Bustadoppføringslova på 123

Bustadoppføringslova

Ved forbrukerbruk av bolig kommer en av to lover til anvendelse: Avhendingsloven eller bustadoppføringsloven. Mens avhendingsloven regulerer de fleste typer boligkjøp, gjelder bustadoppføringslova for avtaler mellom entreprenør og forbruker om oppføring av bolig, typisk oppføring av nybygg og lignende.

Loven sidestiller ombyggingsarbeid som er så omfattende at boligen i realiteten fremstår som ny, med oppføring av bolig. Det betyr altså at bustadoppføringslova kan omfatte både oppføring og ombygging av bolig.

I denne artikkelen skal vi ta en nærmere kikk på bustadoppføringsloven. Vi skal se på formålet til loven, ta for oss hvert av kapitlene i loven, og dessuten trekke enkelte paralleller til avhendingsloven.

Formål

Bustadoppføringslova heter egentlig «Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad», mens bustadoppføringslova er lovens korttittel.

I forarbeidene til bustadoppføringslova fremgår det at formålet med loven er å klarlegge rettstilstanden på dette området, og i tillegg styrke forbrukerens stilling på et område som opp til lovens opprettelse ikke var lovregulert.

Det presiseres at det er viktig å sikre forbrukerens rettigheter på et område som er så viktig og omfatter å store verdier som det boligoppføring innebærer. Loven tar sikte på å videreføre det styrkede forbrukervernet som blant annet har blitt implementert gjennom blant annet avhendingsloven og kjøpsloven, jf. Ot.prp.nr. 21 (1996 – 1997).

Kapittel 1 – lovens virkeområde

Lovens første kapittel tar for seg virkeområdet til loven m.m. Lovens § 1 legger til grunn at «Lova gjeld avtalar mellom entreprenør og ein forbrukar om oppføring av ny eigarbustad».

I § 2 defineres forbruker som en «fysisk person som ikkje hovudsakleg handlar som ledd i næringsverksemd». Av § 3 fremgår det at loven er preseptorisk til gunst for forbruker, det vil si at partene ikke har tilgang til å avtale vilkår som setter forbruker i en dårligere stilling enn det som følger av loven.

Dette kan ses på som et vern som settes opp for å unngå at den profesjonelle parten i avtalen (entreprenøren) bruker sine overlegne ressurser og kompetanse til å sette forbrukeren i en dårlig situasjon.

§ 3 legger dessuten til grunn at begge parter kan kreve at avtalen om bostedsoppføringen blir satt opp skriftlig.

Kapittel 2 – ytelsen som skal leveres

Kapittel 2 i loven omhandler ytelsen som skal leveres fra entreprenørens side. Det fremgår at entreprenøren skal «utføre arbeidet på fagleg godt vis og elles vareta forbrukarens interesser og omsynet til miljøet», jf. § 7.

Av samme bestemmelse fremgår det at entreprenøren plikter å benytte materialer av «vanleg god kvalitet med mindre annan kvalitet er avtalt». I § 8 legges det til grunn at entreprenøren har en frarådingsplikt: «Må entreprenøren ut frå sin fagkunnskap sjå at forbrukaren ikkje er tent med å få arbeidet utført etter avtalen, skal entreprenøren seie frå om det.

Arbeidet skal stansast til entreprenøren får samrådd seg med forbrukaren, dersom det må reknast å gagne forbrukaren.». I lovens kapittel 2 finner vi også bestemmelser rundt frister og garanti for at avtalen oppfylles.

Hovedregelen når det gjelder frister er at entreprenøren skal overholde de fristene som er avtalt mellom partene, men i enkelte tilfeller har mulig til å kreve tilleggsfrister.

I § 11 kan man lese at entreprenøren kan kreve forlengelse av frister dersom “forbrukaren krev endringar eller tilleggsarbeid som seinkar arbeidet”, jf. bokstav a, eller på grunn av manglende medvirkning fra forbrukerens side (alternativ om de er andre omstendigheter som forsinker arbeidet og som forbrukeren svarer for), jf. bokstav b, eller “arbeidet blir seinka på grunn av ei hindring utanfor entreprenørens kontroll, og det ikkje er rimeleg å vente at entreprenøren kunne ha rekna med hindringa på avtaletida, eller at entreprenøren skal unngå eller overvinne følgjene av hindringa”, jf. bokstav c.

Av § 12 fremgår det at entreprenøren skal stille garanti for at avtalen oppfylles. Se bestemmelsen for det nærmere innhold i denne avtalegarantien.

Kapittel 3 – forsinkelse på entreprenørens side

Kapittel 3 omhandler forsinkelser på entreprenørens side. I § 17 defineres forsinkelse og konsekvensene av forsinkelse.

Det fremgår at forbrukeren ved forsinkelse kan “kreve dagmulkt etter § 18″, “heve avtalen etter § 20″, “krevje skadebot etter § 19 eller § 22”, “halde attende vederlag etter § 24”, jf. bokstavene a – d. Den strengeste konsekvensen her vil være heving av avtalen, det har forbrukeren anledning til å gjøre dersom forsinkelsen innebærer et “vesentlig avtalebrot”, jf. § 20.

Vi kan her trekke en parallell til avhendingsloven § 4-3 som fastsetter at “kjøparen kan heve avtala dersom mangelen innebær eit vesentleg avtalebrot”. Høyesterett har lagt til grunn at det ved vurderingen av om det foreligger et vesentlig avtalebrudd må foretas en konkret vurdering av om avtalebruddet gir en rimelig grunn til heving, jf. Rt. 2010 s. 710.

