Rettigheter ved overtakelse av bolig: Komplett guide

Har du nettopp vunnet en budrunde og gleder deg til å flytte inn i ny bolig? Eller kjenner du kanskje på en viss nervøsitet for hva som venter deg på overtakelsesdagen? Du har heldigvis flere rettigheter ved overtakelse av bolig. Vi ser nærmere på hva du kan kreve dersom noe viser seg å være galt og hva du må akseptere.

Hva innebærer egentlig overtakelse av bolig?

Overtakelse av bolig handler om langt mer enn bare å hente nøklene. Denne dagen markerer det juridiske skillet mellom selgers og kjøpers ansvar. Fra det øyeblikket du signerer overtakelsesprotokollen, er det du som bærer risikoen for eiendommen. Det betyr at skader som oppstår etter overtakelsen er ditt ansvar med mindre de skyldes forhold som allerede var til stede.

Sett av minst 90 minutter til en enebolig – mer hvis boligen er stor eller kompleks:

• Gå systematisk gjennom alle rom, inkludert boder og garasje
• Les av strømmåler og eventuell vannmåler sammen med selger
• Få overlevert alle nøkler, også til postkasse, garasjeport og eventuelle fellesområder
• Avklar hvem som betaler felleskostnader for overtakelsesmåneden

Du bør stille forberedt med spørsmål du ønsker svar på. Skriv ned alt du lurer på i forkant, så glemmer du ikke noe viktig. Selve gjennomføringen varierer litt. Tidligere var eiendomsmegler alltid til stede, men i dag får kjøper og selger ofte bare tilsendt en lenke til en elektronisk protokoll. 

Kjøper og selger gjennomfører i så fall overtakelsen på egen hånd. Det fungerer fint i de fleste tilfeller, og megleren er uansett bare en kjapp telefon unna. Samtidig kan det gjøre det vanskeligere å ta opp ting der og da dersom noe er galt.

Dine rettigheter ved overtakelse av bolig ifølge loven

Lovverket gir deg som boligkjøper en rekke rettigheter, og det er viktig å vite hvilken lov som gjelder for akkurat ditt kjøp. Avhendingsloven regulerer kjøp av brukte boliger, mens bustadoppføringsloven gjelder for nybygg. Denne forskjellen påvirker hva du kan kreve og hvor godt du er beskyttet.

Fra januar 2022 ble avhendingsloven endret på flere viktige punkter. Den mest omtalte endringen er at boliger ikke lenger kan selges med et generelt “solgt som den er”-forbehold til forbrukere. Selger må fortsatt fortelle om konkrete feil, men kan ikke lenger fraskrive seg alt ansvar for det som måtte dukke opp. Det betyr at selger nå sitter med mer av risikoen og at god dokumentasjon er viktigere enn før.

• Selger har fått strengere ansvar for skjulte feil og avvik fra forventet tilstand
• Tilstandsrapporter må nå følge en ny forskrift med tydeligere krav til innhold
• Kjøper anses kjent med alt som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene
• Arealavvik på mer enn 2 % og minst én kvadratmeter regnes automatisk som mangel

Samtidig stiller lovendringene krav til deg som kjøper. Du må faktisk lese alle salgsdokumentene grundig siden du ikke kan angre på boligkjøpet. Ting du burde ha sett der, kan du nemlig ikke klage på i ettertid. Det er veldig viktig at du ser grundig gjennom boligsalgsrapporten og egenerklæringen til boligselger.

Les også

Skal du selge bolig? Slik unngår du reklamasjonskrav i ettertid

Rettigheter ved overtakelse av brukt bolig

Kjøper du brukt bolig, er det avhendingsloven som gjelder. Alt skal stemme med det dere avtalte for boligkjøpet, og boligen skal svare til det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. Du kan ikke forvente samme standard på et 50 år gammelt hus som på en bolig fra 2020.

Lovendringen innførte også en egenandel på 10 000 kr for kjøper. Mangler som koster mindre enn dette å fikse, må du dekke selv. Beløpet gjelder samlet for alle mangler og ikke per feil. Finner du først en mangel på 6000 kr og deretter en på 8000 kr, kan du kreve til sammen 4000 kr fra selger.

