Kan du angre boligkjøpet?

Fra tid til annen får vi henvendelser fra boligkjøpere som ønsker å angre et boligkjøp. Man har gjerne lagt inn et bud i budrundens hete, og selger aksepterer. Rett etterpå finner man ut at man kanskje ble litt revet med i budrunden, og angrer på at man bød så høyt. Spørsmålet i disse tilfellene er hvilke rettigheter du har i disse tilfellene.

Det eksisterer ingen generell angrerett

Utgangspunktet er klart. Dersom du har lagt inn et bud og formidlet dette til selger, vil du være bundet av dette budet dersom kjøper godtar. Det eksisterer ingen generell angrerett i norsk lov, dette gjelder uansett om du kjøper et maleri, en bil eller bolig. Dette gjelder også dersom du er en forbruker som har kjøpt et nybygg.

Det klare prinsippet i norsk lov er nemlig at avtaler skal holdes. Har man inngått en bindende avtale, vil du ikke komme deg ut av denne med mindre særlige rettsregler kommer til anvendelse. Grunnen til dette klare utgangspunktet er hensynet til forutberegnelighet og et effektivt næringsliv. Selger skal føle seg trygg på at et salg er endelig og bindende.

Derfor er beskjeden på spørsmålet om angrerett som oftest nedslående for boligkjøper. Dersom du har kjøpt en bolig du angrer på vil du i de fleste tilfeller ikke ha så mange rettigheter ifølge avhendingsloven.

Dette utgangspunktet står så sterkt at avtalen skal holdes selv om boligkjøper dør før overtakelse. I slike tilfeller vil arvingene eller dødsboet overta kjøpers forpliktelse.

Hva om jeg nekter å overta boligen?

Dersom du setter deg på bakbena og rett og slett nekter å overta boligen vil kjøper ha flere sanksjoner. De fleste boligselgere velger i slike situasjoner å heller legge ut eiendommen til salgs på nytt, framfor å kreve inn pengene av deg, hvilket kan være en krevende prosess.

I dette tilfelle vil du normalt måtte dekke selgerens økonomiske tap som følge av kontraktsbruddet. Dette vil blant annet være kostnadene forbundet med en ny boligsalgsrunde, hvilket ofte ikke vil bli billig. Nekter du å overta boligen vil du dermed ta en betydelig økonomisk risiko som du ikke har kontroll over. Selger har en tapsbegrensningsplikt, men slike summer kan likevel ofte bli betydelige.

Hvordan unngå å angre på kjøpet?

Det er naturligvis enkelt å være etterpåklok når man skriver slike artikler som dette. Likevel opplever vi at de fleste som ønsker å angre boligkjøpet kunne unngått å havne i situasjonen dersom de hadde fulgt visse forholdsregler.

Blant annet er det viktig å sette seg inn i alle opplysninger omkring eiendommen. Kjøper har en undersøkelsesplikt hvilket medfører at du alltid må lese salgsoppgave, opplysninger i annonse og lignende. Du må også undersøke leiligheten nøye når du er på visning. Du kan for eksempel ikke angre på boligkjøpet fordi du finner skjeggkre dersom dette er opplyst om i salgsoppgaven.

Har du venner eller familie som har mye erfaring med boligkjøp er det alltid anbefalt å involvere disse i prosessen.

Unntak fra prinsippet om at avtalen skal holdes

Som nevnt er altså det klare utgangspunktet at avtalen skal holdes. Det skal derfor noe særlig til dersom du skal kunne annullere eller komme deg ut av avtaleforholdet. Det er imidlertid ikke umulig, og i visse tilfeller vil det være rettsregler som gir deg mulighet for å tre ut av avtaleforholdet. Det skal imidlertid relativt mye til før dette kan skje.

Primært er det to aktuelle situasjoner hvor dette kan være aktuelt. Det første tilfellet er dersom avtalen er urimelig og det andre tilfellet er tilfellene hvor du kan heve kjøpet. Det andre tilfellet er klart mest praktisk, men vi skal først forklare det første tilfellet kort.

Angrerett dersom avtalen er urimelig

Ifølge avtaleloven § 36 kan en avtale kjennes ugyldig dersom den finnes «urimelig». Dette er en klar unntaksregel og terskelen for at bestemmelsen får anvendelse på boligkjøp er relativt høy.

Det er ikke slik at du kan kalles avtalen urimelig dersom du trodde kjøkkenet ville bli mer hjemmekoselig. Det kreves noe langt mer enn dette. Særlig vil tilfeller hvor det er et klart misforhold mellom kjøpesum og boligens reelle verdi sammen med en kritikkverdig tilblivelse av avtalen rammes.

