Reklamasjon på boligkjøp

I denne artikkelen skal vi se nærmere på rettsreglene for reklamasjon på boligkjøp. De fleste boliger selges «som han er», jf. avhendingsloven § 3-9. Dette betyr at kjøper i utgangspunktet må akseptere de feil og mangler som boligen måtte ha, og det skal mye til før du kan angre kjøpet.

Men dette er kun et utgangspunkt. Det kan tenkes mangler som kjøper kan gjøre gjeldende på tross av den ansvarsfraskrivelsen som selger gjorde da han solgte boligen «som han er».

I denne artikkelen skal vi gjennomgå noen ulike typer mangler, og dessuten ta for oss noe prosessuelle aspekt ved reklamasjon på boligkjøp.

Vi skal også se hen til bustadoppføringsloven som regulerer avtaler med forbruker om oppføring av ny bolig. Les videre om du er interessert i å vite mer om reklamasjon ved boligkjøp. Vi oppfordrer alle som vurderer å reklamere på et boligkjøp, å ta kontakt med advokat i forkant.

Mangler

Avhendingsloven oppstiller en rekke ulike mangler som kjøper kan gjøre gjeldende mot selger. Vi skal nå gå gjennom noen av disse.

I avhendingsloven § 3-1 legger til grunn at eiendommen har en «mangel» dersom den ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og annet som «følger av avtalen». Det er derfor helt sentralt å se hen til hva som står i kjøpsavtalen dersom man vurderer å reklamere på et boligkjøp.

Dette høres kanskje åpenbart og enkelt ut, men slik er det dessverre ikke alltid. For det første kan det være ting som ikke er tatt med i avtalen (aspekter som kjøpsavtalen ikke regulerer), for det andre kan ting i avtalen være uklart eller kronglete formulert, og for det tredje kan enkelte ting kun ha blitt muntlig avtalt.

Dessuten er det, som vi allerede har vært inne på, ofte slik at selger fraskriver seg ansvar i avtalen gjennom å selge en bolig «slik han er».

I tilfeller som de nevnte kan man tenke seg ulike løsninger. I situasjoner der det er aspekter som kjøpsavtalen ikke regulerer, kan det bli relevant å se hen til den bakenforliggende jussen: hva sier rettsreglene om boligkjøp?

I avhendingsloven § 3-2 fremgår det blant annet at en eiendom har en mangel dersom den ikke passer til de formål som tilsvarende eiendommer «vanlegvis vert brukt til». Dette betyr at bolig har en mangel dersom man f.eks. ikke kan bo i den pga. av det er giftig materiale i veggene som gjør det farlig å bo der.

I situasjon hvor det er ting i avtalen som er uklart eller kronglete formulert, kan en måtte ty til avtaletolkning. Avtaletolkning er et eget tema innenfor kontraktsretten, og vi anbefaler at man får hjelp av advokat til dette. Hensikten her vil være å komme frem til den mest riktige tolkningen av avtalen; «hva var det partene hadde ment å avtale her».

Dersom enkelte ting kun har blitt avtalt muntlig, er det fortsatt en del av avtalen, men det reiser ofte store bevismessige problemer. Derfor anbefaler vi alltid skriftlighet ved boligkjøpsavtaler.

Når en benytter megler vil skriftlighet som regel være en selvfølge, men det kan allikevel tenkes ting som ikke nedfelles skriftlig. Et eksempel kan være at selger opplyser muntlig om at lånet som borettslaget har tatt opp for å bygge balkong, er nedbetalt.

Etter kjøp av boligen viser det seg at lånet allikevel ikke er nedbetalt. I et slikt tilfelle kan det bli svært vanskelig å få på det rene hva som egentlig har blitt avtalt.

Når selger har fraskrevet seg ansvar gjennom å selge en bolig «som han er», står kjøper svakere med hensyn til reklamasjon. Å selge en bolig «som han er» er som nevnt den vanlige ordningen i Norge. Det er imidlertid ikke slik at selger har fraskrevet seg alt ansvar når han har solgt en bolig «som han er». Det følger nemlig av avhendingsloven at:

«Endå om eigedomen er selt «som han er» eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følgjer av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.»

