Hva utgjør en vesentlig mangel ved boligkjøp?

Du har nettopp overtatt drømmeboligen. Så oppdager du fukt i kjelleren eller at badet er i langt dårligere stand enn du trodde. Hva nå? Kan du kreve noe fra selger eller må du bare bite i det sure eplet? Det korte svaret er at det kommer an på om feilen er alvorlig nok. Men hva utgjør egentlig en vesentlig mangel ved boligkjøp?

Hva utgjør en vesentlig mangel ved boligkjøp?

En vesentlig mangel betyr at boligen er i klart dårligere stand enn du hadde grunn til å forvente. Det holder ikke at du er skuffet eller at noe ikke var helt som du så for deg. Feilen må være betydelig, og det må være et tydelig avvik fra det selger lovet deg.

Hva du kunne forvente avhenger av flere ting. Salgsdokumentene, tilstandsrapporten og egenerklæringen er utgangspunktet. Ble boligen markedsført som “høy standard”? Da kan du forvente mer enn hvis annonsen sa “oppussingsobjekt”. Betalte du 8 millioner? Da kan du forvente mer enn om du betalte 3 millioner.

Domstolene ser på flere ting når de vurderer saken din:

• Pris kontra forventning: Jo mer du betalte, desto mer kan du kreve
• Alder på boligen: Et 60 år gammelt hus kommer med noen skavanker, og det må du godta
• Hva ble sagt: Stemmer virkeligheten med det som sto i papirene?
• Type feil: Lekkasje i taket er mer alvorlig enn en ripe i parketten
• Selgers oppførsel: Visste selger om problemet uten å si fra?

Det finnes ingen fasit som gjelder for alle. To helt like feil kan gi ulikt utfall ved reklamasjonssaker på bolig, avhengig av omstendighetene. Derfor er det lurt å få en fagperson til å vurdere akkurat din situasjon før du bestemmer deg for noe.

Slik vurderer domstolene om mangelen er vesentlig

Dommeren gjør en helhetsvurdering når en boligtvist havner i retten. Det betyr at de ikke bare ser på én ting, men veier alt opp mot hverandre. En tommelfingerregel som ofte bruke er at utbedringskostnadene bør ligge på 3-6 % av kjøpesummen for at mangelen skal regnes som vesentlig.

Men her kommer et viktig forbehold. Høye kostnader alene er ikke nok. Hvis du kjøpte et gammelt hus og visste at det trengte litt kjærlighet, så kan du ikke klage på at du måtte pusse opp. Slitasje og vedlikeholdsbehov er en del av pakken når du kjøper brukt.

Andre ting som spiller inn i vurderingen:

• Levetid: Et 30 år gammelt bad har levd sitt liv – det er ikke en mangel at det må byttes
• Risikoinfo: Fikk du beskjed om at noe kunne være galt? Da kan du ikke klage på det etterpå
• Tilstandsgrad: Var bygningsdelen merket med TG3 i rapporten? Da var du advart
• Helhetsbilde: Flere småfeil kan til sammen bli én stor mangel

Selgers oppførsel betyr mye. Hvis selger visste om fuktproblemet i kjelleren og lot være å si fra, ser domstolen strengere på saken. En selger som har vært uærlig, slipper ikke like lett unna som en som var i god tro.

Hva betyr egentlig 3-6 % i praksis?

La oss ta et eksempel på hva som utgjør en vesentlig mangel ved boligkjøp. Du kjøpte bolig for 5 millioner kroner. Nå viser det seg at dreneringen må graves opp og legges på nytt med en prislapp på 200 000 kr. Det utgjør 4 % av kjøpesummen, altså midt i smørøyet for hva som kan være en vesentlig mangel.

Men tallene forteller ikke hele historien.

• Ble du fortalt at dreneringen var ny? Da styrkes saken din
• Er huset fra 1965 og dreneringen aldri skiftet? Da er det kanskje påregnelig
• Har du fått fuktskader innendørs som følge av den dårlige dreneringen? Det teller med
• Visste selger om vannet i kjelleren? Da har du trolig en god sak

Noe du kanskje hører om er standardhevingsfradrag. Det høres komplisert ut, men det betyr bare at du ikke skal tjene på mangelen. Får du nytt bad i stedet for et som er 25 år gammelt, må verdien av oppgraderingen trekkes fra. Poenget er at boligen skal bli som avtalt og ikke bedre.

Eksempel på hva som utgjør en vesentlig mangel ved boligkjøp

Noen feil dukker opp igjen og igjen i boligtvister. Fukt og råte er de virkelige verstingene. De kan koste hundretusener å fikse og skaper ofte store konflikter mellom kjøper og selger. Fellestrekket er at disse feilene påvirker boligens bruksverdi og koster mye å reparere.