Det kan sies svært mye om denne bestemmelsen, men bestemmelsen er såpass upraktisk i forhold til boligkjøp at vi skal holde oss til å nevne denne, slik at du er klar over at den eksisterer. I de aller færreste tilfeller vil en boligkjøper ha mulighet til å prosedere på denne unntaksregelen. Du kan lese mer om avtaleloven $ 36 her.

Heving av boligkjøpet

Den klart mest praktiske måten å angre et boligkjøp på er ved å heve boligkjøpet. Heving av et boligkjøp går ut på at kjøper gir tilbake huset til selger (altså flytter ut), mens selger gir tilbake pengene til kjøper. Det blir altså en total annullering av avtalen, og du får dermed en slags angrerett.

Heving er imidlertid ikke noe du bare kan kreve i hytt og pine. Terskelen er svært høy, og grunnene til dette er mange. Av hensyn til et forutberegnelig omsetningsliv må selger kunne innrette seg på at en avtale er endelig og bindende.

Selger vil også ofte kunne rammes hardt av et hevingsoppgjør, da privatpersoner ofte kjøper ny bolig raskt og sannsynligvis vil ha brukt opp pengene sine.

På grunn av det flere vilkår for å heve, primært to som er særlig viktige. For det første må det foreligge en mangel, og for det andre må denne mangelen være vesentlig.

Da de aller fleste angrerettstilfellene ender opp med et spørsmål om heving skal vi forklare nærmere hva som ligger i disse to vilkårene, samt også forklare deg hvilke andre beføyelser det av og til kan være mer nærliggende å kreve.

Mangelsvurderingen

Mangelsvurderingen er inngangsvilkåret til alle beføyelsene du kan kreve av selger. Foreligger det ingen mangel ved boligen vil du ikke ha noen rettigheter. Om det foreligger en mangel eller ikke vil dermed være helt sentralt for hvilke rettigheter du har.

Hva er så en mangel? I utgangspunktet vil det foreligge en mangel dersom varen (her boligen) ikke er i samsvar med det som er avtalt. Er det avtalt at boligen leveres med et nytt kjøkken, vil det foreligge en mangel dersom kjøkkenet viser seg å være 3 år gammelt. Det samme er tilfelle dersom det står i avtalen at taket er tett, men det etter overtakelse viser seg å være lekk.

Dette er de klare mangelstilfellene. Det kan imidlertid oppstå svært mange komplekse tilfeller hvor det blir et vanskelig vurderingstilfelle om det foreligger en mangel eller ikke. I mange tilfeller inneholder boligen også skjulte feil eller mangler som avdekkes etter at kjøper flytter inn i boligen.

For slike mangler har kjøper ofte tatt inn et forbehold i kontrakten, et såkalt «som den er» forbehold. Dette er en risikoklausul som overfører risikoen for slike feil eller mangler til kjøper.

Det følger av avhendingsloven at der en slik klausul er inntatt i kontrakten (som nesten vil være alltid), er det bare en mangel dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.

Merk at vi for øyeblikket er inne i en prosess hvor slike forbehold skal avvikles i avhendingsloven, hvilket medfører at de ikke lenger vil være lov til å ta inn i kjøpekontrakter vedrørende boligsalg. En vil da måtte falle tilbake på den vanlige mangelsvurderingen.

I tillegg til den normale mangelsvurderingen vil det også kunne utgjøre en mangel at selger har misligholdt opplysningsplikten sin eller gitt uriktige opplysninger.

Selger har for eksempel unnlatt å fortelle kjøper at han har oppdaget skjeggkre på et skjult loftsrom, eller overdriver solforholdene på verandaen vesentlig. Slike tilfeller vil kunne utgjøre en mangel dersom man kan anta at opplysningene kunne virket inn på avtalen.

Hevingsvurderingen

For spørsmålet om angrerett er det da altså helt sentralt at mangelen kan sies å være vesentlig. Hva som ligger i vesentlighetskriteriet har blitt drøftet i utrolig mange rettskilder og det er mye informasjon om dette. Vi skal holde oss til en enkel forklaring.

Hovedvurderingen er ifølge rettspraksis om kjøper har en rimelig grunn til å si seg løst fra kontrakten. Man kan reformulere spørsmålet til om det er rettferdig at kjøper, ut fra kontraktbruddets art, får flytte ut av boligen og at selger blir nødt til å betale tilbake pengene.

