Hvordan selge bolig uten å få krav mot seg i etterkant

Mange boligselgere gruer seg til den dagen telefonen ringer med en misfornøyd kjøper på tråden. Heldigvis finnes det konkrete grep du kan ta for å beskytte deg mot reklamasjoner og økonomiske krav etter boligsalget. Vi guider deg gjennom hvordan man kan selge bolig uten å få krav mot seg i etterkant.

Strenge regler for dokumentasjon ved bolighandel

Avhendingsloven ble endret fra 1. januar 2022, og disse endringene har stor betydning for deg som skal selge bolig. Den viktigste endringen er at du ikke lenger kan selge boligen “som den er” til forbrukere. I dag har du som selger et utvidet ansvar for feil og mangler som overstiger 10 000 kroner – og dette ansvaret varer i hele fem år etter salget.

Lovendringen har fått flere praktiske konsekvenser:

• Feil på over 10 000 kr kan gi kjøper krav på prisavslag, mens terskelen tidligere var 3-6 % av kjøpesummen
• Tilstandsrapporten må nå følge en egen forskrift med detaljerte krav til innhold og undersøkelser
• Kjøper har fått utvidet undersøkelsesplikt og kan ikke klage på dokumenterte feil
• Grunnlaget for å heve et boligsalg er svært høyt

God dokumentasjon er din aller beste forsikring mot fremtidige krav. Når feil er beskrevet og dokumentert i salgspapirene, kan ikke kjøper komme tilbake og klage på disse forholdene i etterkant. Det betyr at jo mer grundig du dokumenterer boligens tilstand, desto tryggere er du som selger.

Boligsalgsrapporten er svaret på hvordan man kan selge bolig uten å få krav mot seg i etterkant

Boligsalgsrapporten er det viktigste dokumentet du kan investere i når du skal selge bolig uten å risikere krav i etterkant. Det er en type tilstandsrapport som brukes ved bolighandel. En bygningssakkyndig gjennomgår boligen din systematisk og dokumenterer alt fra takkonstruksjon til drenering. 

Rapporten gir kjøper et realistisk bilde av boligens tilstand. Den beskytter deg også mot påstander om at du har holdt tilbake informasjon. Etter lovendringen i 2022 stilles det strenge krav til hva en godkjent tilstandsrapport skal inneholde. Takstmannen må følge en egen forskrift.

En grundig tilstandsrapport undersøker blant annet følgende:

• Våtrom med fuktmålinger og vurdering av membran, sluk og rør
• Elektrisk anlegg med sjekk av sikringsskap, jordingssystem og eventuelle feil
• Takkonstruksjon inkludert bæring, isolasjon og tegn på lekkasjer
• Grunnmur og kjeller med fokus på fukt, sprekker og drenering
• Ventilasjon og inneklima i alle oppholdsrom

Feil som står beskrevet i tilstandsrapporten kan ikke boligkjøper klage på i etterkant. Kjøper anses å ha lest og akseptert innholdet i rapporten når de legger inn bud på boligen. Derfor er det faktisk en fordel for deg at takstmannen avdekker feil, så lenge de dokumenteres skikkelig.

Egenerklæringsskjemaet må fylles ut riktig

Egenerklæringsskjemaet er ditt personlige vitnesbyrd om boligens tilstand, og det må du ta på alvor. Skjemaet inneholder en rekke spørsmål om forhold ved boligen som bare du som eier kjenner til. Informasjonen du gir her er viktig både for takstmannen som skal utarbeide tilstandsrapporten og for kjøper som skal ta en beslutning. 

Fyller du ut skjemaet med feil eller holder tilbake opplysninger om vesentlige mangler ved boligen, kan du bli holdt ansvarlig. Det gjelder også for forsikringsselskapet ditt, dersom du har tegnet boligselgerforsikring. Egenerklæringen spør vanligvis etter disse forholdene:

• Vannlekkasjer du har opplevd og hva som eventuelt ble gjort for å utbedre dem
• Arbeider du selv har utført på boligen, inkludert oppussing av bad og kjøkken
• Konflikter med naboer eller sameiet som kan påvirke bomiljøet
• Skadedyr du har observert, som mus, maur eller skjeggkre
• Planer i nabolaget du kjenner til, som veiutbygging eller fortetting

Hovedregelen er enkel. Det er bedre å si for mye enn for lite. Hvis du er usikker på om noe er relevant, så bør du ta det med uansett. Svarer du “nei” på et spørsmål der svaret egentlig er “ja”, risikerer du at forsikringsselskapet avviser kravet ditt eller retter et regresskrav mot deg. Kjenner du ikke svaret, skal du krysse av for “vet ikke. Aldri gjett eller anta.

