Kjøpt bolig med skjeggkre – Dette er rettstilstanden

Skjeggkre er et insekt som har vært i vinden i det siste. De fleste av oss har hørt historien om boligkjøperen som har punget ut for drømmeleiligheten, og så viser det seg til boligkjøperens fortvilelse at det er skjeggkre i leiligheten.

Selv om skjeggkre av mange hevdes å være ufarlig, kan dette være et skår i gleden for kjøper. Det er få av oss som liker tanken om å ha innsikter kravlende rundt i hjemmet vårt, enda vi vet at de ikke kan volde noen nevneverdig skade. Hovedspørsmålet for denne artikkelen er hvilke rettsregler som gjelder dersom man har kjøpt en bolig med skjeggkre og ønsker å klage på boligkjøpet.

Skjeggkre – hva er det?

Skjeggkre tilhører inntektsfamilien Lepismatidae. De har ingen vinger, men to antenner som stikker ut fra hodet. De er grå og sølvglinsende, og avlange i formen. Opprinnelig ble skjeggkre oppdaget i Sør-Afrika, men har i de siste årene økt i forekomst i Europa.

Særlig de 2 siste årene har man kunne lese mye om skjeggkre i norske aviser. Når man leser om skjeggkre på førstesiden av VG eller Dagbladet er det fort gjort å hoppe til de mest dramatiske konklusjoner om hvilken skade dette insektet kan forvolde. Sannheten er imidlertid at skjeggkre anses som tilnærmet ufarlig av pålitelige kilder.

Folkehelseinstituttet skriver at «skjeggkre kan virke sjenerende, men gjør ellers lite skade i boliger». Flisespikkeren i oss kan imidlertid våkne til live her; «lite skade» er da ikke det samme som ingen skade!

Folkehelseinstituttet peker riktignok på at blant annet frimerkesamlinger, gamle bøker, og tøy produsert av plantematerialer, kan stå i fare dersom man har skjeggkre i hjemmet. Både av disse grunner, samt det faktum at skjeggkre av mange vil oppleves som sjenerende, skriver folkehelseinstituttet at skjeggkre anses som skadedyr.

Hvor vanlig er skjeggkre?

Et skjeggkre kan ha en livssyklus på rundt 7 år, og kan legge opp mot 50 egg i året. Dette betyr at antallet skjeggkre kan komme opp i tusenvis innenfor en og samme bolig. I følge Protector forsikring er prognosene at 50% av husstandene i Norge vil ha skjeggkre innen 4 år. Enkelte eksperter på skadedyr og skadedyrbekjempelse hevder at skjeggkre har spredt seg i hele landet, og at insektet er kommet for å bli.

Hva er rettstilstanden?

Det har vært mye forvirring rundt skjeggkre de senere år. Kan man som boligkjøper kreve prisavslag om man oppdager skjeggkre? Kan man heve kjøpet? Eller må man rett og slett bare finne seg i at skjeggreen er den av den boligen man har kjøpt?

Grunnen til denne forvirringen skyldes sprik i rettspraksis. I enkelte dommer har kjøper blitt tilkjent prisavslag på rundt 20 %, mens det i en nokså nylig avsagt dom fra lagmannsretten kun ble tilkjent dekning av kostnadene ved å utrydde skjeggkreet.

Vi skal nå gjennomgå to dommer der domstolene har vurdert konsekvensene av at det skjeggkre i boliger som har blitt kjøpt. Den ene ledet til 10% prisavslag, mens den andre er den nevnte lagmannsrettdommen.

Det gjøres oppmerksom på at begge disse er underrettsdommer, og at de derfor har begrenset rettskildemessig vekt. Det er allikevel interessant å se hvordan domstolene resonerer, og hva som utpekes som mulige rettslige grunnlag i skjeggkre-saker.

TOSLO-2017-89125 – Domsavgjørelse fra Tingretten

I mai 2005 hadde A kjøpt en bolig av C for 3.5 millioner kroner. Boligen var solgt «som han er», jf. avhendingsloven § 3-9. Overtakelse av boligen var først i juni 2015 og innflytting var først i august 2015.

Det ble konstatert skjeggkre i boligen i oktober 2015. Kjøper gikk deretter til sak mot selger i mai 2017. Det presiseres at kjøper og selger ble representert av henholdsvis Help- og Protector forsikring.

Kjøper anfører

Kjøper anførte at boligen var mangelfull etter avhendingsloven § 3-7. Denne bestemmelsen sier at «Eigedomen har mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt.» Det er ifølge kjøper krav om vanlig sannsynlighetsovervekt etter denne bestemmelsen.