Disse forholdene må du som kjøper akseptere:

• Normal slitasje som er vanlig ut fra boligens alder
• Feil og mangler som er tydelig beskrevet i tilstandsrapporten eller salgsoppgaven
• Kostnader ved mangler som samlet er under 10 000 kr
• Ting du selv kunne ha oppdaget ved å undersøke boligen

Husk at egenandelen ikke endrer hva som faktisk er en mangel. En feil på 12 000 kr blir ikke automatisk en mangel bare fordi den er over terskelen. De vanlige vilkårene må fortsatt være oppfylt.

Rettigheter ved overtakelse av nybygg

Kjøper du en helt ny bolig, får du sterkere beskyttelse enn ved kjøp av bruktbolig. Bustadoppføringslova gir deg flere rettigheter og stiller strengere krav til utbygger eller entreprenør. En viktig forskjell er at egenandelen på 10 000 kr ikke gjelder for nybygg.

Du har disse mulighetene når du kjøper en helt ny bolig og oppdager feil:

• Holde tilbake deler av kjøpesummen til feil er fikset
• Kreve dagmulkt dersom boligen ikke er klar til avtalt tid
• Få gjennomført en ettårsbefaring for å finne feil som har oppstått det første året
• Kreve at entreprenøren retter feil uten kostnad for deg

Du stiller på en ferdigbefaring før overtakelsen, der du og entreprenøren går gjennom boligen sammen. Her noteres eventuelle feil og mangler. Entreprenøren får deretter sjansen til å fikse ting før du overtar. Du kan likevel reklamere på skjulte feil og mangler som dukker opp først etter innflytting.

Overtakelsesprotokollen er din viktigste dokumentasjon

Overtakelsesprotokollen bekrefter at boligen er overtatt og hvilken tilstand den var i på overtakelsesdagen. De fleste meglere bruker i dag elektroniske protokoller som sendes til kjøper og selger via lenke. Systemet fungerer greit, men ikke la deg stresse til å signere før du er fornøyd. Skriv tydelig og konkret dersom du har noe å bemerke. Vage formuleringer blir vanskelige å følge opp etterpå.

Følgende punkter må dokumenteres i overtakelsesprotokollen:

• Tidspunkt for overtakelsen og hvem som var til stede
• Status på rengjøring og om den er godkjent eller ikke
• Avlesning av strøm- og vannmåler med eksakte tall
• Eventuelle skader eller avvik du oppdager under befaringen
• Bekreftelse på at alle nøkler er overlevert

Protokollen er grunnlaget for at megler betaler ut kjøpesummen til selger. Hvis du mener at det er grunn til å holde tilbake penger, må det stå tydelig i protokollen før du signerer.

Les også

Har du kjøpt bolig med skjeggkre? Se hvilke rettigheter du har

Sjekkliste til overtakelsesdagen

En systematisk gjennomgang av boligen er helt nødvendig for å finne eventuelle feil. Begynn i ett rom og jobb deg gjennom hele boligen – ikke hopp tilfeldig mellom etasjer. Ta gjerne med en notatblokk eller bruk telefonen til å notere underveis.

Mange kjøpere fokuserer på de store tingene og glemmer detaljene. Men det er ofte i detaljene at problemene gjemmer seg. Test alle kraner for å sjekke vanntrykk, skru av og på lys i alle rom og åpne skap og skuffer for å se at alt er som forventet. Selger kan ha flyttet på møbler som skjulte skader på gulv eller vegger.

Disse tingene bør du teste og kontrollere:

• Vanntrykk i alle kraner og at toaletter fungerer som de skal
• At varmepumpe, ventilasjon og eventuell sentralstøvsuger virker
• Om alle vinduer og dører kan åpnes og lukkes uten problemer
• At avtalt løsøre faktisk er på plass – sjekk mot løsørelisten
• Tilstanden i boder, garasje og eventuelle utendørs lagringsplass

Ikke glem utendørsområdene dersom du kjøper enebolig eller rekkehus. Gå rundt hele tomten og se etter ting som ikke stemmer med det du så på visning.

