Skjulte feil og mangler på boligen

En av de største årsaker til tvister innenfor eiendomskjøp er skjulte feil og mangler på boligen. Kjøper har i dette tilfellet overtatt en bolig som senere viser seg å ha skjulte feil og mangler. De dette som oftest kan utgjøre store verdier er det en naturlig kilde til tvister i rettssystemet.

Ifølge statistikk fra forsikringsselskapene oppstår det faktisk tvister i etterkant av hele 25 % av alle boligsalg. Typiske problemer er ofte skjulte feil og mangler, og omfatter ofte bad, vann, fuktskade, mugg, råte, lekkasjer, dårlig håndverkerarbeid, skadedyr og lignende. Kjøpere av rekkehus er ofte de som finner flest feil og mangler. Statistikk fra domstolene viser at boligkjøper ofte får medhold i slike klager.

I denne artikkelen skal vi forklare deg om reglene rundt skjulte feil og mangler på boligen. Reglene kan virke kompliserte, men er egentlig ikke så vanskelig å forstå. Vi har derfor fokusert på å skrive artikkelen så enkelt og oversiktlig som overhodet mulig. Som oftest vil tvister i forhold til boligkjøp reguleres av avhendingsloven, slik at det er disse reglene vi primært vil fokusere på.

Den skjulte feilen må utgjøre en mangel

Helt sentralt for rettighetene dine er at den skjulte feilen på boligen utgjør en mangel. Dette vil si at den skjulte feilen medfører at boligen ikke står i samsvar med avtalen. Denne vurderingen beror på en konkret helhetsvurdering der spørsmålet er om boligen ikke står i samsvar med kjøpers berettigede forventning.

Denne vurderingen kompliseres som oftest av at nærmest alle boliger i dag selges med et «som den er»-forbehold. Dette er en slags ansvarsfraskrivelse fra selger hvor han fraskriver seg ansvaret for skjulte feil og mangler som kjøper måtte oppdage i etterkant av boligkjøpet. Dette forbeholdet rammer dermed selve kjernen av vårt tema.

Dersom et slikt forbehold er inntatt er det ikke umulig å vinne frem med at den skjulte feilen utgjør en mangel, terskelen blir bare høyere. Etter avhendingsloven må boligen da være i vesentlig dårligere stand en kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.

Merk: Stortinget er nå i ferd med å innta en ny lov som vil medføre at «som den er» forbehold vil bli ulovlig. Dette vil medføre at mangelsvurderingen der en oppdager skjulte feil da vil bero på den normale mangelsvurderingen, der terskelen for å konstatere en mangel er lavere.

I tillegg til den normale mangelsvurderingen inneholder også avhendingsloven særlige regler om opplysningssvikter. Det kan nemlig også være en mangel dersom selger har gitt uriktige opplysninger eller dersom han eller hun har tilbakeholdt viktige opplysninger.

I forhold til tilbakeholdte opplysninger kreves det at selger må ha kjent til eller burde kjent til mangelen, at kjøperen hadde grunn til å regne med å få denne informasjonen, og at man kan gå ut fra at informasjonen hadde innvirket på avtalen.

Typisk vil selger for eksempel være klar over at det har blitt utført dårlig håndverkerarbeid på hele kjøkkenet, men unnlate å si fra om dette for å selge boligen til en høyere pris.

I forhold til uriktige opplysninger gjelder disse også for opplysninger som står i annonse, salgsprospekt og annen markedsføring av eiendommen, og kravet er kun at disse opplysningene har virket inn på avtalen på en eller annen måte.

Typisk har selger overdrevet solforholdene på sommerhalvåret vesentlig, eller skrytt opp kvaliteten på håndverkerarbeidet.

Særlig om skadedyr

Det har vært mye oppmerksomhet omkring skadedyr og boligkjøp i de siste, de såkalte skjeggkre sakene. Slike skadedyr kan fort utgjøre en sterk redusering på boligens økonomiske verdi, og er dermed en kilde til konflikter i rettssystemet.

Ut fra den foreløpige rettspraksisen virker det som du kan ha gode muligheter for å nå frem med krav basert på funn av for eksempel skjeggkre. Foreløpig er det etter vår viten åtte tingrettsdommer som har konstatert at skjeggkre utgjør en mangel på boligen, og de fleste av disse dommene konstaterer også at skjeggkre utgjør en vesentlig mangel på boligen.

Om skjeggkre utgjør en mangel eller ikke vil naturligvis bero på en konkret helhetsvurdering i det enkelte tilfelle, basert på kontrakten, hvor stort problem skadedyrene utgjør, hvor mange de er og lignende.

