Bør du bruke advokat eller megler til å selge boligen?

Lurder du på om du bør bruke en advokat eller en megler til å selge boligen? De fleste antar at eiendomsmegler er det eneste alternativet, men det stemmer ikke. Stadig flere boligeiere velger å selge privat med bistand fra advokat. Spørsmålet er egentlig ikke om du trenger profesjonell hjelp, men hvor mye hjelp du faktisk trenger.

Bør du bruke en advokat eller en megler til å selge boligen?

Eiendomsmegleren er først og fremst til for deg som vil ha hjelp til å selge boligen på det åpne markedet, selv om de også kan håndtere kun oppgjør. Du får en fagperson som tar seg av alt det praktiske og som jobber for å oppnå best mulig pris. Advokaten hjelper ved helt andre situasjoner, for eksempel privat salg der du allerede har en kjøper, arveoppgjør med eiendom, overføring mellom ektefeller ved samlivsbrudd eller salg mellom familiemedlemmer.

Her er noen situasjoner der valget ditt får stor betydning:

• Du har funnet en kjøper selv og trenger bare juridisk bistand til kontrakten og oppgjøret
• Flere arvinger eier en bolig sammen, og én av dem ønsker å kjøpe ut de andre
• Du og ekspartneren skal fordele boligen etter samlivsbrudd eller skilsmisse
• Du vil selge på det åpne markedet og trenger hjelp med hele prosessen

Eiendomsadvokaten er spesialist på det juridiske rundt eiendomsoverdragelser og bistår i situasjoner der megleren ikke nødvendigvis er den du trenger. Mange tenker bare på privat boligsalg når de hører «advokat», men advokaten er like aktuell ved arveoppgjør, eierskifte mellom familiemedlemmer og overføring av eiendom ved skilsmisse.

Hva gjør eiendomsmegler vs. advokat?

Eiendomsmegleren har spisskompetanse på selve salgsprosessen. Du får en fagperson som kjenner det lokale boligmarkedet, vet hva kjøpere ser etter og kan gi deg konkrete råd om prissetting. Megleren tar ansvar for at prosessen følger eiendomsmeglingsloven og ivaretar interessene til både kjøper og selger.

En meglerpakke inkluderer vanligvis:

• Verdivurdering basert på nylige salg av tilsvarende boliger i nabolaget
• Profesjonelt prospekt med plantegninger, nabolagsbeskrivelse og boliginformasjon
• Annonsering på Finn.no og eventuelt i andre kanaler
• Gjennomføring av visninger og budrunde med budlogg og formell aksept

Fordelen er at du slipper å tenke på det praktiske. Megleren koordinerer alt og holder deg oppdatert underveis. Ulempen er at du betaler for hele pakken, også tjenester du kanskje kunne håndtert selv.

Når er advokat det beste valget ved boligsalg?

Advokaten dekker langt flere situasjoner enn det mange tror. De fleste tenker på privat boligsalg – og ja, det er en viktig del av bildet. Men eiendomsadvokaten er minst like aktuell i en rekke andre situasjoner der du trenger juridisk bistand til eiendomsoverdragelse. Fellesnevneren er at kjøper og selger allerede er enige og at du trenger profesjonell hjelp til det juridiske.

De fleste banker nekter å utbetale boliglån hvis ikke en advokat eller megler håndterer oppgjøret. Profesjonell bistand til oppgjøret er altså ikke valgfritt, men en forutsetning for at handelen kan gjennomføres. Advokater med oppgjørsbevilling gjør denne jobben like trygt som en megler.

Advokat er det naturlige valget i disse situasjonene:

• Du har funnet kjøper selv gjennom Finn.no, sosiale medier eller eget nettverk
• En arving ønsker å kjøpe ut de andre arvingenes andel av en felles eiendom
• Du og ekspartneren skal overføre bolig som del av et skilsmisse- eller samlivsbruddoppgjør
• Foreldre vil overdra hytta eller boligen til barna, enten som gave eller salg

Advokaten har ofte mer inngående juridisk kompetanse enn eiendomsmegleren på kontraktsrett, arverett og familierett. Det gjør advokaten til et tryggere valg ved komplekse eiendomssalg som handler om mer enn bare å selge en bolig på det åpne markedet.