Opplysningsplikten må overholdes for å selge bolig uten å få krav rettet mot seg i etterkant

Opplysningsplikten er lovfestet i avhendingsloven og pålegger deg som selger å gi korrekte og fullstendige opplysninger om boligen. Du må opplyse om alle forhold du kjenner til eller burde kjenne til og som kjøper har grunn til å regne med å få vite om. Det gjelder ikke bare synlige feil, men også forhold som nabokonflikter, byggeplaner i området og arbeider du har utført selv.

Vanlige forhold mange glemmer å opplyse om:

• Reguleringsplaner som viser at det skal bygges blokk på nabotomten
• Egeninnsats på elektrisk anlegg eller rørleggerarbeid uten dokumentasjon fra fagfolk
• Årstidsrelaterte problemer som oversvømmelse i kjelleren ved kraftig regn
• Støy fra nærliggende bedrifter, trafikk eller flyplasser på bestemte tider
• Ulovlige byggetiltak som ikke er godkjent av kommunen

Et viktig prinsipp er at opplysningsplikten din går foran kjøpers undersøkelsesplikt. Kjøper kan ikke lastes for mangler du har unnlatt å informere om, selv om de “burde ha sett det”. Domstolene har gjentatte ganger slått fast at selger må være den aktive parten når det gjelder å gi informasjon. Opplysninger som er gjemt i liten skrift eller nevnt i forbifarten regnes ikke som tilstrekkelig.

Les også

Kan man angre på boligkjøp? Vi ser nærmere på regelverket

Vanlige feil som fører til reklamasjon ved boligsalg

Noen typer feil går igjen i reklamasjonssaker på boligkjøp. Det kan være lurt å være ekstra oppmerksom på disse når du skal selge. Fukt- og vannskader topper statistikken og står for en stor andel av alle tvister mellom kjøper og selger. Det inkluderer alt fra lekkasjer på bad til vanninnsig i kjeller og kondens i krypkjeller. Konstruksjonsfeil er en annen gjenganger, særlig i boliger der det har vært utført arbeider uten fagkompetanse.

De vanligste årsakene til reklamasjon er:

• Fuktskader på bad under ti år gamle, der membran eller sluk svikter
• Feil ved elektriske anlegg utført av ufaglærte
• Setningsskader og sprekker i grunnmur som ikke er opplyst om
• Råteskader i bærende konstruksjoner skjult bak kledning
• Skadedyr som skjeggkre, der omfanget viser seg å være stort

Dokumentasjon er igjen løsningen. Har du kvitteringer og FDV-dokumentasjon på utført arbeid, reduserer du risikoen for krav betraktelig. Hvis du vet at badet ble renovert for åtte år siden, bør du ha papirer som viser hvem som utførte arbeidet og hvilke materialer som ble brukt. Har du utført arbeid selv, må dette opplyses om – uavhengig av om det faktisk er feil ved arbeidet eller ikke.

Boligselgerforsikring er enda en god løsning til hvordan man kan selge bolig uten å få krav mot seg i etterkant

Boligselgerforsikring – tidligere kalt eierskifteforsikring – er en forsikring som dekker ditt ansvar som selger etter avhendingsloven. Rundt 80-90 prosent av alle boligselgere i Norge tegner denne forsikringen. Den gir deg en viktig trygghet i fem år etter salget. Forsikringsselskapet overtar behandlingen av alle krav som rettes mot deg. De utbetaler også eventuell erstatning direkte til kjøper. Du slipper med andre ord å forholde deg til en misfornøyd boligkjøper på egen hånd.