I denne vurderingen er det en rekke momenter. Det viktigste momenter er hvilken betydning mangelen utgjør for kjøper. Det kan ikke være snakk om en liten mangel, den må kunne utgjøre et relativt stort problem for kjøper.

I tillegg vil det ha stor vekt om alternative muligheter som prisavslag eller retting kan foretas istedenfor. Heving er ikke den eneste mulige sanksjonen. I utgangspunktet ønsker man heller å sanksjonere kontraktsbruddet med et krav om prisavslag eller retting av mangelen. Fremtrer dette som en naturlig løsning vil dette tale sterkt mot at mangelen er vesentlig.

Andre vurderingsmomenter er selgers skyldgrad og betydningen av hevingen for selger. Dersom selger for eksempel har løyet om boligen, vil dette være et moment som taler for at kjøper får heve boligkjøpet og flytte ut. På motsatt side vil det tale mot heving dersom selger allerede har brukt opp pengene på et annen bolig.

Dette er de nok noen av de aller viktigste momentene, men det er likevel viktig å presisere at det alltid vil være en helhetsvurdering, og at noen momenter ofte vil få særlig vekt i hver enkelt sak.

Andre sanksjoner

Mange er så opptatt av at de vil angre hele boligkjøpet at de ser seg blinde på at heving er den eneste løsningen. Dette er imidlertid ikke tilfelle, og det er tvert imot det motsatte systemet avhendingsloven legger opp til. Ut fra kjøpsretten generelt ønsker man primært ikke å komme frem til hevingsresultater.

Primært ønsker man å komme til mindre inngripende løsninger. Normalt vil dette være en løsning der for eksempel selger betaler kjøper et prisavslag – en sum som skal tilsvare mangelens reduksjon på boligens verdi – eller at selger betaler håndverkere for å reparere mangelen – slik at kontraktbruddet repareres. Dette er krav du vil ha mot selger dersom det foreligger en mangel, og det er ingen tilleggsvilkår slik som med heving. I enkelte tilfeller vil du også ha krav på erstatning, som skal kompensere ditt økonomiske tap som følge av mangelen.

Husk å reklamere

Dersom du ønsker å klage på noe ved boligen er det helt sentralt at du husker å reklamere på mangelen innen de riktige tidsfristene. Dette gjelder uansett hva du ønsker å kreve av selgeren, og uansett hvilken mangel det er.

Reklamasjonsfristene går ut på at du innen visse frister må si fra til selgeren om at det har oppstått en mangel, og at du ønsker å rette et krav mot selgeren som følge av mangelen. Dersom du ikke følger disse fristene vil du i mange tilfeller risikere å miste kravet ditt.

Det finnes både en absolutt og en relativ reklamasjonsfrist i avhendingsloven. I forhold til angrerettspørsmålet er ikke den absolutte reklamasjonsfristen så relevant. Denne regelen går ut på at du ikke kan klage på en mangel ved boligen senere enn 5 år etter kjøpet.

Av vår erfaring ønsker de fleste å klage på boligkjøpet raskt etter overtakelse, slik at denne reklamasjonsfristen sjelden blir aktuell.

En langt mer aktuell reklamasjonsfrist i forhold til angrerettspørsmålet er den relative reklamasjonsfristen. Denne fristen går ut på at du må si fra til selger innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget mangelen. Dersom du unnlater å gjøre dette vil du miste rettighetene dine.

Hva som ligger i rimelig tid vil varierer ut fra saksforholdet, men ut fra rettspraksis vil fristen ligge rundt 2 måneder slik at du som oftest vil ha relativt god tid. Vær imidlertid klar over at fristen kan være langt kortere dersom noen særlige omstendigheter tilsier dette.

Snakk med selger

Vi har i det følgende skissert dine rettslige muligheter for å komme deg ut av et boligkjøp på. Det er viktig å være klar over at det ofte kan være mulig å løse slike situasjoner ved å ha en dialog med selger, fremfor å kaste rettslige krav mot vedkommende.

De færreste selgere ønsker å bruke lang tid på å inndrive pengene og ønsker da heller å selge boligen til en annen tredjepart. Forklarer du situasjonen godt, kan det hende at du slipper unna med å ikke betale en stor kompensasjon.

Selv om dette ikke alltid fungerer har du lite å tape på dette, slik at vi absolutt anbefaler å gjøre dette før du foretar noen andre rettslige skritt. Merk at dersom du er sikker på at handelen nærmest er en svindel, vil det selvfølgelig være en annen sak.