Videre anførte kjøper at boligen var mangelfull etter avhendingsloven § 3-9 andre punktum. Denne bestemmelsen legger til grunn at enda om en bolig er solgt «som han er» har eiendommen «også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles».

Boligen hadde ifølge kjøper blitt presentert som en flott leilighet med høy standard fra 2009. Kjøper anførte dessuten at det var en psykisk belastning med skjeggkre i boligen, at det koster penger å utbedre dette problemet, og at boligen synker i verdi ettersom man ikke kan regne med å få utryddet skjeggkreet totalt.

Selger anfører

Selger anførte på sin side at § 3-7 ikke kunne anvendes. Selger var nå avdødd, og det var umulig å si noe om hva selgeren faktisk visste. Når det gjelder spørsmålet om hva selger «måtte ha kjent til» fremholdes det at bestemmelsen oppstiller et krav om å ha handlet grovt uaktsomt, illojalt og klanderverdig. Selger mener dessuten at det ikke «har verka inn på avtale at opplysning[ane] ikkje vart gitt». Dette er ifølge selger en vurdering som må gjøres objektivt, en må spørre seg hva den vanlige kjøper hadde tenkt under slike forhold.

Når det gjelder avhendingsloven § 3-9 andre punktum anfører selger at: «Det er ein høg terskel for at seljaren skal verte ansvarleg etter denne føresegna, og den tek sikte på openberre og tvillause mishøve. Skjeggkre er i ferd med å verte vanleg. Skjeggkre utgjer heller ikkje noko verdiminus. Subsidiært er verdiminuset så lite at det ikkje vesentleg.».

Tingrettens vurdering

Retten starter med en behandling av avhendingsloven § 3-7. Når det gjelder spørsmålet om bestemmelsen oppstiller et krav om sannsynlighetsovervekt eller grov uaktsomhet/klanderverdighet/illojalitet, er dette noe som retten ikke tar stilling til. Dette skyldes at retten uansett kommer frem til at kravet om vanlig sannsynlighetsovervekt ikke er oppfylt. Mao: At det var skjeggkre i boligen var ikke noe som selger «kjente eller måtte kjenne til».

Tingretten legger særlig vekt på at det ikke er uvanlig at folk bor lenge i en bolig før de oppdager skjeggkre. Dessuten vanskeligjøres det hele av at tidligere eier ikke er i live, og dermed heller ikke kan avgi noen forklaring. Retten mener altså at avhendingsloven § 3-7 ikke fører frem i den foreliggende sak.

Neste spørsmål som behandles av retten er om boligen var i «vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles», jf. avhendingsloven § 3-9 andre punktum. Her uttales retten at:

«Retten finn at bustaden klårt var i ringare stand enn kjøparane hadde grunn til å rekne med. Han var marknadsført som ei «stor og fin 4-roms toppleilegheit», byggeåret var opplyst å vere 2009, og det låg føre verditakst på 5,2 millionar kroner. Det har ikkje kome fram for retten at det nokon stad vart gjeve risikoopplysningar spesifikt om skadedyr, eller opplysningar som ville gje nokon grunn til å rekne med at det kunne vere skadedyr i bustaden.»

Bestemmelsen oppstiller imidlertid et krav om «vesentlig» ringare stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Det holder altså ikke at tingretten har kommet frem til at den var i «ringare stand». I vesentlighetsvurderingen peker tingretten på at Høyesterett i mange saker har sett hen til utbedringskostnader. Dersom utbedringskostnadene ligger på rundt 5-6%, er mangelen gjerne «vesentlig».

I en sak som denne er det på sett og vis umulig å utbedre, ettersom man uansett ikke blir kvitt skjeggkreet. Tingretten bestemmer seg derfor for å ta en vurdering av om markedsverdien av boligen vil justeres med 5-6% eller mer, avhengig av hvorvidt det er skjeggkre eller ikke i den. Tingretten svarer bekreftende på dette spørsmålet, noe som trekker i retning av at vesentlighetsvilkåret er oppfylt.

Tingretten skriver dessuten at:

«Skjeggkre kan innebere eit ubehag og såleis ei psykisk belastning for dei som bur i bustaden. B har også forklart at dei tykkjer det er vanskeleg å invitere folk eller reise på besøk til andre på grunn av frykt for å spreie skadedyra til andre. Vitna har også forklåra at det er svært fort gjort å take med seg skjeggkre frå ein bustad til ein annan. I tillegg kjem det at det i framtida mest sannsynleg vil vere behov for kontinuerleg oppfølging med limfeller rundt om i bustaden, med dei praktiske problema og kostnader det medfører.»