Boligselgerforsikringen gir deg flere fordeler:

• Saksbehandlere, jurister og advokater håndterer alle reklamasjoner for deg
• Forsikringen dekker krav ned til 10 000 kroner
• Du får juridisk bistand og representasjon hvis saken skulle gå til retten
• Forsikringen varer i hele ansvarsperioden på fem år etter overtakelse av boligen

Prisen på boligselgerforsikring beregnes som en promillesats av salgssummen og varierer med boligtype. Premien trekkes fra oppgjøret når boligen er solgt, slik at du betaler ingenting før salget er gjennomført. Forsikringen kjøpes gjennom eiendomsmegleren din som har avtale med et forsikringsselskap.

Les også

Klage på boligkjøpet? Se hvilke rettigheter du har

Slik dokumenterer du boligen riktig for å unngå reklamasjonskrav

God dokumentasjon handler om mer enn bare tilstandsrapporten. Du bør samle alt som kan bekrefte boligens tilstand og historie. Begynn salgsforberedelsene gjerne flere måneder før du legger boligen ut for salg. Da har du tid til å finne frem alt du trenger. Mange selgere oppdager at de mangler viktige papirer først når megleren spør etter dem, og da kan det være for sent å skaffe dem.

Pass på at du har følgende dokumentasjon klar:

• FDV-dokumentasjon (forvaltning, drift og vedlikehold) på alle arbeider som er utført
• Kvitteringer og fakturaer fra håndverkere med beskrivelse av hva som er gjort
• Ferdigattester og brukstillatelser på eventuelle tilbygg eller ombygginger
• Servicerapporter på oljefyr, varmepumpe, pipeløp og andre tekniske installasjoner
• Fotografier som dokumenterer tilstand før og etter eventuelle utbedringer

Organiser dokumentene systematisk og gjør dem tilgjengelige for megler og takstmann. Jo enklere det er å finne informasjon om boligen, desto bedre blir tilstandsrapporten og desto tryggere blir du som selger. Husk at dokumentasjon du ikke legger frem kan bli brukt mot deg senere. Hvis kjøper finner ut at du visste om et forhold som ikke ble opplyst, kan du bli holdt ansvarlig selv om du har boligselgerforsikring.

Reklamasjonsfrister som kjøper må forholde seg til

Det er nyttig for boligselgere å kjenne til reklamasjonsfristene som kjøper må forholde seg til. Den absolutte reklamasjonsfristen er fem år etter overtakelse – etter dette kan kjøper ikke gjøre mangler gjeldende mot deg. I tillegg finnes det en relativ frist som sier at kjøper må reklamere innen rimelig tid etter at de oppdaget eller burde ha oppdaget feilen. I praksis betyr dette to til tre måneder.

Reklamasjonsfristene fungerer slik:

• Absolutt frist på fem år gjelder uansett når feilen oppdages
• Relativ frist på to til tre måneder starter når kjøper oppdager eller burde oppdaget mangelen
• Reklamasjonen må være skriftlig og tydelig angi hva kjøper mener er feil

Disse fristene gir deg en viss forutsigbarhet. Etter fem år kan du puste lettet ut. Da er ansvarsperioden over og du kan ikke lenger bli møtt med krav fra kjøper.

Konklusjon: Ta kontroll over boligsalget ditt

Du har nå fått en grundig gjennomgang av hvordan du kan selge bolig uten å få krav mot seg i etterkant. Det handler i bunn og grunn om å være føre var. God dokumentasjon, ærlige opplysninger og riktige forsikringer er dine beste venner i salgsprosessen. Boligsalgsrapporten dokumenterer boligens faktiske tilstand og egenerklæringen viser at du har vært ærlig om det du vet. Boligselgerforsikringen gir deg imidlertid en sikkerhet hvis noe likevel skulle dukke opp.

Ønsker du trygghet i salgsprosessen? Få gratis og uforpliktende tilbud fra eiendomsadvokater ved å fylle ut skjemaet på siden. En advokat kan hjelpe deg med å sikre at all dokumentasjon er på plass og at opplysningsplikten er ivaretatt, slik at du slipper ubehagelige overraskelser i etterkant av salget.