Les også

Er boligen salgsklar? Ta en titt på vår praktiske sjekkliste

Mangler ved bolig – hvilke krav kan du stille?

Finner du en mangel ved boligen, kan du kreve flere ting fra boligselger. Hva som passer best kommer an på hvor alvorlig feilen er og hva slags feil det dreier seg om. Du kan som regel kreve retting, prisavslag, erstatning eller heving.

Retting betyr at selger får mulighet til å fikse mangelen. Selger har faktisk lovfestet rett til dette, så lenge det ikke skaper urimelige ulemper for deg. Sier du nei til et rimelig tilbud om retting, kan du miste retten til prisavslag for det samme beløpet. Prisavslag blir aktuelt dersom selger ikke vil eller kan rette feilen. Beløpet skal tilsvare hva det koster å utbedre problemet.

Her er en oversikt over de ulike kravstypene:

• Retting: Selger fikser mangelen uten kostnad for deg
• Prisavslag: Du får et økonomisk avslag som tilsvarer utbedringskostnaden
• Erstatning: Du får dekket utgifter du har hatt på grunn av mangelen, for eksempel leie av midlertidig bolig
• Heving av boligsalg: Hele boligkjøpet annulleres, men det krever at feilen er alvorlig nok

Heving av boligkjøp er bare aktuelt i de verste tilfellene. Mangelen må være så stor at den utgjør et vesentlig kontraktsbrudd. Vanlig slitasje eller mindre feil gir ikke grunnlag for heving.

Reklamasjonsfrist etter overtakelse av bolig

Finner du feil etter at du har overtatt boligen, må du gi beskjed til selger innenfor lovens frister. Du har to frister å forholde deg til: en relativ frist og en absolutt frist. Går du over fristene, mister du retten til å klage – uansett hvor alvorlig feilen er.

Den absolutte fristen er fem år fra overtakelsesdatoen. Etter dette kan du ikke kreve noe fra selger, med mindre vedkommende har løyet eller vært grovt uaktsom. Den relative fristen er mye kortere og krever at du reklamerer “innen rimelig tid” etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen. I praksis betyr det vanligvis to til tre måneder.

For at en reklamasjon skal være gyldig, må den oppfylle disse kravene:

• Meldingen må være skriftlig – e-post holder fint
• Du må få frem at det er en feil eller mangel
• Du må beskrive hva slags mangel det gjelder
• Du må gjøre det klart at du vil holde selger ansvarlig

Det er viktig å reklamere raskt, selv om du ikke har full oversikt over omfanget enda. Send en kort reklamasjon først, og følg opp med mer detaljer når du har fått dokumentasjon på skadeårsak og hva det koster å fikse.

Les også

Selger vil trekke seg fra boligsalget – men har de lov til det? Se dine rettigheter

Kan du nekte å overta boligen?

I noen tilfeller kan situasjonen være så ille at du vurderer å nekte overtakelse. Det er mulig, men det skal mye til – boligen må ha så store feil at du ikke kan flytte inn. Vanlige eksempler er at et nybygg ikke er ferdig eller at det er oppdaget store vannskader som gjør boligen ubeboelig.

Nekting av overtakelse er ikke det samme som heving av kjøpet. Det betyr i første omgang en utsettelse, slik at selger eller utbygger får tid til å fikse problemet. Nekter du uten god grunn, risikerer du å måtte betale erstatning til selger – for eksempel rentekostnader på et mellomfinansieringslån.

Disse situasjonene kan gi grunnlag for å nekte overtakelse:

• Boligen mangler midlertidig brukstillatelse fra kommunen
• Det gjenstår så mye byggearbeid at du ikke kan flytte inn
• Det er funnet alvorlige skader som utgjør helsefare
• Boligen er i vesentlig dårligere stand enn avtalt

Hvis du er usikker på om du har grunn til å nekte, bør du snakke med en advokat først. Konsekvensene av å nekte uten god nok grunn kan bli dyre. Det er ofte bedre å overta og heller kreve utbedring eller prisavslag på boligkjøpet etterpå.

