangelen så fort du har mulighet til dette, og at du ønsker å gjøre gjeldende en beføyelse som følge av denne mangelen – dersom du ønsker dette. Avhendingsloven inneholder nemlig relativt strenge reklamasjonsregler. Blant annet vil du miste kravet ditt dersom du ikke reklamerte innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget mangelen.

Hvor lang denne terskelen er vil variere, men ut fra rettspraksis vil det være omkring to måneder. Det er imidlertid sjelden noen grunn til å gamble på at du har en så lang frist, og skal du klage burde du gjøre det med en gang du oppdager mangelen. Dette vil også være mer realt ovenfor boligkjøper.

I forhold til selve meldingen må denne være skriftlig, enten via e-post, sms, brev eller lignende. Her burde du forklare selger hvorfor du mener det foreligger en mangel ved eiendommen, og at dupå grunn av mangelen ønsker å gjøre gjeldende prisavslag, heving eller lignende.

Dersom selger er vanskelig å ha med å gjøre kan det være greit å informere om at boligforsikringen ofte vil dekke store deler av advokatutgiftene, slik at dette også kan være en slags siste løsning dersom en felles enighet ikke er mulig.