Siden boliger i Norge som regel selges med et «som han er»-forbehold, er det gjerne dette som blir den sentrale bestemmelsen når en skal vurdere om det foreligger grunnlag for å reklamere på en mangel. Vi skal derfor ta et dypere dykk ned i denne bestemmelsen.

Avhendingsloven § 3-9

Bestemmelsen henviser først til §§ 3-7 og 3-8. Av § 3-7 fremgår det at:

«Eigedomen har mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt.».

Denne bestemmelsen fastslår altså at selger har en opplysningsplikt ovenfor kjøper. Et eksempel kan f.eks. være at selger vet at det er råte i veggene på badet, men unnlater å opplyse om dette.

Dette er opplysninger som kjøper «hadde grunn til å rekne med å få», og det er nærliggende å tro at det hadde «verka inn på avtala» om opplysningene hadde blitt gitt. Bestemmelsen sikrer altså at selger ikke kan selge «katta i sekken», enten med vilje eller uaktsomt.

§ 3-8 legger til grunn at:

«Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.», jf. første ledd.

Ved anvendelse av denne paragrafen må man altså se hen til de opplysningene kjøper har fått fra selger, og vurdere hvorvidt dette avviker fra omstendigheter ved boligen. Dersom man finner et avvik, kan reklamasjon være på sin plass. Det forutsetter imidlertid også at andre ledd i bestemmelsen er oppfylt, der det fremgår at:

«Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte.»

Er det snakk om helt mikroskopiske avvik kommer dermed ikke denne bestemmelsen til anvendelse. Dessuten har selger anledning til å rette på opplysningene innen det inngås en avtale om kjøp, men det forutsetter selvsagt at selger er påpasselig med klart og tydelig å informere kjøper om disse endringene.

Dersom verken §§ 3-7 eller 3-8 fører frem for kjøper, kan det være aktuelt å reklamere på et boligkjøp etter siste punktum i § 3-9. Det er da et krav om at eiendommen er i «vesentlig ringare stand» enn det kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.

Denne bestemmelsen tar sikte på å treffe såkalte «skjulte mangler». Det vil si mangler som hverken selger eller kjøper var klar over da de inngikk en kjøpsavtale av boligen. Bestemmelsen fungerer således som en sikkerhetsventil for kjøper.

Høyesterett har lagt til grunn at utbedringskostnadene av den aktuelle mangelen må ligge på mellom 5-6 % av kjøpesummen. Det må dessuten foretas en objektiv vurdering av hva kjøper hadde grunn til å regne med ut fra «tilhøva elles».

Her kan det f.eks. bli aktuelt å se til hvordan boligen presenteres i prospektet, nevnes det at den er et oppussingsobjekt, eller presenteres den som strøken og ny. Slike opplysninger påvirker naturligvis hva kjøper hadde grunn til å regne med.

Forsinkelse

Forsinkelse reguleres etter bestemmelsene i avhendingsloven § 4. Det fremgår av § 4-1 at:

«Gir ikkje seljaren frå seg skøyte eller bruken av eigedomen til rett tid, utan at dette står på kjøparen eller omstende kjøparen har vågnaden for, kan kjøparen» kreve oppfylling, heve kjøpet, kreve erstatning, eller holde tilbake kjøpesummen.

Det er ikke fritt frem for kjøper å velge hvilken konsekvens det skal få at selgeren ikke overfører skjøtet eller bruken av eiendommen til rett tid, en må se hen til bestemmelsene i §§ 4-2 – 4-6.

Prosessuelle aspekt

En viktig ting å huske på om man skal reklamere på et boligkjøp er at man må holde seg innenfor reklamasjonsfristene som er angitt i avhendingsloven. Avhendingslovens § 4-19 legger til grunn at kjøperen taper retten til å gjøre avtalen gjeldende dersom kjøperen ikke «innen rimelig tid etter å ha oppdaga eller burde ha oppdaga det», gir selgeren melding om at avtalebruddet blir gjort gjeldende, og hva slags avtalebrudd det er. Tusenkronersspørsmålet her blir dermed hva som anses å være innen «rimelig tid».