Mulige sanksjoner i mangelstilfellet

Dersom den skjulte feilen utgjør en mangel i avhendingslovens forstand vil du kunne ha en rekke sanksjoner mot selger, forutsatt at du har reklamert rettidig. Reklamasjonsreglene er utrolig viktige da de er helt sentrale for at kravet ditt når gjennom. Vi skal skrive mer om disse i neste bolk. Vi skal nå forklare de mest praktiske sanksjonene ved skjulte feil og mangler.

Retting

Avhengig av mangelen vil du nesten alltid ha krav på retting av mangelen. Dette betyr at selger reparerer mangelen selv. Er det en entreprenør som har solgt boligen vil de ofte reparere mangelen personlig. Er det en privatperson vil retting som oftest skje ved at vedkommende betaler håndverkere for å reparere mangelen.

Det spesielle med retting er at dette også fungerer som en defensiv beføyelse fra selgers side. Dette går ut på at selger kan kreve å få rette mangelen for å parere andre beføyelser. Ønsker du for eksempel primært å kreve prisavslag, vil dette ikke komme på tale dersom selger vil reparere mangelen, og kan gjøre dette innen rimelig tid.

Denne regelen er særlig praktisk dersom det for eksempel er et byggefirma som har solgt et nybygg. Prismessig vil denne løsningen som oftest bli mye billigere for dem, og da er det også rettferdig at de må kunne kreve å få reparere mangelen framfor å gi kjøper et prisavslag.

I forhold til rettingen må denne selvfølgelig være utført i henhold til faglig kvalitet. Selger må videre rette mangelen slik at den er på det nivået som kreves ut fra kontrakten. Du kan naturligvis ikke kreve noe merarbeid.

Prisavslag

En veldig praktisk sanksjon innenfor boligtvister er prisavslag. I dette tilfellet vil selger gi kjøper en økonomisk sum som skal tilsvare den økonomiske reduksjonen mangelen utgjør i forhold til boligens verdi. Prisavslag regnes ut på forskjellige måter i forhold til hver enkel sak.

For å få et prisavslag kreves det primært kun at det foreligger en mangel, og at selger ikke krever å rette manglene. Sannsynligvis er prisavslag den mest benyttede sanksjonen innenfor boligtvister.

Heving

Å heve kjøpet er den mest inngripende sanksjonen innenfor kjøpsretten. Heving går ut på at kjøper flytter ut av boligen og får pengene tilbake. Handelen blir dermed annullert eller opphevet.  

Heving av boligkjøp kan være veldig inngripende for boligselger, som ofte har brukt pengene på en ny bolig. Å tilbakebetale pengene til kjøper kan dermed ofte være svært vanskelig.

Det klare utgangspunktet i kjøpsretten er at avtalen holdes, og dermed er heving en klar unntaksregel. Vilkåret for å heve er derfor at mangelen er vesentlig.

Vesentlighetskriteriet har blitt vidt drøftet i dommer, forarbeider og juridisk teori, og har med tiden dermed fått et ganske klart innhold.

Ut fra rettspraksis er det overordnede vurderingstemaet om kjøper har rimelig grunn til å si seg løst fra kontrakten. Dette må baseres ut fra en helhetsvurdering av alle sakens forhold. Noen momenter er særlig viktige i denne vurderingen.

Det viktigste momentet er mangelens betydning for selger. Jo større betydning den skjulte feilen utgjør for kjøper, jo mer vil dette tale for at mangelen er vesentlig. Er det tale om en feil som ikke har så stor betydning, taler dette klart mot heving.

Et annet viktig moment er mangelens størrelse i forhold til den totale kjøpesummen. Praksis viser at mange domstoler godtar heving der mangelen utgjør omkring 15/20 % av boligens totale verdi.

Et helt sentralt moment er også muligheten til å foreta andre sanksjoner istedenfor heving. Grunnen til dette er at heving først og fremst er en unntaksbestemmelse. Er det for eksempel mulig å kompensere kjøper med et prisavslag – og dette er en tilstrekkelig konsekvens på kontraktsbruddet – skal det ofte mye til for å få hevet boligkjøpet.

I tillegg til dette vil et annet viktig moment være om selger er å bebreide for mangelen. Har selger for eksempel tilbakeholdt viktige opplysninger vil han ikke lenger være like beskyttelsesverdig, og da er det mindre grunn til å hensynta selger i et hevingsoppgjør. Jo mer klanderverdig selger har opptrådt, jo lettere vil det være å heve.

I tillegg til dette vil hevingens konsekvens for selger også være et lite moment. Dette må en se i forhold til om selger har opptrådt klanderverdig eller ikke. Ofte har ikke selger noen mulighet til å forutse den skjulte feilen eller mangelen, og da burde selger hensyntas i den helhetlige vurderingen.

