Heving av boligkjøp – slik er reglene

Boligkjøp er ofte et av de viktigste kjøpene en vanlig borger foretar i løpet av livet sitt. Investeringen er som oftest forbundet med en stor økonomisk investering og stor forventning. Derfor er det naturligvis også mange følelser involvert dersom ikke boligen står til forventning.

Hvert år kjøpes og selges det en rekke boliger i Norge, og i forhold til en andel av disse boligene oppstår det tvister om boligen i etterkant av overtakelse. Normalt er både kjøper og selger privatpersoner, og avgjørelsen av tvisten vil dermed ha en stor økonomisk betydning for begge parter.

Typisk tilfeller er at kjøper mener at selger ga misvisende opplysninger om eiendommen, arealet på boligen er mindre enn opplyst, det hefter en servitutt på eiendommen kjøper ikke ble opplyst om, man finner skadedyr i boligen, en skjult feil eller mangel viser seg og lignende.

Som følge av slike mangler kan kjøper undertiden ha en rekke krav mot selger. I denne artikkelen vil vi spesifikt forklare deg reglene som regulerer heving av boligkjøp, enten du er kjøper eller selger. Disse reglene følger av avhendingsloven, som er den sentrale loven innenfor kjøp og salg av eiendom i Norge.

Heving er en inngripende beføyelse

Mange boligkjøpere synes å tro at det er svært få krav for å kunne heve et boligkjøp. Her er det viktig å poengtere at heving generelt er den aller mest inngripende beføyelsen kjøper kan anvende ovenfor en boligselger.

I mange tilfeller vil en boligselger ramme hardt av en slik annullering av avtalen. Boligselger vil typisk ofte ha brukt pengene på et nytt hus, eller på andre måter innrettet seg etter handelen på måter som vanskelig kan omgjøres. Å bli nødt til å betale tilbake kjøpesummen og overta boligen igjen kan dermed ramme boligselger hardt.

I tillegg til dette er den klare avtalen i norsk rett at avtaler holdes. Dermed vil man primært alltid ønske å kompensere kjøper med mindre inngripende løsninger, som for eksempel heller et prisavslag. Dette er som oftest en mer rettferdig løsning; balansen i avtalen opprettholdes mens både kjøper og selger kan oppleve en rettferdig løsning.

På grunn av dette er heving av boligkjøp forbeholdt unntakstilstandene. Det må foreligge noe ekstra for at man skal kunne si at det er rettferdig at boligkjøper skal kunne si seg løst fra kontrakten. Vi kommer straks tilbake til dette.

En mangel er avgjørende

For at heving i det hele tatt skal kunne komme på tale er det avgjørende at det foreligger en mangel. En mangel er inngangsvilkåret til alle sanksjoner kjøper har i kjøpsretten.

En mangel betyr kort forklart at varen ikke er i samsvar med det som er avtalt. Foreligger det en mangel, må dette på en eller annen måte kompenseres av en sanksjon som prisavslag, retting, omlevering, heving eller lignende. Hvilken sanksjon som benyttes vil avhenge helt av mangelen og avtalesituasjonen for øvrig.

Så hva skal til for at det skal foreligge en mangel? I utgangspunktet er det underliggende vurderingsmomentet at varen (her boligen) ikke sto i forventning til kjøpers berettigede forventning.

Kjøpers berettigede forventning kan forklares med den forventningen en normal boligkjøper ville hatt til boligen ut fra avtalesituasjonen i sin helhet.

Sentrale momenter vil her være hva som sto i boligannonsen, salgsbrosjyre, salgsprospekt og lignende, hva som ble uttalt under visning, forhandlinger, kontraktsinngåelse og lignende, og ikke minst selve avtalekontrakten.

Alle momenter i forbindelse med boligkjøpet vil være av relevans i forhold til å vurdere hvilken berettiget forventning en normal boligkjøper ville hatt til boligen. Alt som eiendomsmegler sier vil også være bindende for boligselger.

Solgt som den er forbehold

Det som kompliserer mangelsvurderingen i forhold til boligkjøp er at nesten alle boliger selges med et såkalt «som den er» forbehold. Dette forbeholdet er en risikooverføring fra selger til kjøper i forhold til skjulte feil og mangler som viser seg etter overtakelse. Kjøper overtar huset som det står sammen med alle mangler som ikke skulle vises.