Generelt kan en si det slik at synlige mangler må en reklamere over snarest mulig, dette følger av at kjøper har en undersøkelsesplikt både før og etter kjøp av bolig. Når det gjelder mangler som er skjulte, er ting litt mer nyanserte.

Gjennom rettspraksis fremgår det at reklamasjonsfristen i situasjoner med en skjult mangel, først begynner å løpe fra tidspunktet hvor kjøper burde ha oppdaget mangelen.

Avhendingsloven § 4-19 (2) legger til grunn at «reklamasjon kan likevel seinast skje 5 år etter at kjøparen har overteke bruken av eigedommen, dersom ikke seljaren ved garanti eller avtale har teke på seg ansvar for lengre tid».

Det gjelder altså en frist på 5 år med mindre selgeren spesifikt har lagt til grunn at det skal gjelde en annen frist. Men tilsvarende for mange regler i jussen, har også denne bestemmelsen et unntak.

Etter § 4-19 (3) kan selgeren nemlig ikke gjøre gjeldende at det er reklamert for seint dersom han har vært «grovt aktlaus, uærlig eller for øvrig handla i strid med god tru».

En kan for eksempel tenke seg et tilfelle hvor selgeren vel vitende om hva han gjør, maler over en vegg som er dekket av muggsopp. I et slikt tilfelle kan det bli aktuelt å anvende avhendingslovens § 4-19 (3).

Også bestemmelsene i foreldelsesloven kan bli aktuelt ved reklamasjon på boligkjøp.

Bustadoppføringslova

Som nevnt innledningsvis regulerer bustadoppføringslova avtaler med forbruker om oppføring av ny bolig. Loven har mange fellestrekk med avhendingsloven når det kommer til mangler og forsinkelser fra selgers (les: entreprenørens) side.

Bestemmelsene om når det foreligger en mangel finner vi i kapittel 4, jf. §§ 7, 19 og 13.

En kan se det slik at bustadoppføringslova § 26 tilsvarer avhendingsloven § 3-7, som begge fastslår selgers/entreprenørens opplysningsplikt. Det presiseres at det er forskjeller mellom bestemmelsene, se bustadoppføringslova for det konkrete innholdet i bestemmelsen.

I en dom fra lagmannsretten ble det tilkjent kjøper et prisavslag på 500.000 etter bustadoppføringslova § 26. Her kom retten til at entreprenøren/eiendomsmegleren måtte ha kjent til at det forelå planer om utbygging av nærliggende eiendom som ville føre til tap av utsikt.

Bustadoppføringslova § 27 tar for seg tilfeller der selger har gitt uriktige opplysninger, jf. avhendingsloven § 3-8.

Bustadoppføringslova inneholder i likhet med avhendingsloven bestemmelser vedrørende forsinkelse fra selgers/entreprenørens side, se. kapittel 3.

Konsekvensene av at det foreligger mangel kan være tilsvarende som de man finner i avhendingsloven, f.eks. prisavslag, retting og heving. Konsekvensene av en eventuell forsinkelse listes opp i bustadoppføringsloven § 17.

Oppsummering

Vi har i denne artikkelen sett på noen av bestemmelsene som kan fungere som grunnlag for reklamasjon på boligkjøp. Dersom man vurderer å gjøre en reklamasjon på et boligkjøp anbefaler vi det følgende: Dokumentèr så nøye som mulig de omstendighetene som du mener kan gi grunnlag for reklamasjon, og ta deretter kontakt med en advokat.

En advokat kan som regel hjelpe deg med å fastslå om dette er en sak som har potensiale til å føre frem. Da unngå man å havne i en situasjon hvor man bruker mye tid, penger og krefter på noe som uansett ikke ville ledet til en vellykket reklamasjon for deg som kjøper.