Ekte hussopp er det verste du kan finne. Denne soppen sprer seg raskt og kan ødelegge treverk på kort tid. Den klarer til og med å frakte fuktighet med seg fra våte til tørre områder. Den holder seg dermed i live, selv etter at du har fikset den opprinnelige lekkasjen.

Her er feil som ofte regnes som vesentlige mangler:

• Fukt i kjeller: spesielt ille hvis det skyldes dårlig drenering eller sprekker i grunnmur
• Råte i bærende konstruksjoner: her snakker vi om selve skjelettet i huset
• Taklekkasjer: vann som kommer inn ovenfra fører gjerne til mugg og råte
• Våtromsproblemer: manglende membran eller feil fall betyr at vannet går feil vei
• Elektriske feil: direkte farlig og må tas på alvor
• Skjeggkre: kan i noen tilfeller regnes som vesentlig mangel

Alderen på boligen betyr mye. Fukt i kjelleren på et hus fra 1950-tallet er ikke like overraskende som i et hus bygget i 2015. Du kan ikke forvente at alt er perfekt i en eldre bolig – men du kan forvente å få vite om kjente problemer før du kjøper huset.

Arealavvik: Når boligen er mindre enn du trodde

Ble leiligheten din oppgitt til 85 kvadratmeter, men er egentlig bare 78? Reglene i avhendingsloven ble oppdatert for noen år siden og sier nå at et arealavvik er en mangel hvis det er større enn 2 %, samt utgjør minst én kvadratmeter.

Tidligere måtte avviket være “vesentlig”, noe som var vagt og vanskelig å forholde seg til. Regelen gjelder for innvendig areal, altså det du faktisk bor på. Men det er fortsatt det gamle kravet om vesentlighet som gjelder for tomtemål, så der må avviket være større før du kan klage på kjøpet.

Slik fungerer de nye reglene:

• Selger kan gå fri hvis han beviser at du ikke brydde deg om størrelsen
• Dokumentasjon er viktig, og det er arealet i salgspapirene som teller

La oss se på et eksempel. La oss si at du kjøpte en leilighet som ble oppgitt til 75 kvm. Etter oppmåling viser den seg å være 71 kvm. Det utgjør et avvik på 5,3 %, noe som er godt over grensen. Du har dermed en mangel og kan kreve prisavslag på boligkjøpet for de manglende kvadratmeterne.

Les også

Har boligen skjulte feil og mangler? Slik går du frem for å klage

Egenandelen er 10 000 kroner selv ved vesentlige feil og mangler

Reglene i avhendingsloven sier at du må dekke kostnader opp til 10 000 kr selv. Formålet er at man skal unngå krangel om småting. Men mange misforstår denne regelen og tror at alt over 10 000 kr automatisk gir dem et krav. Sånn er det dessverre ikke. Du må fortsatt bevise at det faktisk er en mangel i juridisk forstand.

Vanlig slitasje og vedlikeholdsbehov dekkes ikke uansett hva det koster. Måtte du skifte varmtvannsberederen fordi den var 18 år gammel? Det er ikke en mangel. Måtte du skifte den fordi selger sa den var ny, men den viste seg å være fra 2005? Da er det en mangel som du kan kan reklamere på.

Dette må du vite om egenandelen når du skal reklamere på mangel ved boligkjøpet:

• Den gjelder totalt, dvs. det er ikke 10 000 kr per feil, men 10 000 kr til sammen
• Småfeil teller og flere små problemer kan legges sammen
• Egenandelen påvirker ikke om du har en sak, bare hvor mye du får utbetalt

Reklamer selv om du er usikker på om mangelen overstiger 10 000 kr. Kanskje dukker det opp flere ting som til sammen gjør at du kommer over grensen. Men venter du for lenge med å si fra, så kan du miste hele kravet. Det er bedre å være føre var.

Slik reklamerer du på en vesentlig feil og mangel ved boligkjøp

Du må si ifra raskt hvis du oppdager at noe er galt. Det finnes to frister du må forholde deg til når du skal reklamere på en vesentlig mangel. Den relative fristen løper fra du oppdaget mangelen. Den absolutte fristen er på fem år fra overtakelse av boligen. Venter du for lenge med å klage på en vesentlig feil eller mangel, kan du altså miste reklamasjonsretten din.

Den første fristen er på 2-3 måneder fra du oppdaget problemet eller fra du burde ha oppdaget det. Høyesterett har sagt at dette handler om lojalitet. Du skal ikke sitte på informasjon i månedsvis uten å si fra. Tre måneder er i ytterkanten av hva som godtas.