I slike tilfeller følger det av avhendingsloven at boligen må være i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne forvente. Terskelen er altså langt høyere for å konstatere en mangel der et forbehold er inntatt – hvilket nesten er alltid. Vilkåret er dermed likt som hevingsvilkåret, men dette betyr ikke at vurderingen er den samme.

Imidlertid er det sentralt å være klar over at disse reglene er i ferd med å endres. Avhendingsloven vil sannsynligvis oppdateres og i den nye versjonen vil det ikke lenger være lov å innta et som den er forbehold i kontrakten. Dette innebærer at man i fremtiden vil måtte falle tilbake på den alminnelige mangelsvurderingen. Du kan lese mer om dette i denne artikkelen fra NRK.

Hvilken mangelsvurdering du må ta utgangspunkt i vil bero på når du kjøpte boligen. Har du kjøpt boligen før de nye reglene har tredd i kraft vil det som oftest være et som en er forbehold i kontrakten.

Opplysningssvikt

I tillegg til at det vil foreligge en mangel dersom vilkåret ovenfor er oppfylt, kan det også foreligge en mangel dersom det foreligger en opplysningssvikt. Dette betyr at selger enten har tilbakeholdt eller gitt uriktige opplysninger om boligen. Disse reglene gjelder også selv om boligen er solgt «som den er».

Dersom selgeren har holdt tilbake informasjon om boligen følger det av avhendingsloven at dette kan utgjøre en mangel dersom visse vilkår er oppfylt. For det første må det dreie seg om en mangel som selgeren kjente eller måtte kjenne til. For det andre må det dreie seg om informasjon som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. For det tredje må man kunne gå ut fra at det har innvirket på avtalen at opplysningen ikke ble gitt.

For eksempel kan det tenkes at selger er fult klar over at det har blitt begått et bestialsk drap på eiendommen, og at det verserer sterke rykter i bygda om at huset er hjemsøkt eller lignende, hvilket reduserer verdien på boligen. Undertiden kan slike fenomener utgjøre opplysningssvikt dersom de ikke nevnes for kjøper

For det andre kan det foreligge opplysningssvikt dersom selger har gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder også opplysninger i annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring. I dette tilfelle kreves det at opplysningene har virket inn på avtalen.

Det kan for eksempel tenkes at eiendomsmegler under visning har uttalt at kjøper om et halvt år vil kunne få en forkjøpsrett på en parkeringsplass i området. Stemmer ikke dette, vil dette kunne være en uriktig opplysning.

Mangelen må være vesentlig

Dersom det foreligger en mangel vil du som oftest ha krav på noe. Hva dette vil være vil avhenge nærmere av hva mangelen er. Som nevnt ønsker en helst å benytte seg av de minst inngripende beføyelsene, slik at et prisavslag eller retting vil være den mest aktuelle beføyelsen.

For prisavslag eller retting er det ingen øvrige vilkår, slik at du som oftest vil ha krav på en av disse mangelsbeføyelsene.

I forhold til heving av boligkjøp er det imidlertid et ytterligere vilkår: Mangelen må være vesentlig. Grunnen til dette ekstra vilkåret er som nevnt at heving er en inngripende beføyelse en primært ønsker å benytte seg av i unntakstilfeller.

Vesentlighetskriteriet har blitt drøftet i utallige dommer, forarbeider, lovkommentarer, juridisk litteratur og lignende. Dermed er det lett å gå seg vill i et mylder av forskjellige kilder.

Vurderingen er imidlertid egentlig ikke så komplisert, og det letteste for en nybegynner er ofte å holde seg til de sentrale vurderingsmomentene, som vi skal gå gjennom i de følgende. Alle saksforhold er forskjellig slik at du sjelden vil finne en dom du kan lene deg på i forhold til hvilken løsning som er korrekt.

Momentene i vesentlighetsvurderingen

Det overordnede spørsmålet som er stilt opp i rettspraksis i forhold til hevingsvurderingen er om kjøper har rimelig grunn til å si seg løst fra kontrakten. En annen måte å si det på er om man kan si at det er rettferdig at kjøper, alle forhold tatt i betraktning, får tilbakeført pengene fra selger og at selger dermed overtar huset på nytt.

Denne vurderingen beror på en konkret helhetsvurdering der alle forhold tas i betraktning. En må se hele saken under ett. Selv om dette er tilfelle, er det likevel visse vurderingsmomenter som rettspraksis særlig har lagt vekt på, og vi skal i det følgende se på disse.