Kapittel 4 – mangler på entreprenørens side

I kapittel 4 er finner vi bestemmelser knyttet til mangler ved entreprenørens ytelse. Vi kan lese at det foreligger en mangel dersom resultatet ikke er i samsvar med de kravene som følger av “avtalen eller av føresegnene i §§ 7, 9 og 13”, jf § 25.

Vi har allerede vært innom § 7 som konstituerer en plikt for entreprenøren til å utføre arbeidet på faglig godt vis, og dessuten ta hensyn til miljøet. § 9 har bestemmelser knyttet til endringer og tilleggsarbeid, det legges blant annet til grunn at forbrukeren kan kreve endringer og tilleggsarbeid “som står i samanheng med den ytinga som er avtalt, og som ikkje i omfang eller karakter skil seg vesentlig frå denne ytinga”, jf. første ledd.

Av § 13 fremgår det at kan gjelde spesielle krav til entreprenørens ytelse ved “visse avtaler”. Er disse kravene brutt kan det altså foreligge en mangel. Også dersom resultatet “ikkje er i samsvar med offentlegrettslege krav som er stilt i lov eller i medhald av lov” kan det foreligge en mangel, jf. § 25. Av §§ 26 og 27 fremgår det dessuten at manglende eller uriktige opplysninger gitt fra entreprenørens side kan utgjøre en mangel.

§ 29 finner vi misligholdsbeføyelsene som kan gjøres gjeldene dersom det foreligger en mangel ved entreprenørens ytelse, disse er: tilbakeholdelse av vederlag, retting, prisavslag, heving og skadebot (erstatning).

Det er viktig å huske på at man kan tape retten til å gjøre en mangel gjeldende dersom man ikke gir beskjed til entreprenøren “innan rimelig tid etter at man oppdaga eller burde ha oppdaga mangelen”, jf. § 30. Retten til å gjøre en mangel gjeldende forsvinner etter 5 år, med mindre noe annet er avtalt. Når det gjelder de konkrete vilkårene for at en bestemt misligholdelse skal kunne gjøres gjeldene, henvises det til bestemmelsene i § 31 – 40.

Kapittel 5 – forbrukerens ytelse

Dette kapitelet omhandler forbrukerens ytelse. Det dreier seg i første rekke om det økonomiske vederlaget som skal betales for entreprenørens tjeneste; når det skal betales, størrelsen på vederlaget m.m.

I enkelte tilfeller skal forbrukeren medvirke til boligoppføringen, det kan f.eks. være tale om at forbrukeren skal levere materialer, eller forklare hvordan en bestemt del av boligen skal bygges. I § 50 legges det til grunn at medvirkeren plikter å yte dette til «den tida som er avtalt, og elles til slik tid at det blir teke rimelig omsyn til utføringa av entreprenørens arbeid».

Kapittel 6 – rett til å avbestille

I dette kapitelet finner vi bestemmelser om forbrukeren sin rett til å avbestille ytelsen fra entreprenøren.

Forbrukeren har i utgangspunktet rett til å avbestille ytelsen dersom han sørger for at entreprenøren ikke lider et tap, det kan f.eks. gjøres gjennom å betale et vederlag for det arbeidet som entreprenøren allerede har gjort.

Kapittel 7 – forsinkelser på forbrukerens side

Kapittel 7 omhandler forsinkelser på forbrukerens side. Det fremgår av § 55 at entreprenøren ved forsinkelse eller manglende medvirkning fra forbrukerens side har følgende muligheter til rådighet:

«Stanse arbeidet og kreve tilleggsvederlag», jf. bokstav a, «heve avtalen og kreve erstatning», jf. bokstav b, eller «kreve rente og [erstatning] for rentetap», jf. bokstav c. Paragrafene 56 – 59 utdyper rundt disse misligholdsbeføyelsene.

Kapittel 8 – avbrytelse av avtalen

Dette kapittelet gir hver av partene en adgang til å si seg løs fra avtalen på visse vilkår. Det fremgår av § 60 at «kvar av partane kan seie seg løyst frå avtalen dersom arbeidet må avbrytast eller ikkje kan kome i gang på grunn av omstende som nemnde i § 11 første ledd bokstav c eller § 51 første ledd bokstav b, i så lang tid at føresetnadene for avtalen blir vesentleg endra».

Kapittel 9, 10 og 11 – erstatningsansvar o.l.

Disse kapitlene omhandler henholdsvis erstatningsansvar for konsulent, tvisteløsning, samt iverksetting av loven.

Oppsummering

Vi har i denne artikkelen vært gjennom noen sentrale bestemmelser innenfor hvert av kapitlene i bustadoppføringslova. En leser som er vant med å lese lovtekster og juridiske verk vil raskt skjønne at dette er en lov som er forholdsvis enkel å forstå også uten noen form for juridisk kompetanse.

Dette gir mening når en ser hen til lovgivers formål som var å styrke forbrukerens stilling i avtaler om boligoppføring. En sentral del av en slik styring er jo nettopp at forbruker vet hva slags lover og regler som faktisk gjelder.

Når det gjelder bustadoppføringslova sett opp mot avhendingsloven, har de mange likhetstrekk. Bustadoppføringslova går imidlertid lenger enn avhendingsloven i å sikre forbrukeren mot uønskede avtaler. Dette kommer blant annet til syne gjennom retten til å kreve endrings- og tilleggsarbeid på visse vilkår.

Vi har forsøkt å skrive en artikkel som gjennomgår noen av de mest sentrale bestemmelsene i bustadoppføringslova, men presiseres at vi ikke har vært gjennom alle disse. Dersom man havner i en juridisk tvist med en entreprenør om oppføring av bolig, oppfordrer vi til å ta kontakt med advokat.