Tingretten lander på bakgrunn av de nevnte momenter på at boligen var i «vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut fra kjøpesummen og tilhøva ellers», og lander på at kjøper har kvar på prisavslag på 563.000 kroner etter avhendingsloven § 4-12. Prisavslaget baserer seg både på utbedringskostnader samt verdiforringelse av boligen.

LA-2018-144683 – Domsavgjørelse fra Lagmannsretten

I denne dommen hadde kjøper av en eiendom oppdaget skjeggkre etter overtagelse. Han gikk til sak mot selger, og hevdet at han hadde rett på prisavslag både pga. verdiminuset som skjeggkreet utgjør, og dessuten pga. kostnadene ved å sannere skjeggkreet. Retten kom til at kjøper hadde krav på prisavslag, men kun for å dekke saneringen av skjeggkreet.

Lagmannsretten kommer til at selger ikke har brutt sin opplysningsplikt (burde ha opplyst om at det var skjeggkre i boligen), jf. avhendingsloven § 3 – 7. Begrunnelsen for dette baserer seg på drøfting av sakens faktum.

Retten starter ved å vise til at kjøper bare få dager etter overtakelsen fant store mengder av både skjeggkre og sølvkre i boligen. Retten mener dette sannsynliggjør at også selger må ha sett disse småkrypene. Imidlertid forklarer selger at han det eneste han har sett av innsekt, er et tusenben ved en anledning. Dessuten legger retten vekt på at det at det er svært vanlig at skjeggkre først og fremst er aktive om natten, og at de kan være vanskelig å oppdage. Av disse grunner kommer retten til at det ikke er «tilstrekkelig sannsynliggjort at selger kjente til eller måtte kjenne til at det var sølvkre/skjeggkre i huset ved kjøpernes overtakelse av huset.».

Det neste spørsmålet som retten vurderer er om eiendommen var i «vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut fra kjøpesummen og tilhøva elles», jf. avhendingsloven § 3-9 andre punktum. Retten besvarer dette spørsmålet bekreftende og viser særlig til skjeggkreplagene (det var også noen eventuelle bygningsmessige mangler ved boligen). Det vises i denne anledning til at det dreide seg om en enebolig oppført i 2008, som ifølge selger skulle være av «gjennomgående god standard».

Retten går videre over til å vurdere om mangelen etter avhendingsloven § 3-9 skal medføre et prisavslag for kjøper, og i så fall hvor mye. De kommer til at kjøper har krav på prisavslag tilsvarende utbedring av boligen, men at det ikke foreligger grunnlag for prisavslag grunnet verdireduksjon. Som støtte for dette synet viser de til at salg av boliger med skjeggkre, ikke gir noe entydig bilde av om dette fører til verdiforringelse. Retten fremholder imidlertid at det må «foretas en helt konkret vurdering i det enkelte tilfellet».

Det gjøres oppmerksom på at dette er en dissens dom.

Oppsummering

Som vi har sett landet tingretten og lagmannsretten på forskjellige avgjørelser i de to sakene. Mens tingretten la til grunn at kjøper hadde krav på prisavslag med grunnlag i både kostnader ved utbedring, samt verdiminus, kom lagmannsretten til at det kun var utbedringen som skulle fungere som grunnlag for prisavslaget. Men lagmannsretten presiserer at dette må vurderes individuelt for hver sak.

Hverken tingrettsdommer eller lagmannsrettdommer definerer gjeldende rett. Men det er klart at lagmannsrettens avgjørelse nok vil bli lagt vekt på i fremtidige saker. Hvis vi skal forsøke å spå inn i fremtiden vil vi anse det som sannsynlig at terskelen for at man opererer med verdiminus som grunnlag for prisavslag i fremtidige saker, som svært høy. Denne spådommen baserer seg både på lagmannsrettens avgjørelse, samt det faktum at skjeggkre blir mer og mer utbredt i det ganske land.

For deg som er på boligjakt vil vi oppfordre til å ta en grundig sjekk av boligen du skal kjøpe. Og for deg som har kjøpt en bolig med skjeggkre i, vil vi minne på at en eventuell reklamering må gjøres innen gjeldende frister, jf. avhendingsloven § 4-9.