Slik reklamerer du på en vesentlig mangel ved boligkjøp:

• Si fra til boligselgeren, ikke megleren eller forsikringsselskapet ditt
• E-post fungerer fint og gir deg god dokumentasjon
• Forklar hva du fant, beskriv problemet og når du oppdaget det
• Du trenger ikke vite nøyaktig hva det koster enda, så ikke stress med detaljer
• Dersom selger har kjøpt boligselgerforsikring, så er det forsikringsselskapet hans som tar saken videre med deg

Den absolutte fristen på fem år gjelder nesten alltid. Unntaket er hvis selger bevisst har holdt tilbake vesentlig informasjon som ville ha påvirket kjøpsbeslutningen din. I så fall kan fristen forlenges. Men det viktigste er å sende en skriftlig beskjed til selger med en gang du mistenker at noe er galt. Da er du på den sikre siden.

Les også

Er det mulig å angre på et boligkjøp? Bare i disse tilfellene

Krav du kan stille ved vesentlige mangler

Du har en mangel som selger er ansvarlig for. Men hva nå? Du har flere muligheter. Hvilken som passer best avhenger helt av situasjonen. Prisavslag er det vanligste ved vesentlige feil og mangler ved boligen du har kjøpt. De fleste tvister ender med at kjøper får penger tilbake og ikke at boligkjøpet heves.

Selger har faktisk rett til å prøve å fikse problemet først. Det kalles utbedringsrett. Du må i utgangspunktet akseptere at boligselger vil forsøke å rette feilen – så lenge arbeidet gjøres skikkelig og det ikke er til uakseptabel hindring for deg.

Vanlige løsninger på reklamasjonssaker:

• Retting: Selger fikser feilen selv, på egen regning
• Prisavslag: Du får tilbake differansen mellom det boligen er verdt med og uten mangelen
• Erstatning: Du kan få dekket andre utgifter du har hatt som følger av feil og mangler
• Heving: Boligkjøpet kanselleres helt, akkurat som om det aldri fant sted

Du kan som sagt kreve erstatning i tillegg til prisavslag hvis du har hatt ekstra utgifter. Måtte du leie leilighet mens vannskaden ble utbedret? Betalte du takstmann for å dokumentere problemet? Du kan kreve å få slikt dekket hvis du får reklamasjonskravet ditt godkjent. Men husk at du har plikt til å begrense tapet. Du kan ikke velge den dyreste løsningen bare fordi selger skal betale.

Hva utgjør en vesentlig mangel som er så alvorlig at du faktisk kan heve et boligkjøp?

Heving av boligkjøp brukes sjelden. Domstolene er forsiktige med å annullere boligkjøp fordi det får store konsekvenser for begge parter. Mangelen må være et “vesentlig avtalebrudd”, og terskelen er dermed ganske høy.

Feil og mangler som kan gi grunnlag for heving:

• Boligen er ubeboelig: Skaden er såpass alvorlig at du faktisk ikke kan bo der
• Utbedring er umulig: Det er ikke mulig å rette feilen slik at boligen blir som avtalt
• Kostnadene er svært høye: Reparasjonen koster mer enn boligen er verdt
• Selger har løyet: Bevisst tilbakeholdt vesentlig informasjon som hadde påvirket din kjøpsbeslutning

Det finnes kjente dommer som Carport-saken der kjøpere har fått heve på grunn av ekte hussopp, kombinert med at boligselgeren hadde løyet. Men du må være forberedt på en lang og krevende prosess hvis du går for heving, samt at du kanskje ikke vinner frem.

Hvis selger kjente til et problem og lot være å fortelle deg om det, så kalles det opplysningssvikt. Det samme gjelder hvis selger ga deg direkte feil informasjon. Opplysningssvikt er et godt eksempel på hva som utgjør en vesentlig feil ved boligkjøp. Det er dessuten lettere å få medhold når selger har vært uærlig.

Konklusjon: Slik klager du på en vesentlig feil eller mangel ved boligkjøp

Har du oppdaget en vesentlig mangel ved boligen som du har kjøpt? Da er det viktig å varsle selgeren skriftlig så raskt du kan. Du trenger ikke å vente til du har alle detaljene klare. Neste steg er å skaffe dokumentasjon. Ring en takstmann eller en håndverker som kan se på problemet og gi deg et kostnadsoverslag. Dersom forsikringselskapet til boligselger tar over saken, så har de trolig egne takstmenn som de sender ut til deg.

En eiendomsadvokat kan hjelpe deg med å vurdere om saken din holder vann. Advokaten kan også hjelpe deg hvis klagen blir avslått eller dere havner i en konflikt. Vil du vite mer om hva du har krav på? Fyll ut skjemaet på siden. Deretter får du et gratis og uforpliktende tilbud fra våre erfarne eiendomsadvokater.