Dette er de viktigste momentene, men det er viktig å presisere at det avgjørende alltid vil være en helhetsvurdering der alle sakens forhold vil være relevante.

Erstatning

Erstatning er også en ikke upraktisk beføyelse innenfor boligtvister. Erstatning skiller seg litt fra de andre beføyelsene da formålet er noe annerledes.

Mens formålet med sanksjoner som prisavslag, retting og heving er å gjenopprette den økonomiske balansen i avtaleforholdet, er formålet med erstatning å kompensere for det øvrige økonomiske tapet selger har hatt som følge av kontraktsbruddet.

Derfor kan erstatning også kreves i tillegg til beføyelser som prisavslag, retting og heving. Merk at prisavslag, retting og heving naturligvis alltid vil utelukke hverandre.

Erstatning vil typisk dreie seg om tapsposter som utgifter til konstatering av mangelen, tapte leieutgifter, tapt arbeidstid, personskader og lignende, og er en ganske praktisk beføyelse.

Reklamasjonsreglene for skjulte feil og mangler

Som nevnt tidligere er det ekstremt viktig at du følger reklamasjonsfristene dersom du skal klage på en skjult feil og mangel. Følger du ikke disse reglene er det en god sjanse for at du kan risikere å miste kravet ditt. Dette vil som oftest medføre et stort økonomisk tap. Man skiller mellom absolutt og relativ reklamasjonsfrist.

Den absolutte reklamasjonsfristen går ut på at du ikke kan reklamere på skjulte feil og mangler senere enn 5 år etter at du overtok boligen. Inntrer en skjult feil eller mangel etter dette tidspunktet vil altså kravet ditt ha forfalt. Jo lenger tid som har gått jo mer sannsynlig vil det nok også være at forholdet ikke vil utgjøre en mangel.

I forhold til den relative reklamasjonsfristen må kjøper gi selger en melding om mangelen innen rimelig tid etter at han eller hun oppdaget eller burde oppdaget mangelen.

Dette medfører altså at reklamasjonsfristen faktisk kan ha begynt å løpe før du oppdaget mangelen – dersom du burde ha oppdaget den. Hva som ligger i vilkåret burde oppdaget mangelen er vanskelig å si konkret, men som oftest vil vurderingsmomentet være om en normal person ville ha reagert på mangelen.

I forhold til hva som ligger i rimelig tid vil dette også variere fra sak til sak. Kjøper må få en rimelig mulighet til å sette seg inn i situasjonen før han gir beskjed til selger. Ofte kan det jo også være et behov for å få inn fagfolk for å gjøre nærmere undersøkelser.

I forhold til rettspraksis vil den rimelige fristen sjelden være kortere enn 2 måneder, noe som er vesentlig lengre enn i forhold til kjøp av vanlig løsøre.

I forhold til hva du burde opplyse om i forhold til meldingen om den skjulte feilen eller mangelen burde beskjeden sendes skriftlig, typisk via e-post, sms eller brev. I denne beskjeden burde du opplyse om hva du mener utgjør en mangel og hvilke krav du ønsker å fremme som følge av mangelen.

Burde jeg benytte meg av en advokat?

Om du burde benytte deg av en advokat eller ikke for å få hjelp med skjulte feil og mangler ved boligkjøpet er vanskelig å si generelt. Det enkleste vil alltid være å løse saken i minnelig løsning, og komme til et privat forlik. Dette er imidlertid ofte lettere sagt enn gjort, da det som oftest er snakk om store verdier og begge parter tenderer å hevde at de har retten på sin side.

Dersom du ikke opplever at det er mulig å komme til en løsning du er fornøyd med kan det være en ide å oppsøke en advokat, særlig dersom det er snakk om en stor sum. Skal du benytte deg av en advokat er det svært viktig å benytte seg av advokater som har erfaring innenfor eiendomsrett, fremfor advokater som bare jobber med eiendomsrett fra tid til annen. Det finnes en rekke advokatfirmaer som spesialiserer seg på eiendomsrett (et godt eksempel i lenken rett over), så det er endel forskjellige firmaer å velge mellom.

Boligkjøperforsikring dekker ofte advokat

Ofte vil boligkjøperforsikringen dekke store deler av advokatutgiftene, slik at dette vil gjøre bruken av advokat betydelig billigere. Dette gjør det naturligvis mye mer aktuelt å benytte seg av en advokat, fremfor dersom du måtte betalt alt på egen hånd.

På den måten vil du slippe å ta en stor risiko, i forhold til å betale mye penger for så å tape saken (da må du også av og til betale motpartens sakskostnader). Derfor anbefaler vi deg å sjekke om du har en boligkjøperforsikring før du eventuelt benytter deg av en advokat.