Slik sikrer du dine rettigheter ved overtakelse av bolig

Jo bedre du kjenner boligen og salgsdokumentene på forhånd, desto lettere er det å oppdage avvik på overtakelsesdagen. Begynn forberedelsene i god tid, ikke kvelden før. Da rekker du å lese gjennom alt og notere hva du vil sjekke ekstra nøye.

Les tilstandsrapporten og selgers egenerklæring grundig, og noter deg punkter du vil se nærmere på. Sammenlign med det du så på visning. Har selger fjernet noe som skulle følge med? Er det nye skader som har oppstått? Ta gjerne med en venn eller familiemedlem som kan være et ekstra par øyne.

Disse forberedelsene bør du gjøre før overtakelsesdagen:

• Gå gjennom alle salgsdokumenter og tilstandsrapport på nytt
• Lag en liste over spørsmål du vil stille og ting du vil sjekke
• Sørg for at du har kontaktinfo til megler tilgjengelig
• Sett av god tid – ikke avtal andre ting rett etterpå

Ta bilder av alt du reagerer på under befaringen. Dokumentasjon er avgjørende hvis du senere må bevise at en skade var der da du overtok.

Når bør du kontakte en eiendomsadvokat?

De fleste overtakelser går helt fint, men noen ganger oppstår det situasjoner der du trenger juridisk hjelp. En eiendomsadvokat kan vurdere om du har en sak og gi deg råd om hvordan du best går frem. Det trenger ikke koste skjorta. Mange advokater tilbyr en gratis førstesamtale.

Du bør vurdere å kontakte advokat dersom selger avviser reklamasjonen din eller dere er uenige om hvor alvorlig feilen er og hva det koster å fikse den. En advokat kan også hjelpe deg med å skaffe fagkyndige rapporter og forhandle med selger eller forsikringsselskap.

En eiendomsadvokat kan blant annet hjelpe deg med:

• Vurdering av om feilen faktisk er en mangel i lovens forstand
• Skriving av korrekt reklamasjon med riktige krav
• Forhandlinger med selger eller boligselgerforsikring
• Beregning av prisavslag og eventuell erstatning
• Rettssak dersom dere ikke blir enige

Boligkjøperforsikring eller innboforsikring med rettshjelp kan dekke deler av advokatkostnadene. Sjekk vilkårene i forsikringen din før du kontakter advokat. Det kan spare deg for mye penger. Trenger du hjelp fra en erfaren eiendomsadvokat? Fyll ut skjemaet på siden og motta gratis og uforpliktende tilbud.

Konklusjon: Kjenn dine rettigheter ved overtakelse av bolig – og bruk dem

Overtakelsesdagen er din siste sjanse til å sjekke at alt stemmer før du overtar risikoen for boligen. Hvis du er godt forberedt og vet hva du har krav på, stiller du mye sterkere hvis noe viser seg å være galt. Lovendringene fra 2022 gir deg bedre beskyttelse, men de krever også at du har gjort jobben din og lest dokumentasjonen.

Finner du feil – enten på overtakelsen eller i tiden etterpå – må du handle raskt. Skriv alt i protokollen, ta bilder, og send en skriftlig reklamasjon til boligselger så fort du oppdager noe. To til tre måneder høres kanskje ut som god tid. Men den fristen kommer fortere enn du tror når hverdagen i den nye boligen tar over.

En eiendomsadvokat kan utgjøre forskjellen mellom å vinne og tape en sak mot selger. De kjenner reglene, vet hva som trengs for å dokumentere et krav og kan forhandle på dine vegne. Du trenger ikke stå alene i en vanskelig situasjon.

Trenger du juridisk hjelp med boligkjøp eller reklamasjon? Fyll ut skjemaet på siden og få gratis og uforpliktende tilbud fra kvalifiserte eiendomsadvokater.