Hva gjør eiendomsadvokat ved boligsalg?

Advokaten sørger for at selve eiendomsoverdragelsen skjer korrekt og trygt, uansett om det dreier seg om et vanlig privat salg, et arveoppgjør eller en overføring mellom ektefeller. Du får juridisk spisskompetanse på det som faktisk kan koste deg penger i etterkant, nemlig kontrakten og oppgjøret. Kontrakten er spesielt viktig. En standardmal holder ikke i alle situasjoner.

En eiendomsadvokat bistår deg med:

• Kjøpekontrakt skreddersydd for situasjonen, enten det gjelder privat salg, arv eller overføring
• Eiendomsoppgjør via sikker klientkonto med full kontroll på pengeflyten mellom partene
• Tinglysing av skjøte og sletting av eksisterende heftelser og panteobligasjoner
• Inneståelseserklæring overfor kjøpers bank og juridisk rådgivning om skattemessige konsekvenser

Du beholder kontrollen selv, mens advokaten sørger for at alt det juridiske og økonomiske håndteres riktig. Mange opplever dette som den ideelle løsningen. Det er rimelig, trygt og du får full oversikt over prosessen.

Les også

Har du funnet en kjøper? Slik inngår dere en gyldig avtale om boligsalget

Bruke advokat eller megler til å selge boligen – hva koster det?

Det gir lite mening å sammenligne prisen på advokat og megler mot hverandre siden de gjør helt forskjellige jobber. Megleren tar seg av hele salgsprosessen, mens advokaten kun håndterer det juridiske og oppgjøret. Prisen gjenspeiler naturlig nok arbeidsomfanget.

Kostnadene avhenger helt av situasjonen din:

• Har du en kjøper klar, trenger du verken markedsføring eller visning – da er advokat til 10 000–20 000 kr alt du trenger
• Ved arveoppgjør og familieoverføringer har du ingen bruk for meglerens salgstjenester i det hele tatt
• Selger du selv på Finn.no, må du legge til utgifter for fotograf, annonse og tilstandsrapport i tillegg til advokaten

Eiendomsmegleren koster vanligvis mellom 50 000 og 130 000 kr totalt, inkludert provisjon, markedsføring, visninger, overtakelse og oppgjør. Du betaler for en komplett tjeneste der noen andre gjør jobben for deg. Advokatoppgjør med kjøpekontrakt koster vanligvis rundt 10 000 og 20 000 kr, avhengig av hvor komplekst eiendomssalget er.

Slik selger du boligen med advokat, steg for steg

Prosessen er enklere enn mange tror, spesielt hvis du allerede har en kjøper klar. Men også ved privat salg på det åpne markedet kan du fint klare deg med en advokat, så lenge du er villig til å gjøre all jobben selv. Bruk gjerne en sjekkliste for boligsalg, slik at du har god kontroll.

Du starter med å innhente grunnboksutskrift fra Kartverket og kommunale opplysninger om eiendommen. Tilstandsrapport fra takstmann er sterkt anbefalt. Den avdekker feil og mangler, samt gir deg god beskyttelse mot reklamasjonskrav i etterkant. Boligkjøper kan nemlig ikke klage på forhold som ble opplyst om på forhånd. Deretter tar du bilder, lager en ærlig annonse og legger boligen ut på Finn.no.