Det viktigste momentet er mangelens betydning for kjøper. Jo større betydning mangelen har for kjøper, jo mer sannsynlig er det at han får heve boligkjøpet. Dette gjelder særlig dersom kjøper har kommunisert denne betydningen til selger i forkant av avtalen.

Er boligkjøper for eksempel en lam person som er helt avhengig av å kunne ha en parkeringsplass rett utenfor huset vil det ha stor betydning dersom dette viser seg å ikke være tilfellet.

Et annet viktig moment er den objektive størrelsen på mangelen. Noen har tidligere snakket om en prosentlære, men dette er egentlig mer teoretisk. Desto større verdi mangelen utgjør i forhold til boligens samlede verdi, desto større sjanse vil det være til å heve. Grensen synes å rundt 20 %, men dette vil selvfølgelig også måtte vurderes i forhold til de øvrige vurderingsmomentene.

Et annet svært viktig moment er om andre beføyelser er mulige. Er det for eksempel fint mulig å kompensere mangelen med retting eller prisavslag, og dette vil være en tilstrekkelig reaksjon mot kontraktbruddet, vil dette få særlig stor vekt. Grunnen til dette er som nevnt at heving er en unntaksbeføyelse.

Et annet moment er også tidsmomentet, altså hvor lang tid det har gått fra avtalen til kjøper krever heving. Terskelen blir høyere dersom det har gått en lang tid. Dette vurderingsmomentet må sees i sammenheng med innrettelseshensynet; jo lenger tid som har gått jo mer vil selger ha grunn til å innrette seg på at avtalen er endelig.

På grunn av dette må dette vurderingsmomentet også sees i sammenheng med betydningen hevingsoppgjøret vil ha for selger. Jo mer selger har innrettet, jo sterkere vil en heving ramme han. Har selger for eksempel brukt pengene på et nytt hus skal det nok noe mer til før kjøper kan heve. Men dette momentet har nok ikke like mye vekt som de øvrige.

Selger skyldgrad kan på den annen side undertiden få sterk vekt. Grunnen til dette er at man primært har en høy terskel for heving for å beskytte selger. Dersom selger er å bebreide for mangelen, vil han være mindre beskyttelsesverdig. Har selger for eksempel opptrådt uredelig ved å bevisst gi uriktige eller holde tilbake opplysninger, vil terskelen for å heve nærmest umiddelbart senkes.

Dette er de aller viktigste vurderingsmomentene. Hvilke av disse momentene som blir viktige vil vurdere fra sak til sak, da det som oftest er noen momenter som gjør seg særlig gjeldende i hver sak. Derfor må alle sakstilfeller vurderes konkret. Denne listen burde imidlertid være en god huskeknagg for hva du burde se på i forhold til hevingsvurderingen.

Reklamasjonsfrister

Det er også viktig at du er klar over reklamasjonsfristene i forhold til kjøp og salg av bolig. Dersom du oppdager en mangel er det nemlig viktige reklamasjonsfrister du må følge, hvis ikke kan du faktisk risikere å miste kravet ditt. Dette vil innebære at alle beføyelsene du eventuelt ville hatt mot selger vil forsvinne.

I forhold til boligkjøp opererer avhendingsloven med en absolutt og en relativ reklamasjonsfrist. Den absolutte reklamasjonsfristen går ut på at du ikke kan klage på en mangel som oppstår 5 år etter overtakelse av boligen. Grunnen til denne regelen er at selger en gang skal kunne si seg ferdig med kjøpet.

Den relative reklamasjonsfristen er som oftest den største fellen for mange. Den relative reklamasjonsfristen går ut på at kjøper må si i fra om mangelen innen rimelig tid. Hva som ligger i rimelig tid vil variere ut fra saksforholdet.

Er det for eksempel en mangel hvor selger raskt kan begrense kostnadene ved å reparere (for eksempel vannlekkasje) eller trenger muligheten til å samle bevis før de forspilles, vil fristen være kortere. Høyesterett har uttalt at fristen normalt vil være på omkring 2 måneder, men dette utgangspunktet er høyst relativt.

I forhold til selve reklamasjonen holder det at denne fremsettes for selger, for eksempel via e-post. Her må du forklare selger om hva mangelen går ut på og at du på grunn av mangelen ønsker å heve boligkjøpet.