Følg disse stegene for et trygt privat boligsalg:

• Bestill tilstandsrapport tidlig, ettersom den dokumenterer boligens tilstand og reduserer reklamasjonsrisikoen din
• Finn.no kan ikke nekte private boligselgere adgang, så du har full rett til å annonsere der
• Krev skriftlige bud med finansieringsbevis og før nøyaktig budlogg med tidspunkter og beløp
• Kontakt advokaten så snart du har akseptert et bud, slik at kontrakt og oppgjør kan starte umiddelbart

Prosessen er enklere ved arveoppgjør og familieoverføringer. Du trenger verken annonse, visning eller budrunde. Da kontakter du advokaten direkte, og vedkommende tar seg av kontrakt, verdivurdering (eventuelt med takstmann) og oppgjør.

Les også

Dette må du gjøre for å unngå reklamasjonskrav ved boligsalg

Avhendingsloven og ditt ansvar som boligselger

Avhendingsloven regulerer salg av bruktboliger i Norge. Den gjelder uansett om du vil bruke advokat eller megler til å selge boligen. Lovendringen som trådte i kraft 1. januar 2022 fjernet muligheten til å selge bolig med generelle «som den er»-forbehold. Du som selger har fått et utvidet ansvar for å gi grundig og ærlig informasjon om boligens tilstand.

Reklamasjonsansvaret varer i hele fem år etter salget, også for skjulte feil som du ikke visste om da du solgte. Kjøper kan kreve prisavslag, retting eller i verste fall heving av kjøpet dersom mangelen er vesentlig. En god tilstandsrapport og grundige opplysninger er ditt beste forsvar.

Kan du tegne boligselgerforsikring gjennom advokat?

Eiendomsadvokater som håndterer oppgjør kan formidle boligselgerforsikring på vegne av forsikringsselskaper, akkurat som meglere gjør. Du trenger altså ikke megler for å få denne viktige tryggheten ved boligsalg.

De fleste forsikringsselskaper krever riktignok at en profesjonell aktør – enten advokat eller megler – er involvert i oppgjøret for å tegne forsikringen. Det betyr at du ikke kan tegne boligselgerforsikring helt på egen hånd. Men bruker du en eiendomsrettadvokat til kontrakten og oppgjøret, så er du i boks.

Premien varierer etter boligtype og salgssum:

• Selveierleilighet ligger på rundt 3,25 promille av salgssummen med en minimumspremie på 6000–16 000 kr
• Andel i borettslag koster rundt 2 promille, minimum 4000–15 000 kr
• Enebolig ligger på rundt 4,5 promille, minimum 10 000–27 000 kr
• Hytte og fritidseiendom koster rundt 4,25 promille, minimum 8000–25 000 kr

Gjennomsnittlig premie ligger på omtrent 13 000 kr. Det er en liten pris å betale for å slippe fem års bekymring. Forsikringsselskapet overtar ansvaret for reklamasjonskrav fra kjøper, dekker juridisk bistand og eventuelle erstatningsbeløp. Du fyller ut et egenerklæringsskjema om boligens tilstand, og advokaten din hjelper deg med resten.

Men du må være oppmerksom på at de fleste forsikringsselskaper ikke tilbyr boligselgerforsikring ved salg til familiemedlemmer. Du kan heller ikke kjøpe den dersom du selger boligen til personer som har bodd i boligen, for eksempel en leieboer.

Konklusjon: Bør du bruke en advokat eller en megler til å selge boligen?

Valget mellom advokat og megler handler egentlig om hvilken type boligsalg du ønsker å gjennomføre. Skal du selge boligen på det åpne markedet og ønsker profesjonell hjelp med hele prosessen, er eiendomsmegler et naturlig valg. Advokaten er derimot det naturlige valget i alle situasjoner der kjøper og selger allerede har funnet hverandre eller hvis du vil selge boligen selv.

Vi i Saga Advokatfirma vurderer saken din kostnadsfritt og uforpliktende. Fyll ut skjemaet på siden, så tar en av våre eiendomsadvokater kontakt med deg for å finne ut hvilken løsning som passer best for din situasjon. Det tar under ett minutt og du forplikter deg ikke til noe.